2018年上半年前所未有的高增長(zhǎng)，面臨的卻是如火如荼的全行業(yè)去杠桿，在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。
2018年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒跌宕起伏，房企迎來銷售巔峰時(shí)刻，也經(jīng)歷資金流的饑渴，銷售市場(chǎng)區(qū)域差異，充滿了“搶人大戰(zhàn)”、萬(wàn)人搖號(hào)的現(xiàn)象，從海南的限購(gòu)到丹東樓市的暴漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒令人焦慮。
上半年TOP100房企銷售同比增長(zhǎng)36%，特別是第二季度以來，一二線預(yù)售松動(dòng)和三四線市場(chǎng)火熱，房企銷售迎來高峰。
從政策面來看，中央進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，繼續(xù)實(shí)施差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。體現(xiàn)在“房產(chǎn)稅”胎動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)全國(guó)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，12個(gè)試點(diǎn)城市正在開展的住房租賃正在產(chǎn)生政策協(xié)同效用。
土地供給層面，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，允許在符合規(guī)劃的前提下，利用閑置的各類房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等，以自主開發(fā)、合資合作等方式來發(fā)展租賃物業(yè)。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)去杠桿的升溫，讓房企融資出現(xiàn)前所未有的壓力，無(wú)論境內(nèi)境外發(fā)債還是傳統(tǒng)融資渠道，資金流的緊缺和成本上升，加速房企主動(dòng)推盤銷售。
房企銷售再迎新高
截至記者發(fā)稿，統(tǒng)計(jì)局公布的1-5月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%。住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，辦公樓銷售面積下降3.5%。值得注意的是，這是自去年7月以來的10個(gè)月間，銷售面積增速首度出現(xiàn)反彈。
商品房庫(kù)存得以去化。截至5月末，全國(guó)商品房待售面積56010萬(wàn)平方米，比4月末減少677萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少466萬(wàn)平方米。
價(jià)格上，70個(gè)大中城市商品房住宅銷售價(jià)格顯示，上漲的城市有61個(gè)，持平的城市有2個(gè)。與上年同月相比，房?jī)r(jià)上漲有62個(gè)城市，漲幅最高為11.7%，下跌城市有8個(gè)，京滬均出現(xiàn)下跌。
根據(jù)國(guó)信房地產(chǎn)信息標(biāo)桿企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，2018年上半年，16家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)共銷售房屋13727.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.5%（按可比口徑計(jì)算），實(shí)現(xiàn)銷售額17112.7億元，同比增長(zhǎng)42.1%。16家標(biāo)桿企業(yè)房屋平均銷售價(jià)格為12466元/平方米，上漲4.1%。其中銷售面積同比增長(zhǎng)融創(chuàng)中國(guó)以108.9%增幅排名第一。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企上半年銷售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。房企集中度達(dá)到歷史新高，TOP100上升至69.3%，TOP10上升至29.9%。如萬(wàn)科、金茂、保利、中海、正榮等企業(yè)已經(jīng)完成上半年目標(biāo)。
“對(duì)于沖擊千億的房企，下半年壓力很大，當(dāng)然它們也是現(xiàn)金流最緊張的房企�！币拙樱ㄖ袊�(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱說。截至2018年上半年，萬(wàn)科、恒大銷售已突破3000億元，其中TOP100中銷售規(guī)模500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，有券商預(yù)測(cè)全年千億房企數(shù)量將超過30家。
融資進(jìn)一步收緊
作為資金密集型的行業(yè)，房企的高周轉(zhuǎn)需要充裕的現(xiàn)金流提供動(dòng)力支持。
如果說去年還是小型房企大受融資困惑的話，今年融資難問題波及大型房企。
天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)今年年初到6月20日的房企發(fā)債數(shù)量，上交所和深交所房企公司債數(shù)量分別占比39%和47%，公司債審批進(jìn)度為中止審核的11%，中止項(xiàng)目占整體比例并不算高，但中止項(xiàng)目數(shù)量從5月份開始有所增加。
“從龍湖下調(diào)債券募集資金額度，碧桂園調(diào)整債券的募投項(xiàng)目而中止公募公司債審批流程，以及多家房企發(fā)債項(xiàng)目中止，可以看出，由于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大方向沒有改變，因此不僅在融資規(guī)模，也在融資資金的用途，監(jiān)管層對(duì)于房企債券的審批仍然持有較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，房企申報(bào)債券發(fā)行額度仍存在一定約束。”天風(fēng)證券在其報(bào)告中這樣表述。
與此同時(shí)，6月27日發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)通知，強(qiáng)調(diào)規(guī)范房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)企業(yè)境外發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)控制，指出房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。
對(duì)于下半年房地產(chǎn)債市，天風(fēng)證券認(rèn)為，由于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大方向沒有改變，因此不僅是在融資資金的用途，也在融資規(guī)模上，監(jiān)管對(duì)于房企債券的審批仍然持有較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，房企申報(bào)債券發(fā)行額度仍存在一定約束。
也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房企不只是發(fā)債受限，部分銀行已經(jīng)開始收緊對(duì)品牌房企的放貸。
從去年開始，在“資管新規(guī)”、房地產(chǎn)信托、傳統(tǒng)通道業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)私募基金收緊態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)資金鏈越發(fā)緊繃，“續(xù)命”成本已經(jīng)抬升超過15%。伴隨高負(fù)債行業(yè)特性，房企資金鏈問題和債務(wù)去杠桿將同時(shí)疊加，這是下半年房企面臨的現(xiàn)實(shí)問題。
因城施策政策下沉
在“房住不炒”“因城施策”的基調(diào)下，長(zhǎng)城證券統(tǒng)計(jì)2018年上半年全國(guó)性的樓市政策發(fā)布，中央層面有6次，40余次均為地方。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份的全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)159次，比2017年同期上升60%。
4-5月，住建部分兩次約談西安、�？�、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。約談之后相繼出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施。
其中采用搖號(hào)購(gòu)房的城市擴(kuò)大到8個(gè)，包含上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳。戶籍制度放寬加速人才流入，如南京、天津、西安、南昌、石家莊等地大降落戶門檻，有專業(yè)人士分析認(rèn)為，這也是地方政府另類的房地產(chǎn)政策，因?yàn)樾略鋈丝谟欣跇鞘腥セ驮黾佑行Ч┙o。
調(diào)控政策從區(qū)域范圍來看，2018年上半年從二線城市向三四線城市擴(kuò)大，如嘉興、東莞、丹東、三明等城市甚至有的縣城也陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限售等調(diào)控政策。
針對(duì)樓市升溫，上半年的各級(jí)地方政府調(diào)控措施，主要包含收緊限購(gòu)、限售、強(qiáng)化預(yù)售價(jià)格管理、貸款比例限制以及住房租賃市場(chǎng)政策傾斜等政策。此外，棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策放貸審批權(quán)限也逐步上收至國(guó)開行總行，這被市場(chǎng)人士認(rèn)為是對(duì)棚戶區(qū)改造的政策收緊。
從加快“房住不炒、精準(zhǔn)調(diào)控”與探索“長(zhǎng)效機(jī)制”來看，相關(guān)政策風(fēng)向已經(jīng)在逐步向中長(zhǎng)期思路過渡。
6月17日，央視報(bào)道全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。行業(yè)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)基礎(chǔ)性住房制度和長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，未來房地產(chǎn)調(diào)控更有針對(duì)性和有效性。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)登記有助于推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，但未必會(huì)直接影響房地產(chǎn)稅的政策�！斑@一制度，更多是一個(gè)基礎(chǔ)工作。”
住房租賃漸行漸近
從“購(gòu)租并舉”到“租購(gòu)并舉”，這是2018年上半年發(fā)生重大的政策變化。
住建部在2018年工作部署中明確，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。6月19日，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并且提到3-5年內(nèi)，熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng)50%以上。
截止到2018年上半年，北京、上海、深圳、廣州、南京、重慶、成都、杭州、廈門、合肥、鄭州、武漢、佛山等城市相繼加大租賃住房供應(yīng)力度。其中北京、上海、深圳的租賃用地政策相繼出臺(tái)，未來保障房、租賃型住房、經(jīng)濟(jì)適用房比例將提高至60%，商品房供應(yīng)將降低至40%，上海則是36.4%。
銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》支持符合條件的保險(xiǎn)公司參與長(zhǎng)租市場(chǎng)建設(shè)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部明確閑置的各類房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等可在合規(guī)前提下發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)租賃物業(yè)。
從金融政策配套上來看，今年4月，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確提出，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行REITs。
該通知是REITs呼吁多年來，打通資產(chǎn)端和資金端，助推租賃大發(fā)展的重要政策部署，是國(guó)務(wù)院提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之后，兩部委聯(lián)合下發(fā)的第一個(gè)落地文件。文件明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。
今年上半年在房企發(fā)債收緊的情況下，租賃型ABS、類REITs獲批率較高，占所有通過項(xiàng)目75%，這些ABS項(xiàng)目底層資產(chǎn)以物業(yè)費(fèi)、租賃住房為主。其中保利地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口、龍湖等房企均已發(fā)行類REITs、CMBS、ABN等多種形式租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
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