初步規(guī)劃這個(gè)詞聽起來(lái)是很籠統(tǒng)，但是真的要執(zhí)行起來(lái)可是需要幾個(gè)月的時(shí)間呢。
可能很多小伙伴會(huì)想，就是規(guī)劃一下哪需要這么多時(shí)間，那么你就想得太簡(jiǎn)單啦！具體的點(diǎn)非常多，今天小樂來(lái)為你概括一下。
準(zhǔn)備盤一塊地前你當(dāng)然需要一個(gè)強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)完全不是建一棟樓那么簡(jiǎn)單！需要前期策劃、財(cái)務(wù)評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修、工程施工、形象推廣、營(yíng)銷執(zhí)行、物業(yè)管理等許多團(tuán)隊(duì)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條必須由專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)分工執(zhí)行，前期就要組合好，才能讓接下來(lái)的步驟更好地完成。
組合完團(tuán)隊(duì)后就到了前期規(guī)劃了，第一步肯定是要規(guī)劃拿一塊什么樣的地。首先拿地前先要確認(rèn)公司目標(biāo)方向所需要的地塊參數(shù)，如土地性質(zhì)、占地面積等。占地面積相信大家都會(huì)懂，那么土地性質(zhì)是什么呢？土地性質(zhì)分為商業(yè)、住宅等，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，我要建住宅高樓和我要建商場(chǎng)就是不一樣的土地性質(zhì)，這是在拿地前就要規(guī)劃好的。
決定好公司需求后，就可以在你想建筑樓盤的地區(qū)的土地資源交易網(wǎng)上查找公司想要的地塊。找到相應(yīng)有興趣的地塊后，要了解這個(gè)地塊的具體地塊參數(shù)，如地塊位置、容積率、總建筑面積、建筑密度、建筑限高、綠化率、地塊起始總價(jià)等條件，看看是否滿足公司所需的條件，再進(jìn)行判斷。
判斷覺得合適后就到了看地的環(huán)節(jié)。看地需要公司帶市場(chǎng)部現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解地塊周邊“四至”，那么“四至”是什么呢？要了解什么呢？看“四至”就是要了解地塊的東西南北，周邊有什么標(biāo)志性建筑如山水風(fēng)景等；還要了解周邊一手房、二手房、商業(yè)等樓盤的價(jià)格和商業(yè)配套是否齊全。了解完“四至”還要了解這塊地的社會(huì)信息，比如地方政府的法律及政策導(dǎo)向等多重因素。
了解周邊情況后，市場(chǎng)部就要要做調(diào)研報(bào)告，例如提煉地塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，根據(jù)周邊樓盤價(jià)格進(jìn)行判斷，預(yù)估開發(fā)商能承受的拍賣封頂價(jià)格，財(cái)務(wù)要做預(yù)算，看看開發(fā)商是否能夠拍下這塊地。價(jià)格能盤下后，還要評(píng)估這塊地塊今后的造樓盤是否能做高端住宅等，這對(duì)今后的樓盤建設(shè)非常重要。
評(píng)估完就到了做初步草圖的環(huán)節(jié)了。試想家里裝修都需要精心的設(shè)計(jì)，更何況一棟房子呢？草圖的樣子就大致是將來(lái)建好的樓盤的樣子。包括了樓棟是如何分布的、建筑面積段會(huì)是什么樣的、小區(qū)是要如何設(shè)計(jì)的等等。
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