8月30日中午，上海楊浦區(qū)民政局門口，等待下午開門進(jìn)去辦理離婚手續(xù)的夫妻排著長(zhǎng)隊(duì)。一個(gè)來(lái)登記結(jié)婚的年輕女孩見到這個(gè)架勢(shì)，以為要吃閉門羹了，焦急得快要哭了。此前的8月27日，各區(qū)民政局排隊(duì)離婚人數(shù)陡增，某一個(gè)區(qū)民政局當(dāng)天離婚多達(dá)97對(duì)，結(jié)婚則為零對(duì)。
各區(qū)民政局盡管已經(jīng)貼出每天限額辦理50個(gè)號(hào)、超過(guò)就要預(yù)約的公告，仍然阻擋不了來(lái)離婚的夫妻們。而前兩日離婚人數(shù)爆滿的徐匯區(qū)民政局，保安人員在8月30日上午見到來(lái)采訪的媒體記者，開始顯得不耐煩了。
排隊(duì)離婚，這個(gè)瞬間點(diǎn)燃全國(guó)人民熱議的話題，近幾天在上海各區(qū)民政局不斷上演。因受調(diào)控新政出臺(tái)的影響，上海已連續(xù)多日出現(xiàn)成交超過(guò)1000套新房包括商辦的火爆行情，業(yè)內(nèi)人士稱之為“恐慌”性買房。
雖然上海住建委已于8月29日通過(guò)官微“上海發(fā)布”，緊急回應(yīng)購(gòu)房信貸新政傳言，明確表示“沒(méi)有研究過(guò)此類政策”。然而，購(gòu)房者依然將之視為“狼來(lái)了”。 在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上漲的今天，這種“離婚式買房”，帶著老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的焦慮情緒，投機(jī)、不理性交雜在一起，折射出一個(gè)畸形的市場(chǎng)。
新政傳言中涉及的“認(rèn)房認(rèn)貸”、“離婚不足一年”等限制，是造成不少購(gòu)房者恐慌性離婚買房的主要原因。畢竟，如果按照9月新政傳言，一個(gè)家庭即使離婚，要 按照之前以家庭為單位的情況來(lái)執(zhí)行，也享受不了首套房的購(gòu)買條件。這就催生了上海戶籍人群要趕在“新政”落地之前，把離婚辦妥，盡快實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，以規(guī)避 新政出臺(tái)導(dǎo)致買方成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。
搶房潮
據(jù)上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師盧文曦透露，8月1日-8月29日，上海新房成交達(dá)到了151萬(wàn)平方米，而上周（8月22日-8月28日）就成交了55.57萬(wàn)平方米，如果今明兩天每天繼續(xù)10萬(wàn)平方米左右的成交量，那么就很有可能超越2009年8月，成為史上成交面積最高的8月。
來(lái)自上海鏈家市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，上周成交套數(shù)除了星期天之外，每一天都在上漲：8月22日219套，8月23日270套，8月24日450套，8月25日622套，8月26日786套，8月27日971套，8月28日709套，8月29日861套。
8月這一波行情一觸即發(fā)，是以6、7月份的回暖開始醞釀的�！�325”新政出臺(tái)之后，上海樓市3、4月份的新房成交面積跌幅達(dá)56%，成交價(jià)格跌幅4%，由3.3萬(wàn)元/平方米跌至3.2萬(wàn)元/平方米。但隨后的6、7月份，上海樓市一路走高。上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示， 7月上海新房市場(chǎng)成交均價(jià)為37319元/㎡，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲7.7%。值得關(guān)注的是， 7月漲幅最大的區(qū)域?yàn)闂钇�，成交均價(jià)為68486元/㎡，環(huán)比上漲11.7%。而楊浦區(qū)也是此次離婚潮最集中的區(qū)域之一。
7月上海新房成交均價(jià)首度突破3.7萬(wàn)元大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。其中均價(jià)波動(dòng)較大的主要為中心區(qū)域，受成交結(jié)構(gòu)的影響更為明顯。進(jìn)入8月， 上海新房較去年總體房?jī)r(jià)上漲10.55%，其中69個(gè)板塊的新房均價(jià)漲幅超過(guò)了全市的漲幅。而均價(jià)漲幅的前十均已是超過(guò)了35%，漲幅最快的為碧云板塊， 較2015年全年均價(jià)上漲76.87%，其次為長(zhǎng)壽板塊、大場(chǎng)板塊，分別上漲53.72%、48.19%。
在房?jī)r(jià)一片漲聲中，擊鼓傳花的游戲蔓延到了上海郊區(qū)，從住宅蔓延到酒店式公寓這樣的過(guò)渡性住宅產(chǎn)品。6月的某一天，嘉定新城一個(gè)商辦項(xiàng)目一天打印了近百份 銷售合同，銷售火爆程度可見一斑�！�325”新政導(dǎo)致部分剛需買家被擠到酒店式公寓市場(chǎng)，然而投資客仍然居多。而這一次未知的新政還沒(méi)有出臺(tái)，就引發(fā)了一 波搶購(gòu)行情。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，“假離婚”中投資買房而非剛需的比例還是比較大的。從投資客進(jìn)場(chǎng)的形式來(lái)看，并非通過(guò)“假離婚”投資買房，還有以公司形式投資購(gòu)房、開發(fā)商員工“跟投”、以海外戶籍身份投資購(gòu)房等等。
張宏偉認(rèn)為， 4-7月這個(gè)時(shí)間段，投資客已經(jīng)開始在上海周邊輪動(dòng)，上海非住宅也成為涉獵對(duì)象，投資客活動(dòng)范圍基本在一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或從執(zhí) 行層面從嚴(yán)，投資客的購(gòu)房資格得到限制，因此，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為它們涉獵的對(duì)象，比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的上海的投 資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津、北三縣、廊坊等。
8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象，部分敏感的投資客開始轉(zhuǎn)向那些房?jī)r(jià)還處于價(jià)值洼地，未來(lái)仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、天津等等。
雖然投資客有所轉(zhuǎn)向，上海房?jī)r(jià)仍然高企，成交也隨之上漲。上海鏈家市場(chǎng)研究部高級(jí)分析師錢寧羅指出，2013年以來(lái)，上海新建商品住宅的新增供應(yīng)量相比成 交量出現(xiàn)持續(xù)下跌，供求長(zhǎng)期不平衡，而在上周供求比已低至0.15。在連續(xù)的供應(yīng)低位下，上海新房?jī)r(jià)格，即便在均價(jià)上漲到4萬(wàn)/平方米以上的情況下，依然 因人為制造的稀缺性而扶搖直上。
供需失衡
錢寧羅分析指出，與新建商品住宅的低供應(yīng)相左的是近年來(lái)上海宅地供應(yīng)并未出現(xiàn)顯著下滑，2013年全市供應(yīng)住宅地塊162幅，僅比2011年的歷史最高位少1幅，而在隨后的2014及2015年，上海宅地供應(yīng)依舊有125幅及121幅，并未如傳言中所說(shuō)的出現(xiàn)大幅下跌，雖然2016年上海宅地出讓出現(xiàn)一定 程度的縮減，但截至7月底，在四大一線城市中，上海宅地出讓幅數(shù)占比已經(jīng)接近7成。
另一方面，上海近三年來(lái)的新房供應(yīng)面積卻是下滑的：2014年供應(yīng)1245萬(wàn)平方米，2015年1202萬(wàn)平方米，2016年前8月為595萬(wàn)平方米；而 成交面積卻在上漲：2014年為968萬(wàn)平方米，2015年為1500萬(wàn)平方米，2016年前8月為1040萬(wàn)平方米。錢寧羅指出，2014年上海樓市經(jīng) 歷過(guò)一個(gè)下滑階段，當(dāng)時(shí)價(jià)漲量跌，隨后2015年中央在貨幣政策上的放松，對(duì)樓市起到了一定刺激作用，上海也受益于此，今年甚至很明顯地呈現(xiàn)價(jià)漲量漲。
來(lái)自方正證券的一份研報(bào)是這樣解釋搶房潮的：2016 年以來(lái)，在一線城市，甚至一些二線城市，很多地王的樓板價(jià)已經(jīng)高于同區(qū)域在售商品房的均價(jià)，即所謂的“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。當(dāng)然價(jià)格由供需關(guān)系決定，而不 是“樓板價(jià)+建安”等核算出來(lái)的成本，但“地王”的出現(xiàn)，改變了居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，預(yù)期會(huì)影響消費(fèi)行為，刺激改善、投資、投機(jī)需求，從而推高房?jī)r(jià)。另一方 面，地價(jià)房?jī)r(jià)持續(xù)大漲，吸引了大量社會(huì)資本進(jìn)入，資金脫虛向?qū)�，使得企業(yè)熱衷于掙快錢，開工廠不如炒房子，而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的研發(fā)投入缺乏熱情，不利于產(chǎn) 業(yè)升級(jí)。 地價(jià)房?jī)r(jià)成本過(guò)高，削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致大量產(chǎn)業(yè)往境外轉(zhuǎn)移，誘發(fā)產(chǎn)業(yè)空心化風(fēng)險(xiǎn)。
供需失衡，加上2015年開始的杠桿率大幅提升，這一波行情中高桿桿接盤者身影頻現(xiàn)，更多是以手上有限的資金通過(guò)購(gòu)房去對(duì)沖人民幣貶值。
張宏偉認(rèn)為，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2016年下半年出現(xiàn)下調(diào)，屆時(shí)，上述核心一二線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，投資客開始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。
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