北京商業(yè)辦公（以下簡稱“商辦”）項(xiàng)目市場調(diào)控至今，在低成交狀態(tài)下，價(jià)格降中趨穩(wěn)。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年9月，北京商辦項(xiàng)目共成交1320套，與7月和8月基本持平，但同比去年大幅下降；成交均價(jià)約36000元/平方米，比前兩個(gè)月略有上浮，但相比上半年波動不大。
近期，《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》實(shí)地走訪通州、亦莊等區(qū)域多個(gè)商辦項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，個(gè)別中介公司通過為購房者代辦公司以突破限購政策，甚至還違規(guī)提供貸款、租賃商辦項(xiàng)目地址等“一條龍”服務(wù)。
受訪專家認(rèn)為，北京商辦項(xiàng)目調(diào)控實(shí)施一年多來效果顯著，但實(shí)際市場交易過程仍存問題，今后該考慮如何按照調(diào)控思路減少商辦項(xiàng)目交易的“灰色地帶”。
價(jià)格降中趨穩(wěn)
在通州東亞尚品臺湖小區(qū)，各角落里不時(shí)有房屋中介的員工騎著單車，掛著“房屋代理、租賃地址、房屋買賣”的牌子。來自安徽安慶的趙蘭芝（化名）便是其中一位。
“現(xiàn)在房價(jià)在低谷，快抓緊買。”據(jù)趙蘭芝介紹，北京去年出臺商辦類項(xiàng)目限購政策后，該小區(qū)價(jià)格開始下跌，至今年3月趨穩(wěn)。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)顯示，東亞尚品臺湖小區(qū)所在地塊為辦公用途，使用年限為50年，由北京世紀(jì)泰豐國際會展中心有限公司投資開發(fā)。該公司先后于2014年8月23日、2015年5月6日、2015年8月28日，取得東亞尚品臺湖小區(qū)預(yù)售證。
在此租住兩年多的趙蘭芝曾見證該樓盤的“瘋狂時(shí)刻”�！�2016年，這里一天一個(gè)價(jià)。好多人晚買幾天，就得多花好幾萬元�！被叵氘�(dāng)時(shí)的盛況，從小城鎮(zhèn)里出來的趙蘭芝感到不可思議。
她說，當(dāng)時(shí)北京對商辦類項(xiàng)目并不限購，從而吸引了大量購房者目光，“有的是‘剛需’，買來自己住；有的是投資客，一次買好幾套”。
很多人未曾料到，限購政策彼時(shí)已在“路上”。2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目需要滿足“名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅”的條件。
限購政策讓商辦市場瞬間轉(zhuǎn)冷�！艾F(xiàn)在，這里二手房的價(jià)格每平方米大概26000元，相比之前每平方米三四萬元降了不少。”趙蘭芝坦言，雖然其新房標(biāo)價(jià)每平方米超過35000元，但成交慘淡，“靠西北的幾棟樓幾乎都沒賣出去”。
東亞尚品臺湖小區(qū)售樓大廳自然是門可羅雀。前臺的銷售人員在“專心”玩手機(jī)，來客登記簿上僅有一個(gè)客戶的聯(lián)系方式。
銷售人員說，特價(jià)房價(jià)格為35000元/平方米，非特價(jià)房約40000元/平方米，比之前略有下降。當(dāng)問及目前項(xiàng)目所剩房源時(shí)，銷售人員含糊其辭：“你想要任何戶型，我們這里都有�！�
通過走訪當(dāng)?shù)囟鄠�(gè)商辦項(xiàng)目，《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，東亞尚品臺湖小區(qū)絕非孤例。
亦莊林肯公園項(xiàng)目所配建的“商住房”也遇窘境。活躍在附近的中介人員小馬，回憶起幾年前的場景無不感慨：“一位客戶已臨近簽約。房東出去打了一個(gè)電話，然后直接加價(jià)40萬元�！�
自北京出臺限購政策后，林肯公園“商住房”項(xiàng)目的成交量與房價(jià)雙雙下滑。小馬說：“這個(gè)‘商住房’項(xiàng)目最高賣到每平方米60000元。限購后，價(jià)格一路下滑直至今年3月。目前，價(jià)格由最低時(shí)每平方米35000元回升至40000元左右，并趨于穩(wěn)定�！�
規(guī)避限購的灰色空間猶在
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》要求，開發(fā)商在建、在售商辦類項(xiàng)目，不再被允許售賣給個(gè)人，但合法登記的企事業(yè)單位、社會組織等可以購買。這讓一些人看到了商機(jī)，一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈也由此誕生。
在東亞尚品臺湖小區(qū)里，一家名為“優(yōu)品億家（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”的中介機(jī)構(gòu)稱可辦相關(guān)業(yè)務(wù)。該公司袁經(jīng)理表示：“我們可為無資格者代辦公司，以公司名義購買。”
他說，只要在中國大陸注冊、股東在兩人及以上的公司就可以購買“商住房”。“我們可以代辦，代記賬費(fèi)用每年約3000元，只需要提供身份證等材料，一個(gè)月左右就能辦好。代辦公司不能牽扯金融，一般注冊為文化傳媒類公司�！�
公司購置房產(chǎn)，每年需繳0.84%的房產(chǎn)稅。“若購一套70平方米左右的房子，以當(dāng)前每平方米2.6萬元計(jì)算，每年需繳約1.5萬元。這筆費(fèi)用每半年從公司對公賬戶中扣除。”另一位工作人員介紹說，“客戶買后‘出租’房子地址，每年可得8000元。我們也提供這項(xiàng)服務(wù)�！�
這位工作人員還表示：“以公司名義購買房產(chǎn)若想上市交易，變更企業(yè)法人便可，這樣還能避免繳納較高的交易稅費(fèi)。”
購買“商住房”目前無法從銀行貸款，只能全額交付�！胺駝t房價(jià)不會這么低，這擋住了一大批購房者�！痹�(jīng)理說，“也有貸款渠道，但利率較高�！�
“一條龍”服務(wù)給這家中介公司帶來不少業(yè)務(wù)。趙蘭芝告訴《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》：“售樓處賣不了幾套房，但這家中介最近兩個(gè)月就成交30多套�！�
東亞尚品臺湖小區(qū)售樓處的銷售人員雖表示，可通過注冊公司的方式購買，但他們拒絕代辦，“只能尋求代理機(jī)構(gòu)辦理”。
《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》隨后來到朝陽中弘北京像素項(xiàng)目。作為當(dāng)?shù)刂摹吧套》俊�，這里聚集了大量租客、購房者和投資客。臨街商鋪“我愛我家”的中介人員也證實(shí)了“通過注冊公司規(guī)避限購”的方式，但同樣不提供這類操作。
“商住房”何去何從
業(yè)內(nèi)人士表示，中介口中的“商住房”，嚴(yán)格意義上就是商辦類項(xiàng)目——土地性質(zhì)為非住宅用地，使用年限一般為40年或50年，一般不強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，也不能辦理戶籍手續(xù)。
由于近年來北京住宅市場火熱，之前持有大量商辦類物業(yè)的開發(fā)商紛紛將其改造為適于居住的“類住宅”�！捌胀ㄗ≌ǔＲ惶菀恢寥龖�，但‘商住房’構(gòu)造類似于筒子樓，一條長走廊兩側(cè)分布著十幾戶。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋道。
“按規(guī)定講，商辦類物業(yè)不通燃?xì)猓褂蒙趟屉�。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，有些開發(fā)商改造“商住房”是為提高住宅溢價(jià)。
以林肯公園項(xiàng)目為例，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)顯示，其配建商辦類項(xiàng)目的土地使用年限為40年，最早于2008年6月21日取得預(yù)售證。通過實(shí)地調(diào)研，《中國建設(shè)報(bào)·中國房地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，該商辦類項(xiàng)目的空間布局與住宅別無二致。小馬說，項(xiàng)目有單獨(dú)的廚衛(wèi)空間，使用民水民電并通燃?xì)猓爸挥袘粜兔娣e小一點(diǎn)的不通燃?xì)狻薄?/p>
另據(jù)了解，中弘像素小區(qū)也使用民水民電并通燃?xì)狻６鴸|亞尚品臺湖小區(qū)的銷售人員表示，他們的項(xiàng)目為50年產(chǎn)權(quán)，使用商水商電。袁經(jīng)理則補(bǔ)充道：“不通燃?xì)獾膽粜驮试S用電磁爐做飯�！�
“在宣傳方面，相關(guān)機(jī)構(gòu)存在政策曲解。”業(yè)內(nèi)人士表示，2016年發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提到，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，前提是土地用途調(diào)整為居住用地。但目前，很多機(jī)構(gòu)宣傳的所謂“商改住”、“商住房”，其土地性質(zhì)依然是商辦類，但并不符合規(guī)范。
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