今年的“金九銀十”，北京樓市難以再現(xiàn)“旺季”的情形，二手住宅和新建商品住宅成交均未出現(xiàn)大幅上漲。
二手住宅網(wǎng)簽跌破萬(wàn)套
來(lái)自我愛(ài)我家集團(tuán)研究院、麥田房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中心、中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月，北京二手住宅整體網(wǎng)簽量共計(jì)8879套，是今年3月份以來(lái)的最低位，環(huán)比9月降幅超過(guò)40%。時(shí)隔7個(gè)月之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量再度跌破萬(wàn)套。
麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松表示，10月份網(wǎng)簽量較上月降幅較多，一方面原因在于受北京9·13公積金新政影響需求繼續(xù)受抑制，另一方面原因在于，受網(wǎng)簽滯后影響，上月的需求降低在本月數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)。
我愛(ài)我家集團(tuán)研究院分析師認(rèn)為，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的去杠桿、抑投機(jī)調(diào)控，今年北京二手房的市場(chǎng)需求基本以首次置業(yè)或升級(jí)改善的剛需為主，投資投機(jī)需求很少。這些需求所對(duì)應(yīng)的人群基本以中低收入者為主，其特點(diǎn)就是年齡大多在40以下，購(gòu)房需求多為中小戶型，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差更需要公積金貸款，其中包括很多來(lái)北京打拼的非北京出身的人。因此，在北京大幅收緊公積金貸款政策以后，這些人受到的影響較大，他們的退出導(dǎo)致市場(chǎng)在年齡、戶型等交易結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了比以往更大的變動(dòng)，并進(jìn)一步波及到了成交均價(jià)的漲跌。
“在‘房住不炒’的既定方向之下，自住需求已經(jīng)成為了北京二手房市場(chǎng)的需求主力，他們支撐了2017年下半年、2018年上半年北京二手房市場(chǎng)的逐步回溫。但在自住需求逐步消化之后，北京二手房市場(chǎng)的后續(xù)動(dòng)力不足，所以市場(chǎng)自6月開(kāi)始已經(jīng)逐步下行。9月13日公積金新政出臺(tái)后，政策的收緊為已經(jīng)下行的市場(chǎng)再添一把火，讓早已名不副實(shí)的金九銀十更顯涼意�！蔽覑�(ài)我家集團(tuán)研究院分析師說(shuō)。
新房供應(yīng)量增長(zhǎng)
據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房）的新增供應(yīng)量為8882套，環(huán)比9月增長(zhǎng)21.9%。從整體來(lái)看，今年4月之后，北京的商品住宅新增月供應(yīng)量保持連續(xù)增長(zhǎng)。從項(xiàng)目供應(yīng)情況來(lái)看，10月份，有新增供應(yīng)的項(xiàng)目共22個(gè)，新增面積共109.2萬(wàn)平方米，主要集中在朝陽(yáng)、大興、石景山、豐臺(tái)、順義等區(qū)域，其中大部分都是共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房。但今年10月，北京新建商品住宅（不含保障房）的成交量并未出現(xiàn)大幅上漲。
我愛(ài)我家集團(tuán)研究院分析師介紹說(shuō)，“今年10月，取得銷售許可證的新房項(xiàng)目共有27個(gè)，均為期房。其中泰禾·西府大院銷售均價(jià)為11.2萬(wàn)元/平方米，華潤(rùn)昆侖域銷售均價(jià)為11.3萬(wàn)元/平方米，璽萌壹號(hào)院銷售均價(jià)為9.9萬(wàn)元/平方米，北京金茂府銷售均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平方米。四盤均價(jià)均在10萬(wàn)左右，是北京近兩年來(lái)少見(jiàn)的到10萬(wàn)+取證樓盤，這說(shuō)明經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的沉寂后，北京的豪宅已經(jīng)開(kāi)始破冰入市�！�
我愛(ài)我家集團(tuán)研究院分析師還表示，在前兩年里，嚴(yán)格的限購(gòu)限貸，持續(xù)的高壓調(diào)控讓北京新房市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)大受遏制，不少豪宅項(xiàng)目都沒(méi)有取證入市。但在目前的政策環(huán)境下，北京的樓市調(diào)控不會(huì)放松，低溫或?qū)⒊蔀槲磥?lái)北京新房市場(chǎng)的常態(tài)，繼續(xù)觀望的成本較高。進(jìn)入四季度后，房企已經(jīng)到了業(yè)績(jī)沖刺階段，許多開(kāi)發(fā)商也面臨資金緊張的情況，這也促使豪宅項(xiàng)目開(kāi)始以較低的價(jià)位入市。
“由于北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了全面的‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’時(shí)代，共有產(chǎn)權(quán)房也成為了政府調(diào)控市場(chǎng)的重要手段，未來(lái)北京新房市場(chǎng)必然由限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房主宰。伴隨首批限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房的井噴，未來(lái)北京新房市場(chǎng)還會(huì)有一定的回溫空間。但在當(dāng)前的調(diào)控形勢(shì)下，低位企穩(wěn)仍將是北京新房市場(chǎng)的長(zhǎng)期狀態(tài)�！蔽覑�(ài)我家分析師說(shuō)。
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