作為最早開啟房地產(chǎn)調(diào)控的一線城市，深圳樓市自去年10月以來邁入了平靜期，新房均價(jià)開始了長達(dá)11個(gè)月的連續(xù)下跌。
進(jìn)入9月，政策之外影響樓市的關(guān)鍵因素——信貸，也越來越緊縮了。繼8月14日部分銀行上浮首套房貸利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在內(nèi)的深圳主流銀行，首套房貸利率已普遍調(diào)整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些銀行出現(xiàn)了停貸。
多位購房者表示，現(xiàn)在去銀行申請房貸的時(shí)間都很漫長，有些甚至排到了年底；多名商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理稱，房貸額度非常緊張。
值得注意的是，隨著房貸縮緊，購房者面臨較大的資金壓力，部分購房者開始用消費(fèi)貸來還房貸，今年以來消費(fèi)貸增長非常迅速。這對房地產(chǎn)金融調(diào)控造成了負(fù)面影響，在國家層面近期已有警示。
在政策、信貸的持續(xù)雙重作用下，深圳樓市的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。隨著9、10月房地產(chǎn)推盤的增加，大量供應(yīng)入市，房地產(chǎn)的成交回升，而價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)下行。
信貸殺手锏
在數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中，對樓市和房價(jià)影響最大的因素就是房地產(chǎn)信貸。而在風(fēng)向標(biāo)深圳，一年多來房貸的變化極大，整體是收緊趨勢。
最明顯的變化是首套房貸利率。7、8月以來，深圳個(gè)人房貸利率不斷攀升，首套房貸利率優(yōu)惠幾近消失，多數(shù)銀行已上浮。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，深圳8月的首套房貸平均利率達(dá)到5.04%，而7月的平均利率為4.98%。
到了9月，國有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月4日，中行、工行、建行、農(nóng)行等均將首套房貸利率調(diào)整至5.145%，上浮了5%；民生銀行和興業(yè)銀行的首套房貸利率調(diào)整至5.39%，上浮10%；中信銀行、浦發(fā)銀行已停止放貸。
另據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在優(yōu)惠的僅農(nóng)村商業(yè)銀行、花旗銀行兩家，分別有9.8折、9.5折首套房貸利率折扣。
數(shù)據(jù)顯示，深圳市上半年住戶部門貸款增加1245.13億元，其中，短期貸款增加224.89億元，中長期貸款增加1020.24億元。深圳市金融辦今年5月就表示，該市個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)調(diào)控影響下明顯趨緩。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認(rèn)為，不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)縮緊的信號。從近幾個(gè)月的銀行數(shù)據(jù)來看，房貸存量規(guī)模仍然較大，后續(xù)無論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會(huì)進(jìn)一步加大。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，今年深圳銀行信貸比較緊張，尤其年中以來大部分銀行放款速度減慢，放款時(shí)間延長。銀行房貸收緊將進(jìn)一步影響市場的觀望情緒，預(yù)計(jì)短期內(nèi)業(yè)主和買家仍持“膠著”狀態(tài)。
值得關(guān)注的是，在嚴(yán)控房貸額度、上調(diào)房貸利率的背景下，消費(fèi)貸款大幅增長，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象。
中泰證券數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬億元，累計(jì)同比多增7137億元，而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款僅為8305億元。
李宇嘉表示，目前全國范圍內(nèi)消費(fèi)貸的增長確實(shí)很快，深圳也不例外。接下來一定要嚴(yán)查消費(fèi)貸的資金用途，并打擊脫離消費(fèi)范圍內(nèi)的貸款，如通過“氣球貸”延長貸款期限等。
李宇嘉指出，深圳人民銀行、深圳銀監(jiān)局已經(jīng)開始警示、嚴(yán)查消費(fèi)貸的資金用途，但目前還沒有相關(guān)文件出臺。
“金九銀十” 難現(xiàn)？
在個(gè)人住房貸款不斷收緊的背景下，深圳8月房地產(chǎn)市場成交繼續(xù)下滑。
規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，從去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米，深圳新房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)十一個(gè)月下跌了。
Q房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳8月新房住宅成交1984套，環(huán)比下跌1.93%，同比下跌14.19%；成交均價(jià)54382元/平方米，環(huán)比下跌0.12%，同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套，環(huán)比下跌1.33%，同比下跌20.09%；成交均價(jià)53122元/平方米，環(huán)比上漲1.50%，同比上漲6.35%。
李宇嘉表示，房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，直接影響了購房者的積極性。
以在深圳購買一套總價(jià)500萬元的房子為例，貸款300萬，以基準(zhǔn)利率上浮5%、即5.145%，30年償還期、等額本息還款的方式測算，每月月供為16371元，總支付利息為289.38萬元，每月月供將比執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)增加450元，總支付利息增加16.2萬元。
李宇嘉認(rèn)為，購房者資金成本增加影響成交，而成交量的下降將對房價(jià)產(chǎn)生一定的抑制作用。
信貸收緊導(dǎo)致需求萎縮，而深圳樓市的供應(yīng)卻在加大。2017年度深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地218萬平方米，較2016年的計(jì)劃提高74.4%，創(chuàng)下了2012年以來新高。其中人才住房和保障性住房用地65萬平方米，占總居住用地的近30%。
近期深圳還出臺鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展文件，對住房租賃將給予稅收優(yōu)惠政策支持；同時(shí)將對深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上的老住宅區(qū)進(jìn)行改造，加快推進(jìn)深圳市棚改工作。
Q房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳的新房住宅供應(yīng)量為8740套，環(huán)比上漲120.04%，同比上漲68.50%；新房住宅供應(yīng)面積為91.9萬平方米，環(huán)比上漲113.44%，同比上漲106.03%。
二手房市場的放盤量也在增加，Q房網(wǎng)研究中心分析認(rèn)為，由于面臨信貸政策收緊的掣肘，和一手房市場一樣，二手房市場很難有過熱表現(xiàn)。
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，限購、限價(jià)、限售等政策主導(dǎo)樓市的階段已經(jīng)過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。
在供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)之下，深圳樓市往年的“金九銀十”預(yù)計(jì)也難出現(xiàn)。
克而瑞研究中心首席分析師陳洪海表示，受福田、南山等區(qū)域中高端項(xiàng)目入市備案影響，成交均價(jià)后市或?qū)⒊尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性上行。
深圳中原研究中心表示，今年4月份以來，市場情況整體一直呈現(xiàn)下滑趨勢，7月份成交到達(dá)低點(diǎn)，8月份雖然全市備案成交比之7月基本持平，但是市場實(shí)際推售量大增。受備案延遲影響，8月一手成交保持低位，但是實(shí)際成交屬于回升階段。
預(yù)計(jì)9月份將有16個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中6個(gè)項(xiàng)目含住宅，7個(gè)項(xiàng)目含公寓，4個(gè)項(xiàng)目含辦公，還有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。隨著開發(fā)商的積極推盤，后市新房成交將穩(wěn)步回升。
但另一方面，雖然一手推盤量大增，但受限價(jià)因素影響，新房相比二手競爭優(yōu)勢大，價(jià)格甚至出現(xiàn)了一二手倒掛現(xiàn)象。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，深圳9、10月的推盤中，龍崗寶安預(yù)計(jì)共16個(gè)盤入市，占比高達(dá)57%，也基本以剛需為主，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)新房均價(jià)將不會(huì)上漲，甚至仍為下跌。
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