受樓市調(diào)控影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。與二手房量?jī)r(jià)齊跌不同，北京新房市場(chǎng)成交量雖持續(xù)低迷，但成交價(jià)格卻保持平穩(wěn)。6月截至目前，北京新房市場(chǎng)成交量延續(xù)近幾個(gè)月的低迷狀態(tài)。從供應(yīng)端來(lái)看，6月截至目前僅兩個(gè)項(xiàng)目入市，6月預(yù)計(jì)入市14個(gè)項(xiàng)目量估計(jì)很難實(shí)現(xiàn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房貸政策收緊以及“限價(jià)”管控等情況下，北京新房市場(chǎng)供需兩端均表現(xiàn)低迷，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京新房市場(chǎng)成交量及成交價(jià)格都會(huì)保持低位運(yùn)行。
成交下滑
對(duì)于房企而言，2016年是豐收年，不過(guò)，在2017年的這幾個(gè)月里，北京房企銷(xiāo)售相對(duì)“慘淡”，這也是由于北京新房市場(chǎng)持續(xù)低迷所導(dǎo)致。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月1日-11日，北京新建商品住宅（不含保障房、自住房與商辦，下同）共實(shí)現(xiàn)成交658套，成交面積9.13萬(wàn)平方米，而5月同期成交套數(shù)1061套，成交面積13.49萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑38%、32%。
實(shí)際上，近幾個(gè)月北京新房市場(chǎng)成交量都相對(duì)低迷。數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建商品住宅共網(wǎng)簽2912套，環(huán)比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%。整體來(lái)看，進(jìn)入2017年以后，北京新建商品住宅的月網(wǎng)簽量一直維持在2700-3000套，5月網(wǎng)簽量雖比4月多，但明顯低于2016年5月成交4000套以上的水平，自去年“9·30”新政出臺(tái)后，北京新房市場(chǎng)依舊持續(xù)低迷。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)收緊調(diào)控，一方面是對(duì)購(gòu)房資格上加強(qiáng)限制，通過(guò)政策的查漏補(bǔ)缺，包括商辦項(xiàng)目限購(gòu)，修改非京籍購(gòu)房的納稅標(biāo)準(zhǔn)等，使得限購(gòu)的口子越收越緊；另一方面是對(duì)購(gòu)房能力進(jìn)行制約，近期個(gè)別銀行首套房貸利率再次上調(diào)，這已是年內(nèi)第三次上調(diào)，已經(jīng)由年初的基準(zhǔn)利率9折上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍，除此之外批貸周期也在不斷拉長(zhǎng)，“減杠桿”執(zhí)行力度持續(xù)加大。受到這兩方面的制約，市場(chǎng)需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢(shì)也仍將延續(xù)。
北京海淀某新房項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，一系列樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是對(duì)購(gòu)房資格的限制和嚴(yán)格審查，導(dǎo)致項(xiàng)目此前積累的大部分客戶(hù)失去購(gòu)房資質(zhì)，項(xiàng)目不得不重新積蓄客戶(hù)。同時(shí)，隨著二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及二套房首付比例的提升，也導(dǎo)致部分二套房買(mǎi)家的購(gòu)房計(jì)劃擱淺。此外，北京的樓市政策在遏制投資投機(jī)需求。在上述購(gòu)房需求得到抑制的情況下，北京新房市場(chǎng)成交量的下滑也在所難免。
供應(yīng)萎縮
除去上述所說(shuō)的因政策原因?qū)е碌馁?gòu)房需求減少之外，供應(yīng)端的萎縮也是北京新建商品住宅成交量下滑的原因之一。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月以來(lái)，北京新建商品住宅市場(chǎng)共有兩個(gè)項(xiàng)目入市，均地處豐臺(tái)區(qū)，分別為中國(guó)璽與西山甲一號(hào)，兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品364套，預(yù)售許可面積5.4萬(wàn)平方米。
值得注意的是，臨近年中，上市房企開(kāi)始沖刺半年業(yè)績(jī)，6月北京計(jì)劃入市的新盤(pán)項(xiàng)目其實(shí)是大幅增加的，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月北京住宅市場(chǎng)有14個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)五成。但是，目前僅兩個(gè)項(xiàng)目入市，如今項(xiàng)目取證難度較大，預(yù)計(jì)6月入市項(xiàng)目量將很難達(dá)到預(yù)期。
實(shí)際上，今年以來(lái)，受到樓市調(diào)控政策收緊的影響，北京新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)低迷，月均新盤(pán)入市量在10個(gè)以?xún)?nèi)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與其說(shuō)是成交低迷，不如說(shuō)是供應(yīng)低迷。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)新房往往面臨的是無(wú)房可選的尷尬境地。
上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析認(rèn)為，供應(yīng)端持續(xù)低迷的原因與預(yù)售證的價(jià)格管控有關(guān)。北京新房市場(chǎng)自去年開(kāi)始執(zhí)行預(yù)售價(jià)格管控，從今年以來(lái)的發(fā)證情況來(lái)看，8萬(wàn)元/平方米隱形紅線(xiàn)的控制非常嚴(yán)格，無(wú)論項(xiàng)目位置如何，目前尚無(wú)項(xiàng)目能夠突破這一價(jià)格紅線(xiàn)，由此可以看出主管部門(mén)對(duì)于控制房?jī)r(jià)的決心以及執(zhí)行力度。然而，高價(jià)拿地的項(xiàng)目，會(huì)面臨預(yù)售證價(jià)格難以達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)的情況，這也導(dǎo)致北京部分新房項(xiàng)目遲遲難以取得預(yù)售許可證入市銷(xiāo)售。
從本月入市的項(xiàng)目來(lái)看，中國(guó)璽為少見(jiàn)的二環(huán)邊內(nèi)城項(xiàng)目，2015年拿地的樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米左右，周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)元/平方米以上，但是受到預(yù)售價(jià)格管控影響，開(kāi)發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期，以7.95萬(wàn)元/平方米的均價(jià)取得預(yù)售許可證，在“8萬(wàn)元”紅線(xiàn)之下擦網(wǎng)通過(guò)。從價(jià)格橫向?qū)Ρ葋?lái)看，此前入市的同屬豐臺(tái)區(qū)的澤信公館項(xiàng)目，地處四五環(huán)之間，售價(jià)也已達(dá)到7.7萬(wàn)元/平方米。
低迷仍將持續(xù)
“受預(yù)售證價(jià)格管控的影響，預(yù)計(jì)后期仍不斷有項(xiàng)目調(diào)低預(yù)期，甚至是大幅調(diào)低預(yù)期入市，房?jī)r(jià)‘維穩(wěn)’將成為今年的主旋律。同時(shí)，受到供需兩方面嚴(yán)格管控的影響，今年北京新建商品住宅市場(chǎng)在價(jià)格及成交量?jī)蓚�(gè)層面仍將保持低位運(yùn)行�！惫阍诮邮鼙本┥虉�(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。
同樣，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，按照目前的形勢(shì)，政府對(duì)新房市場(chǎng)的嚴(yán)格管理仍將持續(xù)，限購(gòu)、限貸也暫無(wú)松動(dòng)可能。因此，未來(lái)北京新房市場(chǎng)仍將維持低溫，交易量也會(huì)繼續(xù)在低位徘徊。
從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，在嚴(yán)格的“限價(jià)”管控之下，北京新建商品住宅項(xiàng)目很難高價(jià)入市。按照以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本來(lái)5月應(yīng)逐漸進(jìn)入供應(yīng)旺季，但今年供應(yīng)始終無(wú)法發(fā)力，隨著調(diào)控政策不斷延展，今年整體市場(chǎng)供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破。
郭毅認(rèn)為，今年以來(lái)，北京土地出讓當(dāng)中，含有可售純商品住宅的地塊共計(jì)11宗，每宗均設(shè)定了限售價(jià)格，未來(lái)項(xiàng)目的售價(jià)比同一區(qū)域目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格低出10%-20%，其中有部分項(xiàng)目?jī)r(jià)差高達(dá)30%。有了這些被限制售價(jià)的住宅儲(chǔ)備在后面“虎視眈眈”，現(xiàn)在的項(xiàng)目均有了入市動(dòng)力。
此外，在“限價(jià)”管控下，北京新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格入市時(shí)已相對(duì)之前跌了兩成，項(xiàng)目拿證價(jià)格也能實(shí)現(xiàn)順?shù)N，因此房企暫時(shí)不會(huì)下調(diào)價(jià)格。
一位上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要還是看樓市調(diào)控政策，在房地產(chǎn)政策調(diào)控如此嚴(yán)格的情況下，市場(chǎng)下行是意料之中的事。今年，房企面臨的銷(xiāo)售壓力較大，為回籠資金、實(shí)現(xiàn)既定銷(xiāo)售目標(biāo)，未來(lái)房企會(huì)降低項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格分批入市，尤其是布局較為單一的房企，在資金鏈承壓的情況下，不得不選擇妥協(xié)。
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