如果問你一個問題：這些年房價(jià)不斷上漲的關(guān)鍵因素是什么？
一般回答有：肯定是人口。因?yàn)闆]有人口，就沒有住房需求，二十年時(shí)間有4億多農(nóng)民進(jìn)城，房價(jià)豈有不漲之理？
還有回答是：貨幣供應(yīng)快速增長。二十年前，貨幣供應(yīng)量M2一年也就10多萬億，現(xiàn)在都快200萬億了，房子作為一種商品，本身價(jià)值并沒有提升，其價(jià)格只是跟隨貨幣增長而增加罷了。從這個角度看，房價(jià)上漲其實(shí)是一種貨幣現(xiàn)象。
普通人回答難免片面，權(quán)威專業(yè)人士又是如何看待這個問題呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為：房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。
應(yīng)該說，任澤平總結(jié)了決定房地產(chǎn)趨勢的3個關(guān)鍵因素。人口和金融，我們很多人已經(jīng)看出來了，而土地則是不少人容易忽略的因子，但土地因素一定是決定未來房價(jià)走向的關(guān)鍵。為什么這么說呢？
在房地產(chǎn)界，業(yè)內(nèi)人士常常形象地把土地比作“面粉”，房子比作“面包”。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下的土地平均價(jià)格基本占到商品房售價(jià)的70%左右，如果開發(fā)商拿了“地王”，其土地價(jià)格占比就更高。從這個角度看，土地價(jià)格高低決定了房價(jià)高低，土地價(jià)格走向決定了房價(jià)走向。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自我國2003年全面實(shí)施土地招拍掛制度以來，全國土地出讓收入已經(jīng)超過40萬億元，僅在2018年一年，其土地收入就超6.5萬億元，這些年土地收入連續(xù)創(chuàng)出新高，而我們這些年房價(jià)趨勢與土地收入連續(xù)上漲趨勢保持著“神同步”。
但反觀人口和貨幣因素，它們已逐步放緩，甚至有下行趨勢，比如這幾年城市化率已經(jīng)降至1%左右，2017年和2018年貨幣增速M(fèi)2只有8%出頭，遠(yuǎn)低于2016年之前的兩位數(shù)增長。而土地收入的“突出”表現(xiàn)，更是直接反應(yīng)在房價(jià)上，房價(jià)仍不停歇的直接原因就很明顯了，那就是高高在上的土地價(jià)格。
俗話說，“土地市場是樓市的晴雨表”，每當(dāng)一塊高價(jià)地誕生，就會帶來周邊小區(qū)業(yè)主的“沸騰”，在2016年地王頻出年，竟有小區(qū)發(fā)出倡議通知，大致內(nèi)容是：周邊某某地塊樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到多少了，而我們小區(qū)房價(jià)才這么多，基本與地板價(jià)差不多了，倡議大家把小區(qū)均價(jià)提升20%，如果低價(jià)出售，將受到業(yè)主同盟的約談。
試想一下，如果一塊高價(jià)地還不足以引起房地產(chǎn)市場“躁動”，那么全城各個板塊均有高價(jià)地或者地王出現(xiàn)，對當(dāng)?shù)氐臉鞘写賱訜o疑是立竿見影的，除了前面提到的周邊業(yè)主，還有房產(chǎn)中介、房產(chǎn)媒體一定會借此大肆宣傳，影響未購房人的心理預(yù)期，觀望或者潛在購房者提前入市，大量住房需求釋放，使樓市迅速升溫，最終使得房價(jià)快速上漲。
我們知道，土地市場的主體就兩個方面，一是地方政府，二是開發(fā)商。對于地方政府來說，土地收入確實(shí)是一個直接而有效的財(cái)政來源，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)需要大量的資金，但過度依賴土地收入，就會產(chǎn)生兩個結(jié)果：一是地價(jià)高企，土地成本高，房價(jià)高；二是企業(yè)經(jīng)營成本高，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
因此，在地方政府也會權(quán)衡這個利弊，簡單地說，土地價(jià)格并不是越高越好。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆近日在創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上表示，“炒高房價(jià)的主要動力就是炒地皮”，“只要地價(jià)控制住了，房價(jià)就不會上去”。那么，如何才能控制地價(jià)呢？在黃副理事長看來，控制地價(jià)很重要辦法就是“規(guī)定買地的企業(yè)必須用自有資金”。這話有道理和可行嗎？筆者認(rèn)為，很有道理而且也比較容易辦到！
這不，近日黑龍江發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》文件，這條指令重點(diǎn)要求，在2020年1月1日后獲得的新開發(fā)項(xiàng)目，全面實(shí)行資本金監(jiān)管制度。各地要建立開發(fā)購地資本金審查制度，確保房企使用合規(guī)自有資金拿地和開發(fā)。一旦發(fā)現(xiàn)不合規(guī)行為，取消購地資格，兩年時(shí)間不得參與土地招拍掛。其中，對這個自有資金也給予了明確規(guī)定，其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等等，這個政策對土地市場的影響無疑是巨大而深遠(yuǎn)的，開發(fā)商買地開發(fā)均只能用自有資金，這意味著什么？
業(yè)內(nèi)人應(yīng)該知道，這些年來，開發(fā)商把杠桿用到極致，一塊錢，能變成幾塊錢花，所以，房企們敢于大舉拿地，反正風(fēng)險(xiǎn)也不是自己一個人承擔(dān)，有友商，有戰(zhàn)略合作伙伴，還有銀行和信托。這些房價(jià)漲多跌少，這些“贊助者”也深信蓋房子賣房子能賺錢，更愿意把錢借給開發(fā)商。如此一來，高價(jià)地頻現(xiàn)也就不足為奇了。
而現(xiàn)在要求你只能把自己的錢拿來買地，業(yè)內(nèi)人士表示，這幾年開發(fā)商屢試不爽的配資拿地，讓很多場外資金進(jìn)入土地市場，進(jìn)而推高地價(jià)，而現(xiàn)在行不通了。房企獲得的銀行貸款、信托資金、資本市場融資、保險(xiǎn)資金、資管計(jì)劃配資等等統(tǒng)統(tǒng)不能用于買地，可以說是掐住了房企的“七寸”。此令一出，很多開發(fā)商可能就睡不著覺了。
早在黑龍江之前，南京和上海均出臺了類似規(guī)定，開發(fā)商拿地時(shí)，需要做出資金來源承諾，銀監(jiān)、保監(jiān)、證監(jiān)等管理機(jī)構(gòu)均會對資金來源真實(shí)性展開審查。所以，自政策出臺以來，這兩地土地市場迅速降溫，“地王”是顯然見不到了，土地流拍時(shí)有時(shí)現(xiàn)，即使成交地塊，主要也以低溢價(jià)率和底價(jià)成交。地價(jià)降了，對于以后的購房者來說，肯定是好事。
土地價(jià)格失去了上漲動力，對購房者來說，起碼帶來兩個好消息。第一個是，地價(jià)下降意味著房價(jià)失去了推手，暴漲可能性沒了，舉個例子，比如有5家開發(fā)商分別拿了5塊地，樓面價(jià)都只有5000元/平米，一般來說，建成房子后賣10000元/平米就差不多了，即使考慮到產(chǎn)品因素，你想賣1.5萬就難上加難，因?yàn)楦偲吠恋爻杀径挤浅５�。在此環(huán)境下，購房者可以買到相對便宜的房子。
第二個是，促使以后建造的房子質(zhì)量提升。一方面，地價(jià)低了，那么，開發(fā)商就有做出好產(chǎn)品的空間，因?yàn)檎l都想占據(jù)市場份額；另一方面，品質(zhì)開發(fā)商要在成本之上多一點(diǎn)溢價(jià)，就必須在房子品質(zhì)上下功夫，以后房子越來越好的大方向應(yīng)該是趨勢。
不過，值得注意的是，從2016年，全國各地開發(fā)商拿了大量的高價(jià)地，已上市的地塊僅僅是一少部分，大量的未上市地塊該如何選擇？要么虧本賣，要么繼續(xù)捂著，但兩種方式對購房者來說都不是好事，因?yàn)樘澅举u的房子怎么可能投入過多資金建好呢？捂著以后賣，資金成本也嚇人，如果算在房價(jià)里面的話，也難以做出好產(chǎn)品。所以，購房者入手高價(jià)地樓盤，很多時(shí)候就是一個“坑”。
言而總之，讓開發(fā)商自有資金拿地，在房住不炒的總體原則指引下，應(yīng)該是一個趨勢，也將會有更多省份和城市加入進(jìn)來，如果嚴(yán)格執(zhí)行下去的話，從2020年以后，甚至更長遠(yuǎn)時(shí)間來看，對購房者來說都是一件實(shí)實(shí)在在的利好政策，購房人樂見。
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