得益于上半年的迅猛勢頭，大多數(shù)房企的銷售目標(biāo)均已完成，樓市調(diào)控政策沒有一絲松動，房企又沒有急迫沖刺業(yè)績的需求，導(dǎo)致今年底的北京樓市很難出現(xiàn)翹尾行情。從供應(yīng)端看來，有入市意愿的新盤并不多，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，12月預(yù)計將有10個新盤入市，其中首次開盤的純新盤只有一個。不過，值得關(guān)注的是，新盤價格不再鐵板一塊，已經(jīng)有項目以明顯低于預(yù)期的價格開盤。開發(fā)商對于后市的態(tài)度也出現(xiàn)了分化。
下月只有10個項目入市
2017年即將進(jìn)入最后一個月了，寒風(fēng)中樓市的供應(yīng)端難言給力。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，北京商品住宅市場預(yù)計將有10個項目入市銷售，其中僅華瞰·墨園一個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、珠光御景西園、遠(yuǎn)洋天著春秋等在內(nèi)的9個老項目后期。
北京青年報記者查閱開盤數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年只有3月份的樓市新盤供應(yīng)達(dá)到近30個，隨著“317”樓市調(diào)控的到來，開發(fā)商的開盤積極性明顯下降，3月份之后，北京每月新盤數(shù)量都維持在10余個上下。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，進(jìn)入2017年以來，受到預(yù)售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應(yīng)熱點降入年度新低，月度開盤項目數(shù)量僅在10個左右，最少的10月份僅5個項目入市，到了年底這一情況也并未改善，全年供應(yīng)市場將在冷淡中落幕。
從時間軸上看，很明顯，樓市調(diào)控之后，商住盤的受限制約了樓市新盤的供應(yīng)，而住宅項目又因為蓄客、應(yīng)對新政策等原因主動放慢入市腳步。同樣，在這期間，新房成交也出現(xiàn)了明顯的下滑。
大戶型目前仍為主導(dǎo)
新盤數(shù)量雖然減少了很多，但入市的項目中，大戶型依舊是主流。雖然今年出讓的土地中，不少都強(qiáng)制規(guī)定了70/90政策，要求開發(fā)中小戶型為主，但由于這些土地大多要在明年才能形成供應(yīng)，因此目前市場上仍以大戶型為主導(dǎo)。
在亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的12月預(yù)計入市項目中，大戶型產(chǎn)品占了絕大多數(shù)。位于順義區(qū)的中海國際城是12月新盤中，唯一一個只提供70-78平方米兩居室的項目，還有像華瞰·墨園、京投發(fā)展·公園悅府兩個項目當(dāng)中也有部分中小戶型產(chǎn)品。除此之外，其他項目的戶型區(qū)間從117-646平方米不等。像北京華貿(mào)城、遠(yuǎn)洋天著、亞運新新家園等更是主打300平方米以上的超大戶型。
郭毅指出，目前市場當(dāng)中在售的商品住宅項目多為改善型產(chǎn)品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應(yīng)當(dāng)中最為突出的結(jié)構(gòu)性特征。
但在明年，隨著大批被限定“70/90”戶型產(chǎn)品的商品房大量上市，新房市場產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象就此打破，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將因此發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中小戶型再度成為市場主力，而大戶型的高端改善產(chǎn)品則因后續(xù)供給乏力，稀缺性特點不斷強(qiáng)化，市場需求也將逐步回暖。
新房網(wǎng)簽回升 成交遠(yuǎn)郊化明顯
事實上，經(jīng)過了大半年的成交下滑，年底即便新盤供應(yīng)依舊有限，但成交量還是出現(xiàn)了一絲回暖的跡象。伴隨著樓市企穩(wěn)與年底前房企開始沖刺銷量，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月北京新房網(wǎng)簽繼續(xù)呈現(xiàn)回升態(tài)勢。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至25日，2017年11月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1543套，環(huán)比10月同期增加8.1%，較9月同期增長4.4%。其中，自住型商品房網(wǎng)簽僅1套；別墅網(wǎng)簽302套，環(huán)比10月同期增長45.9%；其他新建商品住宅網(wǎng)簽1240套，環(huán)比10月同期增長1.7%。
數(shù)據(jù)顯示，由于調(diào)控政策，北京新房網(wǎng)簽量在今年7月降至歷史低點，當(dāng)月僅有1600余套房成交，隨后市場開始緩慢回升，9月回到了2000套以上。而10月因國慶長假導(dǎo)致工作日較少，雖然網(wǎng)簽量略低于9月，但仍高于7月、8月。11月網(wǎng)簽量較9月、10月同期都有所增長，這說明北京新房交易量正在持續(xù)小幅上升。
在成交區(qū)域分布上，11月北京的新房交易中，交易量最多的6個區(qū)分別是密云區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、豐臺區(qū)、延慶區(qū)、通州區(qū)。其中，密云區(qū)以375套高居榜首，昌平區(qū)超過200套，大興區(qū)、豐臺區(qū)、延慶區(qū)、通州區(qū)超過100套，其他各區(qū)交易量都在100套以下。整體來看，遠(yuǎn)郊區(qū)域的成交成為當(dāng)前成交主力。
按照環(huán)線分布來看，11月二環(huán)以內(nèi)的新房交易占比達(dá)到了3.4%，二三環(huán)之間達(dá)到了5.6%；三四環(huán)之間的新房交易占比為3.9%；四五環(huán)之間的占比為4.1%，與往常相比變化不大。但11月五六環(huán)之間的新房交易占比為33.5%，較10月減少16.7%；六環(huán)以外的占比為49.4%，較10月增加20.4%。可以很明顯地看出，成交外移的趨勢在新房成交中表現(xiàn)得非常明顯。
明年“限價房”更受關(guān)注
由于今年出讓的住宅用地都是限制了最高售價和平均售價的土地，并且很多都將在明年入市，因此不少購房人都在憋著勁等明年的“限價房”。
按照年底成交回暖的趨勢來看，明年更多項目的入市，可能進(jìn)一步促進(jìn)成交回升。尤其是備受關(guān)注的“限制售價”的項目，已經(jīng)有兩個房山區(qū)域的限價項目開盤，單套300萬左右的價格，被認(rèn)為遠(yuǎn)低于周邊新房總價。
北京市國土資源局的公開信息顯示，截至11月25日，北京所有出讓的住宅用地當(dāng)中，含有可售純商品住宅的地塊多達(dá)42宗，且均設(shè)定限售價格，使得這些地塊項目必須通過加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財務(wù)成本，提高利潤水平。
因此，項目上市速度普遍有所提升，自明年年初開始限房價商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場增量供應(yīng)的中堅力量。由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴(kuò)展為剛需及首改客群，客群基數(shù)的大幅上升，讓明年新房市場的供需狀況雙雙回暖。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京的新房供應(yīng)完全向滿足中低收入者的置業(yè)需求這一方向傾斜，新增供應(yīng)包含大量的自住型商品房/共有產(chǎn)權(quán)房用地，執(zhí)行著嚴(yán)格的“70/90”政策，銷售價格也有限制，加上現(xiàn)有調(diào)控政策下投機(jī)炒房被徹底遏制，未來北京的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加完善，價格將保持合理水平，交易也將更加健康。
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