近期，關(guān)于今后實(shí)行商品房預(yù)售制還是現(xiàn)房銷(xiāo)售的討論多了起來(lái)。在過(guò)去20多年的市場(chǎng)化歷程中，商品房預(yù)售制度始終扮演著房地產(chǎn)市場(chǎng)“四梁八柱”之一的重要角色，在一定時(shí)期內(nèi)緩解了住房供應(yīng)不足的問(wèn)題，也成就了近年來(lái)行業(yè)較快的周轉(zhuǎn)速度。
但預(yù)售制度也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不少問(wèn)題，“先交錢(qián)再收房”的發(fā)展模式存在很多不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致購(gòu)房者往往處于被動(dòng)地位，甚至面臨巨大的資金損失風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商因資金管理不善出現(xiàn)資金鏈斷裂，還會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列問(wèn)題。
商品房預(yù)售制度的歷史功過(guò)還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，但在今后應(yīng)該實(shí)行預(yù)售制還是現(xiàn)房銷(xiāo)售的討論中，許多專(zhuān)家學(xué)者已經(jīng)把二者的利弊基本厘清，不少觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，但短期內(nèi)不會(huì)全面推廣。
現(xiàn)房銷(xiāo)售“風(fēng)起”
風(fēng)起于廣東。
今年9月，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)了《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，表示廣東省對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)研，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”。隨后相關(guān)部門(mén)出面澄清，該文件只是征詢意見(jiàn)稿，并非真的實(shí)施。但一場(chǎng)關(guān)于商品房預(yù)售制度和現(xiàn)房銷(xiāo)售的討論已經(jīng)由此展開(kāi)。
“廣東是住房市場(chǎng)發(fā)展較早的城市，當(dāng)前現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)既吻合了房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需要，也是當(dāng)前改革開(kāi)放40周年房地產(chǎn)領(lǐng)域試圖改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。實(shí)際上，深圳此前在土地出讓的時(shí)候就已經(jīng)有現(xiàn)房銷(xiāo)售政策出臺(tái)，所以現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式是符合預(yù)期的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)很大，這是未來(lái)住房制度改革的方向，但也不會(huì)“一刀切”，會(huì)針對(duì)具體地塊進(jìn)行試點(diǎn)。
事實(shí)上，早在今年4月底，福建省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳就要求福州、廈門(mén)兩市進(jìn)行試點(diǎn)，在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。而在更早的時(shí)候，杭州、南京、蘇州等城市在2016年的土地拍賣(mài)時(shí)也曾出現(xiàn)過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售要求。其中，蘇州從2016年9月至今，累計(jì)出讓了超過(guò)130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，占比超50%。
今年以來(lái)，除了福建省有類(lèi)似要求，10月19日，合肥市還專(zhuān)門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售管理工作的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡(jiǎn)化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。
此外，近日，廣東省首個(gè)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府也在深圳正式亮相。同時(shí)，廣東省中山市國(guó)土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣(mài)中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”為前提條件�，F(xiàn)房銷(xiāo)售“風(fēng)起”， 在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出的節(jié)點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)哪些影響？
大勢(shì)所趨 等待時(shí)機(jī)
“預(yù)售制度是從香港引進(jìn)來(lái)的，最開(kāi)始是考慮到商品房建設(shè)可能會(huì)遇到資金緊張，同時(shí)商品房需求量大，所以開(kāi)始了商品房預(yù)售制度。但一直以來(lái)預(yù)售制度也給購(gòu)房人帶來(lái)了很多困擾和糾紛，我們遇到過(guò)一房二賣(mài)、虛假宣傳（比如學(xué)區(qū)房欺詐以及其他配套等無(wú)法達(dá)到宣傳標(biāo)準(zhǔn)）、逾期交房甚至是‘爛尾樓’以及其他很多種辦不了房產(chǎn)證的情況�！鼻乇慨a(chǎn)律師團(tuán)資深律師孫雨寒認(rèn)為，如果實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，很多購(gòu)房糾紛能得到避免。
但從實(shí)際落地情況來(lái)看，推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售仍有許多問(wèn)題有待厘清。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，借助加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要求的“東風(fēng)”，適時(shí)推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，有助于減少和消除一些市場(chǎng)亂象，也有利于房企降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)。但即使實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，同樣也可能存在交易不公平問(wèn)題，而且全面推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售，面臨著房企資本金不足、需要修法先行、需要循序漸進(jìn)等方面的難點(diǎn)。
例如在資金壓力方面，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，在一二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)大都采取土建工程達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能預(yù)售的模式（如封頂預(yù)售），而在三四線城市，這種預(yù)售制管理模式相對(duì)寬松一些，因此，現(xiàn)房銷(xiāo)售下需要商業(yè)資金彌補(bǔ)的缺口會(huì)更大，融資成本上升壓力則會(huì)更大。
關(guān)于預(yù)售制度和現(xiàn)房銷(xiāo)售的走向，影響最直接的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
日前，《中國(guó)建設(shè)報(bào)•中國(guó)房地產(chǎn)》采訪了多家房企，但不少企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“公司認(rèn)為這個(gè)話題比較敏感，不便公開(kāi)發(fā)表觀點(diǎn)�！�
一位不愿具名的華南某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在當(dāng)前的建筑工程技術(shù)和融資環(huán)境下，現(xiàn)房銷(xiāo)售將使開(kāi)發(fā)商面臨巨大壓力，尤其對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面臨的可能是“出局”。現(xiàn)房銷(xiāo)售可能會(huì)在部分去化壓力大的城市進(jìn)行試點(diǎn)，但在市場(chǎng)維穩(wěn)的前提下，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)全面推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制度非常敏感，特別是那些強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。雖然短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，但如果現(xiàn)在取消預(yù)售制度，短期內(nèi)會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量銳減，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。因此，必須在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，現(xiàn)在還未到這個(gè)時(shí)期。
但隨著越來(lái)越多的城市開(kāi)始嘗試現(xiàn)房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新窗口正在慢慢打開(kāi)。
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