房價高位運行的深圳，從來不缺買家。
近日，深圳蛇口半島城邦四期的熱銷再度在深圳樓市掀起波瀾，但此次豪宅熱銷在今年的深圳市場并非個例，早在2月下旬，隨著深圳豪華公寓華潤深圳灣瑞府的熱銷，深圳樓市開始升溫，出現(xiàn)“小陽春”。
事實上，2018年“7·31”新政后，2018年下半年深圳樓市陷入低迷。而今年2月底粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要的出臺，以及銀行下調房貸利率，仿佛一下子“激活”了深圳樓市。
深圳中原住宅東區(qū)總經(jīng)理林娟紅告訴《中國經(jīng)營報》記者：“2月的最后一周，成交量就開始大幅上升，表明市場確實在回暖�！备鶕�(jù)深圳中原帶看數(shù)據(jù)，2019年3月份帶看量人均達到10批/月，而2018年下半年最高只有3～4批/月。
根據(jù)深圳中原研究數(shù)據(jù)，2019年3月，深圳全市新建商品房共成交5365套，環(huán)比增長181.6%。值得注意的是，公寓市場表現(xiàn)尤為“搶眼”。
數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳一手公寓成交套數(shù)為1594套，環(huán)比增長182.6%，成交套數(shù)是2月份的2.8倍，成交面積為9.86萬平方米，環(huán)比增長222.44%。
然而，逐漸回暖的樓市背后，仍有部分開發(fā)商為了刺激購房，采取各種銷售手段。近日記者走訪深圳幾個樓盤發(fā)現(xiàn)，有項目銷售利用打折、首付分期付款、注冊公司或有貸款優(yōu)惠、“輕松貸”等手段來吸引客戶。
面積小、總價低公寓受熱捧
數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳60平方米以下的小戶型公寓成交占比為72.46%，成為3月公寓成交量的主力。
記者走訪了中糧·祥云、金地龍城中央三期、佳兆業(yè)城市廣場三期、新彩苑、中洲灣等樓盤，發(fā)現(xiàn)這些樓盤均以小戶型公寓產(chǎn)品為主，某些樓盤甚至只出售公寓。
位于龍崗區(qū)的中糧·祥云目前主要在售48～88平方米的公寓，均價為34000元/平方米�！澳壳拔覀冃」⒌匿N售情況很好，有陽臺的戶型已經(jīng)賣完，不帶陽臺的也不多了�！变N售人員說。
距離中糧·祥云不遠的金地龍城中央三期目前出售41～82平方米的公寓。據(jù)了解，該樓盤體量大約有1800套，2018年成交了大約1376套。銷售人員說，900多套43平方米、48平方米的一房已經(jīng)售罄，600多套64平方米和68平方米的兩房目前還有30多套，剩下88平方米左右的三房有80多套。
“公寓跟住宅的主要區(qū)別在于產(chǎn)權年限和學區(qū)，公寓的產(chǎn)權一般為40年，且一般不劃分學區(qū)。”中介人員告訴記者。近幾年來，深圳福田、羅湖、南山三個區(qū)逐漸開放公寓積分上學政策，符合所處地區(qū)積分入學相關條件的公寓可按照政策申請學位。
位于福田大金沙片區(qū)的中洲灣一期，僅出售35～60平方米的公寓，均價為8萬元/平方米，一套35平方米的公寓總價大約為280萬元。房產(chǎn)中介告訴記者，該片區(qū)租金回報率很高。根據(jù)貝殼找房的房源信息，同類型的一居室公寓租金可達9000元/月。中洲灣銷售人員透露，前不久有客戶一次性買了6套35平方米的公寓作為投資。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，不管是深圳市場還是其他地方，目前還是以剛需購房為主，投資者大多在觀望。
業(yè)內人士表示，公寓戶型靈活，總價較低，對購房者來說壓力比住宅小，因此很受歡迎。
深圳中原的一組數(shù)據(jù)顯示，2013年開始，深圳公寓數(shù)量占比不斷增加，目前已超3成。
深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，從2016年10月限購升級開始，公寓成交量不斷增長。此外，受限于住宅限購且單價更高，供應量不斷增加且購買門檻低的公寓，成為投資者或無購房名額的購房者的首選。
仍有項目銷售介紹首付分期、輕松貸
記者走訪發(fā)現(xiàn)，打折是最普遍的優(yōu)惠方式。在記者走訪的樓盤中，均有打折優(yōu)惠。
記者了解到，在金地龍城中央購買公寓，可以享受0.98～0.99的折扣。另外，中洲灣、佳兆業(yè)城市廣場三期、中糧·祥云等均有差別不大的折扣。
此外，首付分期也不少。中糧·祥云項目預計在2019年9月交樓，屬于現(xiàn)房，銷售人員表示首付款可在9月交房前分期付清。
新彩苑也同樣有首付分期付款的活動。該樓盤銷售人員告訴記者，購房者可以在7天之內交定金和首付款10%，剩下的40%分別在5月31日和8月31日交完即可�！鞍凑者@種方式我們可以晚半年供樓，這樣購房者的壓力也會小很多�！痹撲N售人員說。記者在現(xiàn)場了解到，在新彩苑的公寓戶型均為復式。該銷售人員介紹：“因此我們每平方米要增加1000元裝修費用，另外簽一個合同。”
此前，記者走訪發(fā)現(xiàn)存在“雙合同”的樓盤并不是特例。對此，嚴躍進表示，在深圳市對樓市的嚴厲調控之下，開發(fā)商很難有漲價的空間，因此期望通過“雙合同”來提高房屋銷售價格，爭取獲得更多的利潤。
此外，記者了解到，為減小購房者對月供壓力的顧慮，達到銷售的目的，有樓盤向購房者介紹更為輕松的貸款方式。
在中糧·祥云項目售樓處，記者發(fā)現(xiàn)銷售人員向客戶推薦“輕松貸”，即指貸款后，購房者以月供的形式先還貸款年限的全部利息以及本金的15%，剩余85%本金在最后一個月一次性還完。銷售人員表示，中國銀行和中國建設銀行可以提供這種貸款方式。
據(jù)此，記者發(fā)函采訪大悅城控股集團股份有限公司，截至發(fā)稿，尚未回復。
一位不愿具名的金融機構人士告訴記者，“輕松貸”類似于“氣球貸”，但國家已經(jīng)禁止發(fā)行“氣球貸”。
嚴躍進指出，從購房者的角度來看，這種方式降低了每個月的還款壓力，具有一定的吸引力，需要注意的是，這筆貸款是否包含了首付款�！叭绻@筆貸款中包含了首付款，那就涉嫌違法。另外，已經(jīng)有實際事例表明，以這種方式貸款，銀行或金融機構不允許提前還款，提前還款需要一定的罰款或違約金。”
誘導購房者注冊公司？
2019年3月，各大銀行紛紛下調了房貸利率，深圳至少有12家商業(yè)銀行房貸首套利率下調至上浮5%左右。然而，該利率主要針對住宅。對不限購不限貸的公寓，首套利率依然上浮15%～30%。
記者在位于坂田片區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場三期發(fā)現(xiàn)，該樓盤首套公寓的銀行貸款可做到僅上浮10%。銷售人員表示，這是佳兆業(yè)根據(jù)國家扶持中小企業(yè)發(fā)展的相關政策推出的優(yōu)惠，若購房者名下有注冊或占股的小微企業(yè)，滿足注冊資本在1000萬元以內，個人占股超過10%，且非P2P、金融投資類企業(yè)等條件，可享受房貸利率上浮10%的優(yōu)惠。
記者以購房者的身份在現(xiàn)場咨詢，銷售人員建議記者去注冊一家公司�！皠傋缘墓疽部梢�，只需要提供三證合一的營業(yè)執(zhí)照復印件，中國銀行和工商銀行均可辦理。”銷售人員說。
記者向佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司發(fā)函采訪，佳兆業(yè)方面回應稱，房貸利率上浮和下降的控制權在銀行，銀行貸款利率要向具體的銀行咨詢。
有相關業(yè)內人士告訴記者，目前深圳很多樓盤都有注冊公司享受購房利率優(yōu)惠的活動。
嚴躍進指出，要警惕開發(fā)商誘導購房者注冊公司，以小微企業(yè)的名義騙取優(yōu)惠政策來炒房的行為。
除了利率優(yōu)惠，佳兆業(yè)城市廣場三期還有返租活動。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤銷售的公寓分為復式和平層兩種類型，而平層可以享受酒店返租。即購房者購房以后，前三年交給酒店出租和管理，整體收益大約為9000元/月。
銷售人員表示，這9000元分兩部分，有40%用來抵扣房款，相當于整體購房款直接減16萬元�？鄢靠詈螅Ｏ碌谋闶悄愕氖找�，按照約定每月返還一定的金額，算下來每個月收益大約有5000元。
在全國各地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖之際，4月19日，中央政治局召開會議，強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示，4月1～21日，深圳一手商業(yè)共成交595套，與3月份相比，熱度有所下降。
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