自從2017年“3·26”新政出臺(tái)后，商辦項(xiàng)目回歸商業(yè)辦公屬性成為重要的樓市調(diào)查內(nèi)容之一，因此不得向個(gè)人出售的規(guī)定，使原本熱鬧的商辦銷售市場(chǎng)瞬間冷卻，商辦項(xiàng)目也成為開(kāi)發(fā)商心中的“痛”。不過(guò)北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新型的銷售方式已經(jīng)在市場(chǎng)上悄然出現(xiàn)，即通過(guò)與機(jī)構(gòu)合作，為買房人注冊(cè)公司，從而讓普通購(gòu)房人獲取購(gòu)房資質(zhì)，從而達(dá)到銷售的目的。同時(shí)，一些項(xiàng)目也打出了“不限購(gòu)”等宣傳口號(hào)。此外，一些代租機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到了商辦市場(chǎng)，試圖通過(guò)租賃來(lái)幫助購(gòu)房人挖掘商辦的投資價(jià)值。在行業(yè)人士看來(lái)，種種手段違背了政策調(diào)控的初衷，擺在他們面前的依舊是圍繞“商辦回歸商業(yè)屬性”所可能展開(kāi)的政策風(fēng)險(xiǎn)。
點(diǎn)破賺足眼球的“不限購(gòu)”謊言
在北京嚴(yán)格限制房地產(chǎn)購(gòu)買資質(zhì)的調(diào)控之下，“不限購(gòu)”的市場(chǎng)宣傳對(duì)于一些不具備資質(zhì)且具有購(gòu)房需求的消費(fèi)者而言，吸引力十足，不過(guò)，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“不限購(gòu)”的宣傳暗藏玄機(jī)。
消費(fèi)者劉女士此前向北京商報(bào)記者爆料稱，接到一售樓處電話，宣傳該項(xiàng)目“不限購(gòu)”，是否擁有北京戶口、是否滿足五年社�；騻�(gè)稅、名下有無(wú)房都不會(huì)受到影響。北京商報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉女士此前提到的樓盤(pán)，是位于平谷區(qū)的50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)辦公項(xiàng)目，也就是消費(fèi)者所熟悉的“商住”項(xiàng)目。不過(guò)，劉女士對(duì)此也提出了疑問(wèn)，即便是商住項(xiàng)目也已在2017年限制向個(gè)人出售，該項(xiàng)目為何仍宣傳不限購(gòu)呢？
劉女士所提到的限購(gòu)政策指的是2017年北京市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，該文件明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
正如政策所提，在建及在售的商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象被嚴(yán)格限定為了事業(yè)單位或社會(huì)組織，而非個(gè)人。因此，有些商辦項(xiàng)目在銷售時(shí)所宣傳的“不限購(gòu)”并非事實(shí)，也不符合政策制定。
“在購(gòu)房人看來(lái)，不限購(gòu)是好事，這意味著消費(fèi)者的購(gòu)房門(mén)檻大大降低，在北京擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)成為現(xiàn)實(shí)，但是此類宣傳很可能被認(rèn)定為虛假宣傳。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)針對(duì)劉女士的擔(dān)心給出了提醒。
2017年5月，對(duì)于上述政策北京市住建委出臺(tái)了關(guān)于北京商辦限購(gòu)政策的官方補(bǔ)充說(shuō)明。說(shuō)明內(nèi)容包括：一，在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。二，已購(gòu)買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對(duì)象；也可銷售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。這里所提的政策要求是，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄或者在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。這一點(diǎn)基本與住宅限購(gòu)相同。三，中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。
對(duì)此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，北京市住建委發(fā)布的關(guān)于商辦政策的幾點(diǎn)說(shuō)明透出一個(gè)原則，就是商辦類房屋如果現(xiàn)在是用來(lái)住的，還可以繼續(xù)住。但如果是拿來(lái)投資炒房的，再出售必須要符合限購(gòu)。這意味著，不僅僅是作為新房的商辦項(xiàng)目受到嚴(yán)格的限購(gòu)控制，再變身為“二手房”的存量商辦項(xiàng)目，再次交易之時(shí)仍然受到限購(gòu)限制。
企業(yè)名義購(gòu)買商辦的高成本風(fēng)險(xiǎn)
“在建和在售的項(xiàng)目不得向個(gè)人出售”，北京商辦項(xiàng)目限購(gòu)政策以此來(lái)強(qiáng)化商辦項(xiàng)目的辦公屬性。除了嚴(yán)格的限購(gòu)之外，限購(gòu)政策中還提到，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。
不過(guò)，一些在售的商辦項(xiàng)目卻通過(guò)“打擦邊球”的方法來(lái)應(yīng)對(duì)限購(gòu)。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目為了解決客戶的購(gòu)買需求，同時(shí)解決客戶的購(gòu)買困難，想到了為客戶注冊(cè)公司來(lái)繞開(kāi)政策，達(dá)到購(gòu)買目標(biāo)。
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