以“2018年春季行情有沒有”為主題的易居論壇日前在上海舉行。與會(huì)專家聚焦春節(jié)后全國十幾個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)新政，深圳的“三合一”、大連的限購、杭州的新盤搖號(hào)等，都預(yù)示著2018年政策不可能明顯放松。京滬等少數(shù)熱點(diǎn)城市的樓市已經(jīng)降溫一年多，但三四線城市仍在輪動(dòng)上漲。2018年市場(chǎng)何去何從？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就論壇主題作了專題講演，他表示，研究當(dāng)前政策，尤其是兩會(huì)的政策邏輯、思路和內(nèi)容顯得尤為重要。歷年兩會(huì)政策對(duì)于房地產(chǎn)方面的表述各有側(cè)重，透露出不同的管控思路。其中2013年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)”；2014年強(qiáng)調(diào)“完善住房保障機(jī)制”；2015年強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”；2016年強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”；2017年強(qiáng)調(diào)“因城施策去庫存”。而到了2018年，兩會(huì)政府工作報(bào)告則強(qiáng)調(diào)“更好解決群眾住房問題”。結(jié)合具體的政策內(nèi)容，應(yīng)該認(rèn)為2018年房地產(chǎn)政策的特點(diǎn)為“措辭中性、政策平穩(wěn)”。
樓市進(jìn)入深度調(diào)整階段
上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，十九大提出了“新時(shí)代”的概念，這個(gè)概念正不斷受到市場(chǎng)和社會(huì)的認(rèn)同。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在進(jìn)入新時(shí)代，而新時(shí)代就意味著變化，包括量和質(zhì)方面的變化，這些變化可以體現(xiàn)在土地市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)需要研究新時(shí)代的特征和趨勢(shì)，把握市場(chǎng)利好，積極規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以靈活的策略來參與市場(chǎng)，這樣才能做出更為持續(xù)和扎實(shí)的業(yè)績，進(jìn)而跑贏市場(chǎng)。
鏈家上海研究院院長陳澤帥表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)總體符合預(yù)期，比如說從上海二手房的換手率、一手房的市場(chǎng)交易、二手房的租賃等數(shù)據(jù)看，總體上和當(dāng)前樓市調(diào)控思路、上海當(dāng)前的人口規(guī)模、市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整等吻合。但房價(jià)確實(shí)有所下跌，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，過去一年上海二手房成交價(jià)下跌了6%。另外，從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，上海二手房市場(chǎng)中著急套現(xiàn)的數(shù)量其實(shí)并不多，部分降價(jià)交易更多是為了考慮置換，如為了吻合二胎子女的住房需求等。
上坤集團(tuán)副總裁夏添表示，隨著當(dāng)前重點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊，部分資金和需求開始進(jìn)入到三四線城市，這在購房市場(chǎng)和購地市場(chǎng)上都可以得到體現(xiàn)。比如說有一批熱門的三四線城市，不限購、不限貸，生活節(jié)奏也相對(duì)較快，很多開發(fā)商都看好此類城市的發(fā)展前景，進(jìn)而積極進(jìn)入此類城市。比如說浙江的麗水和衢州，過去年份存在部分土地流拍的現(xiàn)象，現(xiàn)在拿地卻非常瘋狂，溢價(jià)率甚至超過了150%。
控風(fēng)險(xiǎn)抓機(jī)遇是策略兩條線
寶龍地產(chǎn)控股副總裁黃永華表示，當(dāng)前樓市發(fā)展需要關(guān)注一些新現(xiàn)象、新矛盾和新困惑。第一是在限價(jià)等大背景下，市場(chǎng)供求關(guān)系和秩序如何調(diào)整成新課題。第二是數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性如何把控，尤其是在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)等商業(yè)模式下，有些房企重復(fù)計(jì)算銷售業(yè)績，如何精準(zhǔn)估算企業(yè)業(yè)績更顯得關(guān)鍵。第三是要重新審視當(dāng)前三四線城市的庫存，因?yàn)椴糠殖鞘袔齑嬉?guī)模其實(shí)并不多。第四是要防范購房行為和地方經(jīng)濟(jì)捆綁的風(fēng)險(xiǎn)，必須研究更長效的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)制。類似困惑和風(fēng)險(xiǎn)的存在，需要房企對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)和調(diào)控有足夠的謹(jǐn)慎。同時(shí)，在積極貫徹十九大精神的基礎(chǔ)上，策略上應(yīng)更加趨于靈活和多元化。
綠城地產(chǎn)上�？偨�(jīng)理章建波表示，市場(chǎng)越是收緊的時(shí)候，房企越需要注重匠心精神，注重對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量的把控。當(dāng)前有很多房企強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作思路，其業(yè)績提升的心態(tài)可以理解，但也要警惕一些風(fēng)險(xiǎn)，或與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路相違背。如果過于強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的思路，同時(shí)部分城市又對(duì)新盤實(shí)行嚴(yán)限價(jià)，那么可能會(huì)忽視對(duì)品質(zhì)的把控，進(jìn)而容易形成“建筑垃圾”現(xiàn)象。所以，無論市場(chǎng)如何調(diào)整，房企做扎實(shí)的過硬產(chǎn)品、讓用戶滿意的產(chǎn)品都是最重要的事。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽表示，房地產(chǎn)調(diào)控下既要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也要把握新機(jī)遇。尤其是關(guān)注一些改革紅利很關(guān)鍵，比如說棚改的紅利。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年全國棚改計(jì)劃目標(biāo)1500萬套，貨幣化比例預(yù)估為60%，按照2015-2016年貨幣化安置套均去庫存85平米計(jì)算，預(yù)計(jì)去庫存面積將達(dá)到7.7億平米。預(yù)計(jì)棚改去庫存面積占比將占到全國新房銷售面積的二成以上。抓住此類機(jī)遇，將能夠?yàn)榉科蟮臉I(yè)績擴(kuò)張和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供更好的路徑。
把握趨勢(shì)靈活調(diào)整策略是關(guān)鍵
中房協(xié)流通委常務(wù)副秘書長虞海發(fā)表示，當(dāng)前各家房企對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策的認(rèn)識(shí)都比較清醒，這也有助于房企在接下來的企業(yè)運(yùn)作中把握方向和推進(jìn)業(yè)績�？傮w上說，房地產(chǎn)調(diào)控是為了建立更為健康和平穩(wěn)的市場(chǎng)，所以從中長期看，這是有助于創(chuàng)造一個(gè)更為公平和高效的市場(chǎng)環(huán)境的。對(duì)于房企來說，需要承認(rèn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局有所變化，接下來需要積極關(guān)注市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)，比如說二手房和租賃住房等機(jī)會(huì)。另外，加強(qiáng)誠信體系建設(shè)等，都應(yīng)該是房企企業(yè)戰(zhàn)略中需要關(guān)注的內(nèi)容。
上海二手房指數(shù)辦公室執(zhí)行主任梁志超表示，兩會(huì)后至少15個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。而從具體城市看，比如上海調(diào)控政策取得明顯效果，再度加碼的可能性不大。當(dāng)然，研究今年二季度的市場(chǎng)新特征，有助于更好地把握趨勢(shì)。隨著上�！耙虺鞘┎摺钡牟粩嗉�(xì)化，從4月1日起，上海各大商業(yè)銀行將調(diào)整首套房房貸利率優(yōu)惠為最低95折，再加上一手房預(yù)售擴(kuò)大，低價(jià)入市認(rèn)籌火爆，致使一手房開盤價(jià)和二手房掛牌價(jià)之間出現(xiàn)倒掛。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，以剛需及剛改主導(dǎo)的二手住宅市場(chǎng)，或出現(xiàn)成交量稍升即降的態(tài)勢(shì)，未來市場(chǎng)成交量仍保持低位。而新近上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)試運(yùn)行，標(biāo)志著規(guī)范住房租賃新秩序邁入了新的階段。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫必然會(huì)帶來一定的不適應(yīng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的盤子依然很大，機(jī)會(huì)需要主動(dòng)去挖掘，這取決于房企是否會(huì)去主動(dòng)出擊。應(yīng)該說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的過程中，反而出現(xiàn)了一些新的機(jī)會(huì)，房企可以積極關(guān)注低估的城市、低估的板塊和低估的項(xiàng)目。對(duì)于此類城市積極進(jìn)入、對(duì)于具體的項(xiàng)目積極進(jìn)行收并購，這可能是低成本逆勢(shì)擴(kuò)張的較好選擇。
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