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隨著中國房地產(chǎn)存量時代的來臨，行業(yè)猛增長的發(fā)展模式已成為過去式，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的新周期。而隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性的不斷增加，市場結(jié)構(gòu)性分化逐漸加劇，聚焦趨勢則愈發(fā)明顯。與此同時，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展邁入中后期，城市群將成為中國擴(kuò)大內(nèi)需及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要引擎。 展望2020年，中國的房地產(chǎn)究竟該往何處去？城市化發(fā)展新階段，城市群將帶來哪些行業(yè)新趨勢？新地產(chǎn)時代的金融該如何解讀？面對市場的“強(qiáng)淬煉”，企業(yè)如何做到立新突圍？

11月19日，由新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)主辦，財(cái)經(jīng)網(wǎng)、聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院聯(lián)合主辦的第十五屆中國地產(chǎn)金融年會暨首屆城市發(fā)展論壇在北京舉行。圍繞“分化與聚焦，強(qiáng)淬煉下的新突圍”的年會主題，行業(yè)內(nèi)專家學(xué)者及企業(yè)高管齊聚一堂，就城市發(fā)展、金融資管、地產(chǎn)運(yùn)營等相關(guān)熱點(diǎn)話題展開了充分探討，共尋轉(zhuǎn)折期房企發(fā)展新動能。

聯(lián)辦傳媒集團(tuán)總裁戴小京致開幕辭，聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院專家、原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)，原中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會副主席蔡鄂生，中銀國際研究公司董事長、經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國際金融戰(zhàn)略專家向松祚，北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司副總裁邢志剛，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵，五礦地產(chǎn)產(chǎn)城事業(yè)部總經(jīng)理趙錦明，清華大學(xué)可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬， 阿那亞首席品牌官田海成分別發(fā)表了主題演講。此外，現(xiàn)場還就“城市發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)賦能與機(jī)遇”與“地產(chǎn)存量時代下的‘產(chǎn)品’再認(rèn)知”兩大主題進(jìn)行了深入探討。

城市群時代 共有產(chǎn)權(quán)房將成城市發(fā)展總態(tài)勢

新中國成立70年來，尤其是改革開放40年中，中國城鎮(zhèn)化獲得快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化率已接近60%。在年會現(xiàn)場，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵指出，雖然與國際水平相比，我國城市群面積、人口存在優(yōu)勢，但人均GDP與發(fā)達(dá)國家相比仍存差距，我國城市群仍處于發(fā)育階段。

在李鐵看來，城市群與房地產(chǎn)的關(guān)系主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是房價隨著中心城市向外輻射距離，房地產(chǎn)價格遞減，但輻射范圍有限；二是中心城市第三產(chǎn)業(yè)替代第二產(chǎn)業(yè)是發(fā)展趨勢，工業(yè)郊區(qū)化會帶動未來住房空間格局的變化，而通勤時間和成本、交通手段也決定了房地產(chǎn)輻射的半徑；三是中心城市周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)可以起到疏解房價的作用，為中低收入者提供住房，但是也需加強(qiáng)城郊軌道交通的建設(shè)；其四為城市群公共服務(wù)差別決定了房價的差別，中心城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)郊區(qū)化現(xiàn)象，而未來集體建設(shè)用地入市的改革會改變房價的格局。

在現(xiàn)場，聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院專家、原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)發(fā)表了類似的觀點(diǎn)，他在演講中進(jìn)一步指出，中國住宅的需求隨著人口的遷移而改變�！叭珖�公共服務(wù)水平差異比較大，越是大的城市，公共服務(wù)水平越高。居民收入提高后，一定有享受更高檔次公共服務(wù)的需求，就會有遷移的過程：財(cái)力允許的情況下從基層向上遷移，錢越多往上遷移的檔次越高。所以一二線城市，包括絕大多數(shù)的三線城市根本不存在住房過剩的問題�！�

許善達(dá)同時表示，如今的住宅性質(zhì)有所改變，之前住宅主要考慮政府與居民的關(guān)系，要解決居民的居住需求。但如今住宅具有雙重屬性，一是居民基本的居住需求要解決，二是其已成為勞動力成本的重要組成部分。基于此，由于市場需求很強(qiáng)，需求強(qiáng)意味著房價上漲，房價上漲會造成企業(yè)勞動力成本的上升，勞動力成本上升則會抑制企業(yè)發(fā)展。因此，他建議，只有共有產(chǎn)權(quán)房制度才能解決住宅房價上升和控制企業(yè)勞動力成本的矛盾。他判斷，共有產(chǎn)權(quán)房會成為今后一二線城市及部分三線城市住房發(fā)展的總體態(tài)勢，會成為這些城市住宅建設(shè)制度的主體部分。