多個以抑制炒房為目的的調控組合拳打出后，樓市熱度明顯下降，明星花邊開始取代房子成為人們茶余飯后最主要的談資。但實際上，房地產市場并非在調控后就變成了一潭死水，相反，不少開發(fā)商開始積極籌劃對策，從產品本身上研究突圍的途徑。樓市中有一句是“弱市出精品”，房子好賣的時候，很少有人踏踏實實地研究創(chuàng)新，而市場觀望低迷時，各種創(chuàng)新戶型，先進科技就開始更多地應用在住宅上了。
在5月即將開盤的新盤中，就有項目提出了全成品交付的概念，不單單是室內精裝修交付，甚至連花園、庭院、公共區(qū)域也都全部做到了成品精裝修的水平。此外，更多贈送面積的戶型也開始出現、高科技的綠色健康住宅更是被不斷提及。很顯然，開發(fā)商迫于調控的壓力，正在做著轉變，相比曾經的一房難求，現在的購房人可以靜下心來，挑選到更具附加值的住宅產品了。
5月僅9個新盤入市
5月往往是一年樓市中最紅火的月份，市場上也流傳著“紅五月”的說法，但今年的“紅五月”因為新盤數量銳減，顯得有些名不副實了。根據亞豪君岳會統(tǒng)計數據顯示，2017年5月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括中糧天恒天悅壹號、北京經開汀塘、泰禾·昌平拾景園3個純新盤，以及天資華府、綠地海珀云翡、城建萬科城等6個老項目后期。
從區(qū)位上看，將入市的9個項目，除了純新盤中糧天恒天悅壹號位于南四環(huán)的新宮外，其余全部位于五環(huán)外。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，自從3月深度調控之后，北京住宅市場供應迅速跌至低谷，而這一低迷趨勢也將延續(xù)至5月份。除去收緊調控的直接影響之外，供應的低迷還受到兩方面的影響，首先是去年住宅用地成交不足，使得今年住宅市場供應端乏力，雖然今年供地節(jié)奏明顯加快，土地出讓計劃也大舉增加，但畢竟“遠水解不了近渴”，當下市場供應不足的現狀仍將在短期內持續(xù)。另外，調控后對住宅項目的“限價”管制，使得定價不合理的住宅項目很難取得預售許可證，無法如期入市。受此影響，預計今年北京住宅市場供應低迷狀況將持續(xù)至下半年。
住宅價格被政策限制的結果也導致很多新盤遲遲不能確定報價。在9個新盤公布的信息中，只有兩個項目給出了大概的報價，其余7個樓盤均沒有對外公布價格。而發(fā)布價格的兩個項目綠地海珀云翡、城建萬科城均是調控前有過入市的老項目，此次加推入市的預計價格也與前期基本持平。郭毅認為，價格管制的嚴厲性由此可見一斑，而合理的價格策略也成為新盤項目能夠成功入市，獲得購房人青睞的關鍵點。
商住房絕跡樓市 昌平多個住宅項目預計入市
值得注意的是，曾經占據北京商品房市場半壁江山的商住盤項目，在5月新盤中全部絕跡。 在今年3月份以前，商住樓因為總價低、不限購，又可以居住， 成為人見人愛的香餑餑，但3月以后，北京陸續(xù)出臺了多個嚴格針對商改住的限制政策：3月26日發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》、 4月18日《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》 、4月19日《關于進一步加強產業(yè)項目管理的通知》，一系列針對商改住的組合拳后，商住類的新盤項目已經全部停止了銷售。
對此，中原地產首席分析師張大偉就認為，商住一直是一個尷尬的產物，未來一二線城市商住的政策壓力將越來越大，特別是一線城市，除了核心區(qū)，商住持有的價值并不高。
在商住啞火的同時，北部的昌平區(qū)成為未來住宅項目較為集中的區(qū)域。由于昌平區(qū)距離市區(qū)較近，加上未來科技城建設的完善，價格又比海淀、朝陽更加親民，因此成為北部關注度最高的一個區(qū)域。
北京青年報記者在對昌平區(qū)的探盤中發(fā)現，受限價影響區(qū)域樓盤價格普遍停漲，像即將開盤的泰禾昌平拾景園項目，原本預計價格在6萬元以上，但據知情人透露，最終的開盤價格應該在5.5-6萬元/平方米之間。不僅是泰禾拾景園，昌平區(qū)域的潛在供應還有萬科的翡翠公園、泰禾麗春湖院子、領秀慧谷、京投發(fā)展·公園悅府、北京風景等二十余個新房項目。像萬科的翡翠公園，是萬科高端產品翡翠系在北京打造的第一個項目，在今年2月曾創(chuàng)下單月銷售金額最高的紀錄。據萬科人士透露，該項目將在上半年加推洋房和疊拼戶型，因為低密度和臨近未來科技城，受到了許多互聯網企業(yè)和央企高管的青睞。
業(yè)內人士表示，總體來看，昌平樓市的新盤主要集中在回龍觀—霍營、北七家、南邵和小湯山這些地段，尤其是回龍觀—霍營，因為區(qū)位優(yōu)勢加上有小戶型供應，受到了很多剛需上班族的關注，這些沿線項目也都將在今年陸續(xù)入市。
新盤將精力放在提高附加值上
不可否認，隨著調控的深入，許多項目的蓄客情況都受到影響。在北青報記者探訪時，泰禾昌平拾景園的置業(yè)顧問就透露，原本積累的客戶，有相當一部分都因為新政后首付比例提高至八成，而失去了購買能力。尤其是項目主打改善型需求，而改善型購房人大多數都有過房貸經歷，因此按照新政都屬于二套房范圍，確實受到了一些影響。
類似的蓄客減少，購房人陷入觀望的情況，在很多新盤上都有體現。值得慶幸的是，這樣的銷售困難倒逼了不少開發(fā)商在產品上開始下功夫，紛紛推出更具附加值的項目。
上周末，位于南三環(huán)的高端住宅項目北京金茂府正式亮相，與以往高端住宅聊區(qū)位、講價值不同，北京金茂府以“科技的溫度”之名首發(fā)入市，并且邀請了有“創(chuàng)業(yè)教父”之稱的李開復現身講座，與購房人共同探討健康、住宅等話題。據了解，北京金茂府開放后首期開盤將推出230-340平方米的內城獨院別墅、171-225平方米的科技精裝平層。所有產品都通過地源熱泵系統(tǒng)、毛細管網系統(tǒng)、置換新風系統(tǒng)、遮陽系統(tǒng)、隔聲降噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)、全屋軟水系統(tǒng)等，從“溫度、濕度、空氣、陽光、噪音、水”六大基本生命元素出發(fā)，打造了健康科技住宅的概念。
無獨有偶，主打改善牌的泰禾昌平拾景園同樣極力提高自身的產品附加值。項目銷售總監(jiān)劉琨透露，當前市場上，大多數別墅項目都是毛坯交房，泰禾拾景園此次不但是精裝修交房，而且還將精裝修范圍從室內擴大到室外，包括庭院等都為業(yè)主提前做好裝修設計。這樣一來，泰禾拾景園也成為少有的全成品交房的疊墅產品。
不僅如此，項目平層產品也通過改造設備間、做出飄窗等，盡量做到了更多的贈送面積�，F場銷售人員透露，以140平方米的平層為例，采用了兩梯兩戶的設計，每戶都有獨立的電梯間，算上室內的贈送面積，最大能有近20平方米的附加使用面積，意向購房人都感到非常實用。
按照以往的調控經驗，最先扛不住壓力的開發(fā)商往往會在產品上減配做減法，節(jié)省成本，在售價上也會相應降低。但也有開發(fā)商會在價格穩(wěn)定的基礎上，做加法，增加產品附加值。當前市場上，后者的做法明顯更多一些，而對于當下有置業(yè)需要的購房人來說，最直接的好處就是可以挑選到更加滿意的房源。
自住房加速供應彌補空缺
新房住宅雖然在極力改變自身吸引購房人，但在數量上遠遠達不到平衡需求的程度。因此，北京眾多自住房項目正在加速供應，自住房有望在未來的商品房市場中扮演更重要的角色。
4月25日，北京市土地市場又迎來了一個交易日，朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村自住房地塊經過55輪舉牌，被城建以32.6億元競得。值得一提的是，該地塊是北京3月集中掛牌的8宗自住房用地其中之一，也是 “3·17”新政之后，北京出讓的第五宗涉自住性質用地。業(yè)內普遍認為，在樓市調控持續(xù)收緊、土地市場逐漸降溫的背景下，具備較大價格優(yōu)勢、較小銷售風險的自住房地塊已然成為近期北京土地市場的“主角”，仍然維持較高的熱度。
掛牌文件顯示，該地塊自住房的最高銷售價格為2.9萬元/平方米（含全裝修成本），由于較好的位置和周邊成熟的配套，除了中標的城建以外，也吸引了遠洋、中海、富力、中駿、河南正商等9家房企及聯合體參加競價，并最終以55.24%的溢價率被城建摘得。
據統(tǒng)計，今年3月北京合計掛牌出讓23宗土地，相較2月增加13宗，其中有7宗為純自住型商品房用地，自住房用地也成為近期北京土地市場當之無愧的主角。分析人士認為，北京樓市調控持續(xù)收緊，土地市場熱度也趨于降溫，但自住房地塊由于較大的價格優(yōu)勢，以及部分定向銷售的特點，不用過分擔憂未來銷售風險，受到了房企熱烈追捧。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，雖然住宅新盤供應有限，但自住房的大量入市將使得今年底或明年初，北京新房市場將迎來住宅項目，尤其是自住型商品房項目的供應高峰。
樓市供應將回到剛需時代
需要特別關注的是，不僅是自住房提供了大量的中小戶型，普通住宅的新房開發(fā)商們也開始向中小戶型發(fā)力。北青報記者了解到，5月份可能入市的泰禾昌平拾景園項目，最初本打算先推出140平方米的大戶型，但最終根據調控以來的市場反應和蓄客情況，開發(fā)商重新調整了推盤策略，除了140平方米的平層和大戶型的疊墅外，還推出了一部分90平方米左右的中小戶型，并且這些小戶型很快就完成了蓄客。
無獨有偶，5月預計開盤的項目中有6個都推出了100平方米以下的中小房源。而在調控之前推出的樓盤以及去年銷售的大多數新房都是主打大面積三居室的改善型樓盤，可見樓市風向出現了一些變化。
對此，業(yè)內人士認為，這種改變也代表了未來市場的風向，換房需求受到抑制的背景下，改善型的買房需求開始減弱，低總價的剛需產品有望再次成為市場主流。
郭毅也表示，開發(fā)商面對較高的地價和限價的剛性門檻，必然導致利潤被大幅壓縮，在雙重壓力疊加下，為了保證基本利潤，開發(fā)商可能會做減法，出現集體減配產品的現象，不如去掉精裝修、壓縮設計成本、扣減產品及營銷投入等。受此影響，未來北京樓市的供應主力預計將重回面向剛需、剛改的產品時代。
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