調(diào)控不放松下，今年上半年廣州住宅(含一手二手)成交同比減少6126套。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣，上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽4 20 19套，二手住宅網(wǎng)簽5 3372套，總共網(wǎng)簽9 5 39 1套，同比去年上半年少賣6 %。上半年廣州樓市二手消一手長(zhǎng)。一手住宅同比網(wǎng)簽大增近三成，但二手住宅網(wǎng)簽同比減少超兩成。房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)26555元/平方米，同比去年同期25198元/平方米微升5%。
一手樓市
市場(chǎng)只是回暖，難言火熱
今年三月，廣州樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。但到5月，市場(chǎng)風(fēng)向微變，“五一”小黃金周錯(cuò)失“黃金”。盡管6月份一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)升逾三成，但當(dāng)中與增城區(qū)的回遷房大量網(wǎng)簽有關(guān)。
據(jù)悉，當(dāng)月五一村安置社區(qū)、增塘村安置社區(qū)，及賽寶花園集中共網(wǎng)簽3000多套。以此算來(lái)，實(shí)際上6月一手樓市淡過(guò)5月。
不過(guò)，得益于去年四季度以來(lái)一手市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化(包含備案價(jià)優(yōu)化、房貸利率下調(diào)、各區(qū)加快新批、網(wǎng)簽等措施)，市場(chǎng)活躍度較2018年同期明顯提升。加上春節(jié)后土地市場(chǎng)升溫、大灣區(qū)規(guī)劃正式落地等利好，買家入市態(tài)度更加積極。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣，上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽面積449 .31萬(wàn)平方米，同比上漲26%；成交42019宗，同比上漲28%。
但對(duì)比近6年同期，上半年廣州一手住宅的網(wǎng)簽套數(shù)僅排在第四位，對(duì)比2016、2017年，成交差距在萬(wàn)宗以上。所以，市場(chǎng)只是出現(xiàn)回暖，但難言火熱。
四區(qū)一手房?jī)r(jià)破5萬(wàn)，套均總價(jià)破530萬(wàn)
廣州中原數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手市場(chǎng)均價(jià)為27364元/平方米，基本與去年年末價(jià)格持平。
全市11區(qū)中，四區(qū)一手住宅均價(jià)破5萬(wàn)+。越秀區(qū)最貴，達(dá)58966元/平方米，其次天河54086元/平方米，海珠區(qū)51095元/平方米，荔灣區(qū)則達(dá)50489元/平方米。白云區(qū)一手住宅均價(jià)在46964元/平方米。均價(jià)在2萬(wàn)+的有5個(gè)區(qū)，分別為黃埔、番禺、花都、南沙、增城，1萬(wàn)+的只有從化。
在一手房?jī)r(jià)破5萬(wàn)的四區(qū)買房有多難？平均總價(jià)530萬(wàn)元以上。數(shù)據(jù)顯示，在越秀區(qū)買一手房最難，上半年套均總價(jià)達(dá)695萬(wàn)元。套均總價(jià)在500萬(wàn)元以上的有海珠、荔灣、天河、白云，分別是533萬(wàn)、578萬(wàn)、554萬(wàn)、506萬(wàn)。
置業(yè)黃埔區(qū)和番禺套均總價(jià)需300萬(wàn)+，分別是315萬(wàn)及353萬(wàn)。套均總價(jià)在200萬(wàn)+的有花都、南沙、增城，分別是274萬(wàn)、212萬(wàn)、208萬(wàn)。唯有從化置業(yè)門檻最低，僅需147萬(wàn)元。
增城南沙網(wǎng)簽量占全市一半
綜合網(wǎng)易房產(chǎn)、廣州中原數(shù)據(jù)，上半年增城、南沙兩區(qū)的網(wǎng)簽量，已占全廣州11區(qū)的一半。
網(wǎng)簽量全市三甲區(qū)域依次是：增城、南沙、黃埔。當(dāng)中增城網(wǎng)簽占全市逾三成，南沙網(wǎng)簽占近兩成，黃埔區(qū)占比逾一成。
全市十大熱門板塊中，荔灣廣鋼新城、南沙黃閣板塊的網(wǎng)簽量同比都升逾一倍。黃埔科學(xué)城網(wǎng)簽上升逾七成；南沙金洲蕉門河網(wǎng)簽上升逾三成，亞運(yùn)城上升近三成。而花都區(qū)府、知識(shí)城、奧體黃村的網(wǎng)簽量同比有所回落。
由于上半年中后段成交稍有回落，目前廣州大部分區(qū)域消化周期有增加趨勢(shì)。全市庫(kù)存去化周期最長(zhǎng)的是花都，需要27.4個(gè)月。庫(kù)存去化周期在5個(gè)月內(nèi)的有天河和海珠，因供應(yīng)緩慢而顯得供不應(yīng)求。
二手樓市
報(bào)價(jià)更趨合理
在一手住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)上升之際，廣州二手住宅市場(chǎng)成交卻一再“啞火”。
“放盤快半年，價(jià)格陸續(xù)降了近十萬(wàn)元，都還沒(méi)賣出去！”廣州白領(lǐng)陳小姐，年初就以總價(jià)335萬(wàn)元，在中介和網(wǎng)上放盤出售番禺區(qū)華南板塊某小區(qū)一套103平方米的三房，未料放盤后看房客并不多，她的價(jià)格也一讓再讓，仍未如愿出售。
當(dāng)前廣州二手住宅市場(chǎng)，業(yè)主盲目報(bào)高價(jià)現(xiàn)象逐漸減少，總體報(bào)價(jià)更趨理性、合理。
從廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)可見，今年上半年廣州九區(qū)(不含從化南沙)的二手住宅新增盤源報(bào)價(jià)都出現(xiàn)下調(diào)。除增城報(bào)價(jià)微下調(diào)0 .1%，其余區(qū)域的報(bào)價(jià)下調(diào)幅度介于0 .1%至3 .1%之間，當(dāng)中以花都區(qū)二手報(bào)價(jià)下調(diào)最厲害，達(dá)3.1%。
實(shí)際上，該報(bào)價(jià)下調(diào)幅度對(duì)比去年下半年有所回調(diào)。比如天河、荔灣兩區(qū)，2019年上半年報(bào)價(jià)下調(diào)幅度分別為2.0%、2.4%，環(huán)比分別提升1.2%、0.9%
數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為26555元/平方米，環(huán)比上升2 .0%，同比去年同期的25198元/平方米微升5%。從9個(gè)區(qū)的網(wǎng)簽情況看，二手網(wǎng)簽均價(jià)破4萬(wàn)+的僅有天河、越秀。天河二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)最高，達(dá)47944元/平方米，越秀區(qū)為40029元/平方米。荔灣區(qū)和海珠區(qū)的二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)均在3萬(wàn)+；網(wǎng)簽均價(jià)在2萬(wàn)+的有白云、黃埔、番禺；花都和增城的網(wǎng)簽均價(jià)仍在1萬(wàn)+。
同比少賣超兩成，二手成交創(chuàng)近四年新低
在不少市民看來(lái)，當(dāng)前廣州二手住宅市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”。實(shí)際上，上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽的確同比下調(diào)超兩成。
廣州中原數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州二手住宅成交53372宗，環(huán)比下降7 .9%，同比去年下滑22 .3%，成交創(chuàng)近四年最低位。當(dāng)中成交減少最厲害的是荔灣區(qū)，大減32%。
此外，白云、越秀、增城、番禺四區(qū)的二手住宅成交量亦減兩成以上。減少一成多的有天河區(qū)、黃埔區(qū)、海珠區(qū)，當(dāng)中花都二手成交減少最少，不足一成。
廣州鏈家市場(chǎng)戰(zhàn)略官周峰指出，成交縮減，更多是業(yè)主和客戶之間就物業(yè)價(jià)格的“合理定位”之間的分歧所致，現(xiàn)在業(yè)主普遍對(duì)后市產(chǎn)生樂(lè)觀情緒，而客戶仍舊習(xí)慣看了房子后通過(guò)中介“大幅壓價(jià)”，從而導(dǎo)致成交難度增大。
不過(guò)，周峰表示，廣州二手住宅套均面積從去年底的71.6平方米增加至今年6月的76 .3平方米，顯示換房客戶比例逐步增加。數(shù)據(jù)顯示，上半年，廣州二手3房戶型成交占比上升至36 .4%，環(huán)比上漲1 .5%，比去年同期增4 .0%。4房以上的大戶型房源成交占比為7 .7%，環(huán)比微增0 .3%。面積段方面，120平方米以上的改善型戶型成交占比逐步上升，成交占比達(dá)15.3%，同比增5.1%。
8月下旬以后，二手成交速度或加快
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，上半年廣州二手樓市“外冷內(nèi)溫”，成交雖為近四年內(nèi)低位。但從月度成交看，市場(chǎng)成交正逐步回溫。尤其3月陽(yáng)春過(guò)后，客戶觀望情緒亦有所放緩，而業(yè)主對(duì)后市信心亦顯著增強(qiáng)，市場(chǎng)表現(xiàn)更趨健康、理性，“預(yù)測(cè)下半年廣州二手住宅將保持穩(wěn)定環(huán)境，價(jià)格將更趨平穩(wěn)，而成交量平穩(wěn)或微升”。
在周峰看來(lái)，業(yè)主對(duì)今年市場(chǎng)的預(yù)期較之客戶要相對(duì)樂(lè)觀，目前讓步幅度收窄到4%左右，買賣雙方拉鋸持續(xù)，導(dǎo)致成交周期高企�！捌鸫a要到8月下旬后，雙方的觀點(diǎn)才有望趨向一致，加快成交速度”。
土地市場(chǎng)
半年成交商住用地119萬(wàn)平方米，相當(dāng)于4 .6個(gè)百萬(wàn)葵園
上半年廣州公開掛牌成交的土地面積為182 .55萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年同期新高，累計(jì)出讓金額537 .1億元，比去年同期增加25 .1%。當(dāng)中商住地成交416 .9億，商服地120 .2億元。
商住用地成交20宗，總占地119萬(wàn)平方米，相當(dāng)于4 .6個(gè)百萬(wàn)葵園(占地26萬(wàn)平方米)，同比減少7%。用地平均溢價(jià)率為21 .6%，在近7年排第四位。
白云、天河、南沙、番禺四區(qū)均有地塊競(jìng)爭(zhēng)到達(dá)最高限價(jià)(+ 45%)。對(duì)比去年和前年，2019年廣州土地市場(chǎng)明顯回溫。當(dāng)中共有5宗用地進(jìn)入“競(jìng)自持階段”，為2017年“競(jìng)自持”新政出臺(tái)后，自持地出現(xiàn)最多的半年(2017年上半年3宗，2018年上半年0宗)。
上半年廣州成交最貴的商住用地樓面地價(jià)為天河黃埔大道東646號(hào)地塊：樓面地價(jià)為37465元/平方米加自持住宅55%建面；不敵2017年海珠區(qū)石崗路55437元/平方米，2016年白云新城45469元/平方米。
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