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“回天”樓市再收“禮包”十三號線拆分確定 作者:中房網(wǎng) 來源:中房網(wǎng) 時間:2018/11/29 13:46:33

近日,起于東直門,止于西直門,已經(jīng)運行多年的地鐵13號線傳出了將拆分的重磅消息。為改善回龍觀、天通苑地區(qū)出行條件、提高綠色出行比例,完善北部地區(qū)軌道交通線網(wǎng),11月22日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會提出了軌道交通13號線拆分方案。對于北京天通苑、回龍觀等北部區(qū)域的居民來說這無疑又是一大利好消息。為什么說又呢?因為這已經(jīng)不是今年天通苑、回龍觀居民第一次收到配套改善“大禮包”了,早在今年7月,北京市委常委會就討論并通過了《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務和基礎設施三年行動計劃(2018-2020年)》,北京計劃3年內(nèi)向該地區(qū)投入近200億元資金,更新提升回龍觀、天通苑區(qū)域的各項配套。雙重利好之下,“回天”地區(qū)樓市未來會不會因此受益,成了很多購房人關(guān)心的問題。

13號線將拆分  北部地區(qū)出行得到改善

13號線,以前被北京人叫做“城鐵”,于2002年開通運營,起于東直門,止于西直門,途經(jīng)立水橋、霍營、回龍觀、西二旗、上地等地區(qū),服務著回龍觀和天通苑等人口密集區(qū)域的出行,全線長度為40.9公里,設車站16座。

這條形成半包圍圈的軌道交通線幾乎成了中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的交通大動脈,沿線的上地、五道口、西二旗、知春路等地都是互聯(lián)網(wǎng)公司聚集區(qū),龍澤、回龍觀和霍營等地則是大量互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員居住地,13號線因而成為他們高度依賴的通勤線。尤其是13號線跨越天通苑、回龍觀兩個人口密集的區(qū)域,出行問題一直是居住在此地的居民的一大難題,早高峰天通苑進地鐵排隊半小時已是常態(tài)。

為了改善北部區(qū)域的交通出行,13號線拆分方案近期被確定并公布于眾。

方案顯示,軌道交通13號線拆分工程在西二旗站至龍澤站之間,將既有的13號線拆分,形成兩條位于城市北部的交叉的“X”形線路:13A線和13B線。

其中,13A線起點不再是西直門,而是南沿到了6號線的車公莊站,終點至在建的17號線天通苑東地區(qū)。大鐘寺站向南段為新建線路,經(jīng)西直門至車公莊,與6號線、2號線換乘;中段則利用既有13號線大鐘寺至西二旗段線路,并對相關(guān)車站進行相應改造;北段由西二旗站向東為新建線路,經(jīng)回龍觀地區(qū)、天通苑地區(qū),與5號線、規(guī)劃17號線換乘。13A線路全長約30公里,共設18座車站,其中新建線路約19公里、新建車站13座。

另一條13B線的起點依然為既有13號線的東直門站,終點至16號線馬連洼站,其中東直門至回龍觀段為利用既有13號線,重點是將新增回龍觀站向西至上地軟件園地區(qū)的線路。建成后的13B線路全長約32公里,共設15座車站,其中新建線路約9公里、新建車站6座。

通過拆分方案不難看出,13A利好天通苑至軟件園及金融街方向的出行,13B則利好回龍觀至軟件園和中關(guān)村的出行。

業(yè)內(nèi)人士認為,13號線拆分實施后將大大緩解目前車廂擁擠和站外限流排隊問題,提升軌道運輸能力和服務水平;改造后可以提升軌道交通可達性,重點加強北部大型居住組團與上地軟件園、中關(guān)村等就業(yè)集中區(qū)域的聯(lián)系,大幅縮短區(qū)域間的出行時間。

13A與13B將同站臺換乘

據(jù)了解,為了方便13號線拆分后A、B兩條線的換乘,13A和13B線將通過在西二旗站至龍澤站間、京藏高速以西新建的車站進行換乘,兩線可實現(xiàn)同站臺換乘,換乘方式與軌道交通4號線與9號線的國家圖書館站相同。

乘客從一條線路的列車下車,直接在同一站臺就能換乘另一條線路的列車,站內(nèi)的兩個站臺分上下行兩兩共用,實現(xiàn)“共享站臺”,這樣換乘距離僅僅十余米,是最便捷的換乘方式。比如從霍營站上車要去西直門,雖然要從13B線換乘到13A線,但一開車門您徑直往對面走,幾步路就能換乘,非常方便。

另外,據(jù)報道稱,13號線拆分解決了受制于西直門終點站列車折返條件差、發(fā)車間隔無法縮短的問題,13A和13B兩條線路發(fā)車間隔時間從現(xiàn)狀2分30秒可縮短至2分鐘。13A線采用8輛編組B型車運營,運輸能力提高75%左右;13B線仍沿用6輛編組B型車運營,運輸能力提高30%左右,可緩解現(xiàn)狀車廂擁擠和站外限流排隊問題。

同時,拆分后的13號線將提升區(qū)域軌道交通可達性。重點加強北部大型居住組團與上地軟件園、中關(guān)村等就業(yè)集中區(qū)域的聯(lián)系,大幅縮短區(qū)域間的出行時間,提高沿線市民出行效率。13號線拆分后可與13條軌道交通線路形成換乘,提升軌道交通可達性。

13號線拆分后的另一大好處就是覆蓋面更廣了,尤其是對于天通苑和回龍觀的沿線區(qū)域來說,按照計劃方案,拆分后將在回龍觀地區(qū)增加5座車站、在天通苑地區(qū)增加3座車站,提升兩個大型居住區(qū)軌道交通站點的覆蓋范圍,方便市民乘坐軌道交通出行。

直接利好西二旗   “回天”樓市再次升級

從樓市的角度講,此次13號線拆分,在改善北部區(qū)域交通問題的同時,也將為回龍觀、天通苑的樓市帶來新的發(fā)展動力。

西二旗和龍澤所處的回龍觀區(qū)域,位于北京五環(huán)以外,是百度、滴滴、網(wǎng)易、新浪等多家知名互聯(lián)網(wǎng)公司首選的總部所在地,在這里,生活著數(shù)以十萬計的程序員,現(xiàn)行的13號線西二旗站,每天都是最擁堵的地鐵站之一。而西二旗及龍澤周邊的樓市,因為大量程序員的加入,使得周邊的次新房項目比較搶手,也一直是近幾年北京樓市交易最活躍的區(qū)域之一。

在新房方面,目前該區(qū)域尚有首開國風美唐、公園悅府、領(lǐng)秀慧谷等新房小區(qū)有房源在售,價格一般在6萬元/平方米上下,戶型基本以二居、三居為主。而二手房則以金域華府、融澤嘉園等次新房為主。戶型分布也以二居、三居為主。

而天通苑所處的區(qū)域,主要是以經(jīng)濟適用房項目為主,目前天通苑基本已無新房供應。一些有意向在天通苑買房的人,則將目標換向了天通苑以北的北七家區(qū)域。

目前在二手房方面,兩個區(qū)域的成交情況類似。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,目前鏈家二手房天通苑商圈在售房源為1498套,回龍觀商圈在售房源為1518套,兩商圈在售房源量相當。天通苑成交周期相對較長,房源成交周期為80.42天,客源成交周期為74.99天;佚堄^成交周期相對較短,房源成交周期為58.88天,客源成交周期為58.22天。

二者不同的成交周期與供求關(guān)系有關(guān)。58安居客房產(chǎn)研究院高級分析師李震就指出,從58安居客的大數(shù)據(jù)看,目前天通苑板塊的掛牌二手房房源與客源關(guān)注度基本持平。而回龍觀板塊則呈現(xiàn)出:客多房少,供不應求的趨勢。

供求關(guān)系也同樣反映在價格上,曾經(jīng),回龍觀與天通苑價格相近,但近幾年,二者的差距在逐漸被拉開。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,6月回龍觀二手房成交均價為48511元/平方米,天通苑則為37746元/平方米。由于這兩個板塊都有大量的經(jīng)濟適用房,交易時還要付出網(wǎng)簽金額10%的綜合地價款,實際的購房成本要高出一些,但可以看出,回龍觀二手房的單價已經(jīng)高出約1萬元/平方米。

價格的差異與供求關(guān)系和回龍觀地區(qū)的宜居程度有一定關(guān)系。與天通苑都是高層建筑不同,回龍觀的住宅以低密為主,從早期的經(jīng)適房龍某苑系列,到后期的一些純商品房小區(qū),回龍觀整體的居住密度要比天通苑低出不少,而中關(guān)村軟件園興起后為回龍觀帶來的大量購房者和租客,也逐漸推高了回龍觀的房價。

今年7月份時,北京市委常委會討論并通過《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務和基礎設施三年行動計劃(2018-2020年)》,北京計劃3年內(nèi)向該地區(qū)投入近200億元資金,更新提升回龍觀、天通苑區(qū)域的各項配套。該利好消息使得不少人更加看好回龍觀和天通苑的未來預期。

區(qū)域在售二手房方面,與天通苑相比,回龍觀區(qū)域的新房、次新房較多。其中領(lǐng)秀硅谷、領(lǐng)秀新硅谷兩個小區(qū)是同一項目的前后兩期,也是回龍觀區(qū)域售價較高的二手房社區(qū)。其中領(lǐng)秀硅谷的建筑年代為2003年到2004年;新硅谷則分為兩個院,建筑年代從2008年到2012年,根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),2018年9月參考均價在8萬元/平方米左右,屬于中高端品質(zhì)商品房小區(qū)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,物業(yè)服務到位,主打大面積花園洋房和疊拼,適合消費能力較高的改善型購買群體。

而金域華府則是回龍觀區(qū)域關(guān)注度頗高的次新房小區(qū),建筑年代都是2012年之后,周邊商業(yè)配套逐步完善,昌發(fā)展-萬科廣場和永輝超市給娛樂活動欠缺的回龍觀抹上亮色,一改“睡城”形象。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),金域華府2018年9月參考均價在6.2萬元/平方米-7萬元/平方米。

此外,相比之前幾個項目7萬至8萬元左右的價格,銘科苑、智學苑、新龍城這幾個項目的均價相對較低。根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),2018年9月參考均價銘科苑是6.3萬元/平方米,智學苑是5.7萬元/平方米,新龍城是5.4萬元/平方米。銘科苑和智學苑小區(qū)年代較早,無論是環(huán)境還是物業(yè)管理都沒法和中高端商品房小區(qū)相比,但是距離地鐵相對更近。新龍城建成年代大約在2006年至2007年,是回龍觀社區(qū)比較少有的純商品房社區(qū)之一,多數(shù)為一梯兩戶的板樓,小區(qū)環(huán)境不錯,距離地鐵龍澤站416米。這幾個項目更適合剛需置業(yè)。

此外,無論是提升回龍觀、天通苑區(qū)域的城市更新計劃,還是此次13號線的拆分,業(yè)內(nèi)認為對回龍觀利好可能高于天通苑,主要是因為回龍觀區(qū)域緊挨西二旗,成為中關(guān)村軟件園碼農(nóng)的置業(yè)區(qū)域,房價比天通苑要高不少。如果回龍觀的醫(yī)療、教育和交通問題得到解決,會有更多中關(guān)村軟件園的上班族選擇在回龍觀置業(yè)。

李震則指出,三年內(nèi)投資200億的公共服務和基礎設施行動計劃集中在“回天區(qū)域”教育、醫(yī)療、交通以及養(yǎng)老等社區(qū)基礎配套的短板之上,將會對天通苑與回龍觀區(qū)域二手房市場起到一定的提振作用。

可以預期的是,配套利好加上交通改善,隨著政策紅利的落地,兩大板塊的居住舒適度、成熟度也將有較大提升,整個“回天區(qū)域”甚至整個北五環(huán)沿線區(qū)域的價值也會得到有效提升。本版文并制表/本報記者 李桁

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8號線南延線

及6號線西延線年底將通車

13號線拆分給北部區(qū)域樓市帶來的影響還需要時間的檢驗,近在眼前的則是兩條將于年底開通的地鐵延長線,其一是南北向的8號線南延線,其二則是東西向的6號線西延線。

6號線西延至楊莊站

根據(jù)報道,9月20日起,地鐵6號線西延工程已經(jīng)啟動了空車試運行,有望在年底開通運營。6號線西延線與既有的地鐵6號線海淀五路居站相連,一路向西,途經(jīng)石景山和海淀兩個行政區(qū)。線路全長10.556公里,共設車站6座,自東向西依次為田村站、廖公莊站、西黃村站、楊莊站、蘋果園站、金安橋站。

據(jù)了解,計劃于年底投入試運營的6號線西延線終點為楊莊站。隨著未來蘋果園交通樞紐建設完成,西延線將繼續(xù)向西在蘋果園站實現(xiàn)與1號線、S1線換乘,最終在金安橋站實現(xiàn)與S1線和規(guī)劃11號線換乘。此外,西延線還將在田村站與規(guī)劃3號線換乘。

北青報記者根據(jù)鏈家網(wǎng)的房源信息統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),6號線延長線周邊成交比較活躍的二手房社區(qū),多數(shù)是上世紀90年代至2000年初的住宅社區(qū),價格最低的是最西邊的金安橋站附近房源,約為4.5萬元/平方米;田村站附近的二手房售價最高,根據(jù)房源年限和小區(qū)品質(zhì)不同,基本在6萬-8萬元/平方米。

8號線三期三站暫不開通

除了地鐵6號線西延線以外,另一條南北走向的地鐵8號線也將在年底全程通車。據(jù)了解,起于昌平、終于大興的8號線全長約46公里,是北京南北中軸線上的快速軌道交通走廊,共分4期建設。一期為奧運支線(森林公園南門站—北土城站)。二期分別由奧運支線兩端向北、向南延伸,北至朱辛莊站,南至中國美術(shù)館站,計劃年底開通。

8號線三期主要沿南中軸線由北向南延伸,自中國美術(shù)館向南,延伸至東南五環(huán)的德茂橋。車站分別為:金魚胡同站、王府井站、前門站、珠市口站、天橋站、永定門外站、木樨園站、海戶屯站、大紅門站、大紅門南站、和義站、東高地站、火箭萬源站、五福堂站。

8號線四期起于三期工程終點五福堂站,沿104國道延伸至大興瀛海鎮(zhèn)。

據(jù)悉,8號線三期年底并非全部開通,珠市口站以南的車站基本開通,珠市口站到前門站暫不開通,前門站及以北兩站也不開通,三座車站還處于車站結(jié)構(gòu)施工期,預計三年后開通。

作為分流地鐵5號線的南北地鐵軌道,8號線全程通車后,將為中軸線以南的沿途帶來更便捷的出行方式。根據(jù)鏈家網(wǎng)的房源數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,天橋站附近的在售二手房價格最高,大概在9.5萬元/平方米。四期的瀛海和德茂附近二手房價格最低,均價在4萬元/平方米左右,另外瀛海站附近也是新房限競房集中的區(qū)域,新房限競房售價基本在5萬元/平方米左右。

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