克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)其監(jiān)測(cè)的299個(gè)三四線城市表現(xiàn)來(lái)看，4月份土地成交量?jī)r(jià)齊升，成交建面環(huán)比上升30%，土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%。值得一提的是，長(zhǎng)三角城市群三四線城市突出。其中阜陽(yáng)、常州、麗水、金華等城市土地?zé)岫让黠@攀升、高溢價(jià)地塊頻出，如常州鐘樓區(qū)一商住地塊樓面價(jià)更是突破歷史新高。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，二季度以來(lái)地方政府加速了土地出讓速度，截至5月20日，受監(jiān)測(cè)的50大中城市年內(nèi)累計(jì)出讓土地1.37萬(wàn)億元，同比上漲9.3%。50個(gè)城市當(dāng)中有48個(gè)城市的土地出讓金超過(guò)百億規(guī)模。其中，出讓金額度最高的杭州市年內(nèi)土地收入達(dá)到1129億元。此外，還有北京、天津、上海、蘇州等14個(gè)城市土地收入超過(guò)300億元。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，以城市級(jí)別劃分市場(chǎng)的方式已經(jīng)過(guò)時(shí)，幾個(gè)大城市群將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心區(qū)域。隨著長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)的部分三四線城市會(huì)迎來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，尤其是人口流入、土地價(jià)格不高的城市，其土地投資機(jī)值得關(guān)注。
隨著房企融資難度的降低，部分城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭，一些二線城市土拍高熱現(xiàn)象開(kāi)始傳遞到三四線城市。
克而瑞研究中心報(bào)告顯示，繼二線城市土拍溢價(jià)率在3月份突破25%、創(chuàng)下2018年下半年以來(lái)新高后，三四線城市溢價(jià)率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎來(lái)明顯回暖，溢價(jià)率增至21.3%，較年初上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。
具體來(lái)看，主要是4月份溫州、常州、常熟、金華、無(wú)錫、佛山、臺(tái)州、鎮(zhèn)江等熱點(diǎn)三四線城市成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊。
溫州方面，4月份共成交16宗含宅地，攬金超104億，其中12宗土地溢價(jià)率都在25%以上。
常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢價(jià)率均在50%以上，其中一幅位于鐘樓區(qū)的商住地塊經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)，最終被新城競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)86%，樓板價(jià)達(dá)15665元/平方米，創(chuàng)下常州含宅土地樓板價(jià)格新高，成為新的“地王”。
無(wú)錫方面，濱湖區(qū)新四院北側(cè)XDG-2019-3號(hào)地塊4月4日通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生了得主，融創(chuàng)以樓面限價(jià)18000元/㎡，總價(jià)24.22億元最終攬獲地塊，這一樓板價(jià)較無(wú)錫歷史最高價(jià)僅低50元/平方米。
人口流入等利好對(duì)一些城市未來(lái)的發(fā)展形成支撐。作為安徽人口大市，阜陽(yáng)長(zhǎng)久以來(lái)都是典型的人口流出型城市，但在近年來(lái)人口顯著回流、高鐵將通車等因素影響下，這一波二線城市土地市場(chǎng)的熱度也傳遞到了阜陽(yáng)�？硕鹧芯恐行姆Q，4月份阜陽(yáng)共有15幅地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，在三四線城市中排名第一。
此類上述情況不勝枚舉，也逐漸推高了三四線城市的土地市場(chǎng)熱度。
但值得注意的是，當(dāng)前三四線城市土地市場(chǎng)并非全面回暖�？硕鹧芯恐行膱�(bào)告指出，高溢價(jià)地塊還是集中在少部分城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款均下降超3成，降幅也都比1-3月份有所擴(kuò)大。
在克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的299個(gè)樣本城市中，只有72個(gè)城市溢價(jià)率超過(guò)20%的平均線。就地域分布來(lái)看，其中22個(gè)城市分布在蘇浙皖三省，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)熱度由此可見(jiàn)一斑。此外四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價(jià)率較高，同樣匯聚了大量房企的關(guān)注目光。
具體看，坐擁大灣區(qū)利好的廣東表現(xiàn)較為突出，東莞、江門、珠海平均溢價(jià)率均在40%以上；位于長(zhǎng)三角的浙江，4月份其地級(jí)市市本級(jí)溢價(jià)率均高于15%，臺(tái)州、紹興、麗水有多塊土地溢價(jià)率突破100%；四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機(jī)場(chǎng)等交通配套升級(jí)利好，土地市場(chǎng)熱度明顯更高，土拍溢價(jià)率分別達(dá)到了144%和55%，而瀘州、眉山土地市場(chǎng)相對(duì)沉寂，平均溢價(jià)率均不足3%。
在克而瑞研究中心看來(lái)，三四線地市回暖，一方面由于二線城市地市高熱的傳導(dǎo)效應(yīng)所致，但最根本的支撐點(diǎn)，還是城市群一體化發(fā)展帶來(lái)的諸多利好推動(dòng)。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)的土地市場(chǎng)熱度提升明顯，原因在于這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升，加上規(guī)劃利好、人口流入快等因素，對(duì)房企拿地積極性刺激較大。另外，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，以城市級(jí)別劃分市場(chǎng)的方式已經(jīng)過(guò)時(shí)，未來(lái)，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群以及這些城市群內(nèi)的都市圈，將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，這些區(qū)域內(nèi)的低級(jí)別城市會(huì)有較好的發(fā)展空間。
對(duì)房企而言，克而瑞研究中心稱，不能因?yàn)榻┠晷枨筢尫胚^(guò)快、舊改目標(biāo)下降以及調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等原因，而全面退出三四線城市。企業(yè)應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重，在合理評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)的前提下，重點(diǎn)關(guān)注城市群一體化概念內(nèi)的三四線城市。隨著長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn)，中心城市產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)移，部分三四線城市可能迎來(lái)新的需求增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，尤其是湖州、宣城、阜陽(yáng)等那些就業(yè)崗位快速增加的城市，在全市地價(jià)房?jī)r(jià)比不足0.5的前提下，土地投資機(jī)會(huì)更值得關(guān)注。
不過(guò)，住建部近期先后對(duì)10個(gè)市場(chǎng)過(guò)熱的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，一些城市也相繼加強(qiáng)了樓市調(diào)控�？硕鹫J(rèn)為，如果熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)持續(xù)快速上漲，地方主管部門會(huì)快速跟進(jìn)。而結(jié)合5月上旬的土地成交情況來(lái)看，三四線城市土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)有一定緩解，溢價(jià)率降至15%，環(huán)比4月下降了6.3個(gè)百分點(diǎn)。
針對(duì)近期地市高熱、高溢價(jià)地塊頻出現(xiàn)象，二線城市已經(jīng)率先出臺(tái)調(diào)控措施，如合肥、長(zhǎng)沙、西安、蘇州等市場(chǎng)波動(dòng)較大的城市出臺(tái)了下調(diào)土地最高限價(jià)、暫停二套房契稅優(yōu)惠、啟動(dòng)公積金風(fēng)控、限售等收緊政策，尤其是蘇州對(duì)園區(qū)全域、高新區(qū)的部分重點(diǎn)區(qū)新房3年限售、園區(qū)全域所有二手房5年限售等調(diào)控措施更是具有標(biāo)志性的信號(hào)。
克而瑞研究中心分析認(rèn)為，如果熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)持續(xù)快速上漲，地方主管部門或會(huì)快速跟進(jìn)，尤其是土拍過(guò)熱、地價(jià)創(chuàng)歷史新高的常州、無(wú)錫等城市，調(diào)控加碼的可能性較大，在土拍市場(chǎng)還是要謹(jǐn)慎而為。
一方面，結(jié)合5月上旬的土地成交情況來(lái)看，三四線城市地市熱度已經(jīng)有一定的緩解，溢價(jià)率降至15%，環(huán)比4月下降了6.3個(gè)百分點(diǎn)。由此來(lái)看，住建部預(yù)警已經(jīng)有所奏效，房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期逐漸放低，拿地逐漸回歸理性，接下來(lái)三四線地市地價(jià)會(huì)向自然資源部所預(yù)期的“溫和上漲”回歸。
另一方面，從土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)來(lái)看，三四線依然是土地的成交主力，至少會(huì)占到全國(guó)土地市場(chǎng)七成以上的份額�？硕鹧芯恐行闹赋觯豢梢�?yàn)榻晷枨筢尫胚^(guò)快、舊改目標(biāo)下降以及調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等原因，而全面退出三四線。此外，在合理評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可重點(diǎn)關(guān)注受益城市群一體化概念的三四線城市。
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