北京時(shí)間3月22日凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策會(huì)議宣布，加息25個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率區(qū)間上調(diào)至1.50%-1.75%。美聯(lián)儲(chǔ)自2015年12月啟動(dòng)本輪加息周期，至今已經(jīng)加息6次。
香港金管局22日也宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，從1.75%上調(diào)至2%。當(dāng)日早間，中國(guó)人民銀行也上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)7天逆回購(gòu)中標(biāo)利率至2.55%，比此前小幅上行5個(gè)基點(diǎn)。
這是否會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求增加會(huì)拉高房?jī)r(jià)。流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì)隨之人民幣升值預(yù)期而增加。“輸入性通貨膨脹會(huì)引起我國(guó)物價(jià)上漲。一般來(lái)說(shuō)，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲幅度會(huì)更大。預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)�！�
他指出，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣升值時(shí)，國(guó)外資金會(huì)大量流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。而一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢(shì)性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢(shì)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹(jǐn)慎。
樓市遭遇“錢緊”
張大偉注意到，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，影響中國(guó)房地產(chǎn)最核心因素是政策，而在政策中最關(guān)鍵的因素是信貸政策。據(jù)他觀察，2015-2016年房?jī)r(jià)大漲的原因，即是信貸政策空前寬松導(dǎo)致；2017年和2018年，樓市出現(xiàn)變動(dòng)的城市也主要受信貸收緊影響。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房貸利率變化備受關(guān)注。民生證券分析師楊柳注意到，國(guó)內(nèi)貸款同比增速相比上月大幅下降17個(gè)百分點(diǎn)至0.3%；而個(gè)人按揭貸款同比增速則僅為-4.3%，已連續(xù)下降一年有余，且已連續(xù) 4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，顯示去杠桿政策的影響已初步顯現(xiàn)。
環(huán)京區(qū)域一家商業(yè)銀行房貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，去年首套房貸還在維持基準(zhǔn)利率，銀行的房貸也是賺錢的。但今年普遍都要上浮15%-20%左右，規(guī)模很緊張，定價(jià)高�！爸饕倾y行獲得存款的成本太高了，而房貸基準(zhǔn)利率太低。成本太低，不上浮不賺錢。”
平臺(tái)公司“賺賺金融”注意到，購(gòu)房人對(duì)貸款的需求呈持續(xù)升溫狀態(tài)。一方面是由于年初銀行放款比去年底有明顯提升、使得不少觀望群體借機(jī)咨詢購(gòu)房事宜；另一方面很多購(gòu)房人對(duì)全國(guó)兩會(huì)后期的樓市走向預(yù)判不明，帶動(dòng)了房貸市場(chǎng)咨詢量走高。
不過(guò)，“賺賺金融”也注意到，從年初開(kāi)始，各家銀行的首套房利率持續(xù)走高。如今大部分銀行針對(duì)首套房的利率都保持在基準(zhǔn)上浮5%左右；也有不少銀行將貸款利率調(diào)整為上浮10%，持續(xù)著收緊態(tài)勢(shì)。此外，近期銀行在批貸和放款速度上基本平穩(wěn)，各家銀行平均放款周期在7個(gè)工作日左右，對(duì)于抵押住房貸款的辦理依然較為嚴(yán)格。該機(jī)構(gòu)指出：在這種背景下，未來(lái)負(fù)債率低、現(xiàn)金流良好、融資渠道多樣的行業(yè)藍(lán)籌公司將具有更大發(fā)展空間。
安居客首席分析師張波認(rèn)為，通常來(lái)說(shuō)，年初各家銀行貸款額都會(huì)比較充裕，但2018年初各地房貸利率卻紛紛上浮。縱觀2018年資金成本提升，尤其是一二線熱點(diǎn)城市的房貸利率上調(diào)將是大概率事件。資金成本對(duì)于樓市的影響具有持續(xù)作用力，并且作用的強(qiáng)度也將逐步上升。
張波指出，從目前來(lái)看，雖然只是部分商業(yè)銀行在上調(diào)房貸利率，但已經(jīng)預(yù)示了全年將持續(xù)“錢緊”狀態(tài)，一則房企的資金取得成本將不斷提升，二來(lái)購(gòu)房者對(duì)樓市預(yù)期也將產(chǎn)生影響。當(dāng)然樓市的資金成本也不是全盤收緊，隨著國(guó)家精準(zhǔn)調(diào)控不斷深化，熱點(diǎn)城市未來(lái)房貸利率仍存在較大上浮空間，而國(guó)家去庫(kù)存的重點(diǎn)城市則在資金成本上會(huì)有更多支持和傾斜。
房地產(chǎn)影響幾何？
在銀行利率上調(diào)的背景下，加息預(yù)期恐將形成對(duì)樓市進(jìn)一步利空影響。
從歷史經(jīng)驗(yàn)，張大偉注意到，美元加息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，但由于我國(guó)對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上美國(guó)歷輪加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成很大影響。
他認(rèn)為，同理，當(dāng)前美元加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍然較小。在2015年12月美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息后，可以看到，中國(guó)進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激，也帶來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過(guò)10萬(wàn)億。
但此次加息背景，加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？
張大偉認(rèn)為，中國(guó)的貨幣投放方式主要有兩種：外匯占款（美元換人民幣）、逆回購(gòu)和MLF（國(guó)債換人民幣）。2015年開(kāi)始，前者的比重正在下降，而后者比重在增加，這樣一來(lái)逆回購(gòu)和MLF利率的重要性越來(lái)越大。在過(guò)去1年時(shí)間里，事實(shí)上中國(guó)已經(jīng)多次加息，但對(duì)于存量來(lái)說(shuō)，短期加息可能性也會(huì)出現(xiàn)。
張大偉注意到，2007-2008年美國(guó)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來(lái)全球流動(dòng)性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。美元加息，必然會(huì)導(dǎo)致資金回流美國(guó)，帶來(lái)大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。
美聯(lián)儲(chǔ)加息猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場(chǎng)之上，人民幣也不例外。資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國(guó)內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，極有可能導(dǎo)致中國(guó)樓市及股市的動(dòng)蕩。
另外，張大偉認(rèn)為，整體資金價(jià)格上行趨勢(shì)還在持續(xù)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國(guó)房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)�？紤]到市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚不明朗，房產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。
張波也認(rèn)為，受美國(guó)金融市場(chǎng)影響，中國(guó)加息的預(yù)期不斷提升。一方面美國(guó)自身加息預(yù)期在強(qiáng)化，在美國(guó)稅改刺激、需求擴(kuò)張的大背景下，美國(guó)近期開(kāi)始實(shí)施的貿(mào)易戰(zhàn)一定程序上會(huì)加速美國(guó)本土的通脹效應(yīng)，從而進(jìn)一步推升聯(lián)儲(chǔ)貨幣收緊的速度以及加息預(yù)期；另一方面中國(guó)和美國(guó)加息往往密切相關(guān)，美國(guó)2015年底開(kāi)始加息后，中國(guó)在2016年開(kāi)始同步進(jìn)入加息通道，中美的加息周期呈現(xiàn)一定的同向性。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加息本身是一個(gè)信號(hào)，可能意味著后續(xù)全球加息周期的加快到來(lái)，對(duì)于中國(guó)貨幣政策等都會(huì)有影響。當(dāng)然必須承認(rèn)，中國(guó)市場(chǎng)的加息也會(huì)積極考慮通貨膨脹等因素，所以貨幣政策的穩(wěn)健性特點(diǎn)也會(huì)決定此類加息政策的推遲出現(xiàn)。所以預(yù)計(jì)短期內(nèi)還不能說(shuō)有加息政策，但市場(chǎng)預(yù)期會(huì)綜合考慮此類因素，所以對(duì)于資金成本提高的市場(chǎng)預(yù)期和判斷肯定會(huì)形成。
不過(guò)，從樓市角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前如上海等都有類似二季度減少折扣等做法，類似房貸政策微調(diào)，也體現(xiàn)了銀根收緊的導(dǎo)向。同時(shí)從實(shí)際情況看，當(dāng)前樓市潛在的供求關(guān)系和矛盾沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，所以不能說(shuō)房?jī)r(jià)真的會(huì)受類似加息預(yù)期等影響，因?yàn)榇筅厔?shì)還是要看新型城鎮(zhèn)化的指標(biāo)。而對(duì)于類似貸款政策，反過(guò)來(lái)可能會(huì)鞭策部分購(gòu)房者加快入市，因?yàn)闈撛诔杀具�會(huì)提高，所以可能預(yù)計(jì)部分營(yíng)銷領(lǐng)域人員會(huì)不斷強(qiáng)調(diào)類似加息、加成本、需要加快入市等營(yíng)銷宣傳內(nèi)容。
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