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房地產(chǎn)市場成交再度活躍，與一二線城市供給改善有關(guān)�！皳尫看蛐隆焙汀皳屓舜髴�(zhàn)”兩類現(xiàn)象的出現(xiàn)，反映市場交易秩序亟待規(guī)范。

今年1-5月數(shù)據(jù)顯示商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。價格方面，70個大中城市新建商品住宅算術(shù)平均價格環(huán)比增速為0.8%，上漲速度加快。其中二線省會城市領(lǐng)漲，平均環(huán)比漲幅為0.93%。同比增速為5.35%，增幅亦較上期有所擴大。

第一，房地產(chǎn)交易再度活躍，市場秩序亟待規(guī)范。房地產(chǎn)市場交易再度活躍，且呈現(xiàn)量價齊升的局面，與一二線城市供給逐步改善有關(guān)。5月CREIS一線和二線代表城市成交面積同比分別增長4%和28%，三線代表城市則同比下降。近來二線城市升溫之中產(chǎn)生了兩個現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)秩序亟待規(guī)范：

一個是“樓市打新”。限價令下一二手房價格倒掛，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場投機氛圍，掀起了一波“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個城市開始采用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數(shù)的稀釋反而是對剛需的不公。

另一個是“搶人大戰(zhàn)”。自去年以來，已有50余座城市和4個省份推出人才引進和安居政策，多以降低落戶門檻、提供住房補貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來看，與人口紅利減少背景下提前為地區(qū)發(fā)展儲備高學(xué)歷高技能人才有關(guān)；而從結(jié)果來看，將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場掛鉤，這種變相的限購限貸放松實際拉動了當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/p>

第二，房企區(qū)域布局下沉，三線城市土地交易升溫。以100個大中城市分等級來看，一線城市土地成交面積同比已降至-10.9%，溢價率觸及“零點”；二線城市相對平穩(wěn)；三線城市土地成交增速為33.9%，呈現(xiàn)明顯升勢，在總成交中的占比增至56%，同時溢價率也有所上漲。

限價政策疊加融資成本上行，開發(fā)企業(yè)的項目利潤率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價地塊的動力減弱。同時，獲地能力的制約也使部分具有三四線開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)布局范圍進一步下沉，主打核心城市的大型房企也通過并購等方式開始進駐縣鎮(zhèn)一級的城市。三四線城市土地市場在總成交中的占比可能還將有進一步的提升。

第三，到位資金短期改善，開發(fā)企業(yè)“錢景”仍然存憂。1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份提高3個百分點。

到位資金增速的短期改善，卻不代表開發(fā)企業(yè)資金鏈向好逆轉(zhuǎn)。事實上，房地產(chǎn)作為去杠桿的重點領(lǐng)域，融資環(huán)境十分嚴峻，各項渠道都在明顯收緊：開發(fā)貸與按揭貸總量控制、增速壓降，公司債發(fā)行陷入“中止潮”，非標(biāo)融資收縮，股權(quán)融資受限……僅有海外發(fā)債和資產(chǎn)證券化相對通暢。但前者只適用于大型公司，后者富有前景卻難解“近渴”。在嚴監(jiān)管環(huán)境下，大型房企在資源和資金獲取上的優(yōu)勢凸顯，特別是國資背景的房企。

第四，開發(fā)投資保有韌勁，壓力或?qū)�漸顯。二線城市高推盤高成交下，帶動新開工和施工意愿回升。1-5月房屋新開工面積和施工面積同比分別增長10.8%和2.0%，增速較上期分別提高3.5個百分點和0.4個百分點。然而融資渠道的全面收緊若持續(xù)，將不可避免地影響商品房新開工和施工節(jié)奏，土地購置費的支撐作用也可能減弱，開發(fā)投資增速仍然處于下行通道之中。另一方面，租賃住房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的建設(shè)將加快，將使開發(fā)投資具備較強的韌勁。