2019博鰲房地產(chǎn)論壇近期在海南舉行，與會嘉賓認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體趨穩(wěn)，但部分區(qū)域、領(lǐng)域仍受各種因素影響，存在一些隱憂，一線城市房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可支配收入增長速度，增加購房者負(fù)擔(dān)；下半年房地產(chǎn)市場的景氣可能下滑。
銀根收緊或推高房價應(yīng)警惕長期泡沫
在本屆論壇期間，針對當(dāng)前的金融政策，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱表示，金融收緊對于房地產(chǎn)市場來說是有風(fēng)險的，因為這意味著供給側(cè)收緊，這樣房價可能反而會高。
“另一方面金融收緊也將導(dǎo)致一些小房企、效益不好的房地產(chǎn)公司面臨著兼并重組或者倒閉�！狈V說，這是一個不斷調(diào)整的過程，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷市場的篩選與淘汰，有助于提高產(chǎn)業(yè)集中度，提高房地產(chǎn)業(yè)的效率，供給側(cè)才能夠有更好的發(fā)展。
交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝認(rèn)為，從供給和需求理論來說，在價格不斷往上漲的時候，房地產(chǎn)的需求一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它的供給。“因此在這個房地產(chǎn)周期里，要做的不是限購，抑制居民對于房地產(chǎn)的追求，而應(yīng)該加大房地產(chǎn)的供給，這樣才能很有效地讓房價上升的壓力下降�！焙闉f道�！胺康禺a(chǎn)周期作為一個領(lǐng)先的指標(biāo)，雖然它在回暖，但是它回暖的速度沒有以前快，同時回暖的力度并沒有馬上傳到社會宏觀經(jīng)濟(jì)其他部門，這就是現(xiàn)在感受到的領(lǐng)先指標(biāo)開始回暖，同步和滯后指標(biāo)沒有開始反應(yīng)的這么一個比較尷尬的位置�！焙闉硎�，考慮到邊際效應(yīng)，在目前這個階段，在決策的時候一方面需要考慮的是房地產(chǎn)周期對整體宏觀經(jīng)濟(jì)短周期引領(lǐng)的作用，另一方面要考慮長期的整個宏觀經(jīng)濟(jì)體里的房地產(chǎn)價格是否出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象，因此現(xiàn)階段的重點是考慮怎樣避免長期的泡沫風(fēng)險。
樊綱認(rèn)為，市場機(jī)制的本身是供求關(guān)系決定價格，需要一些經(jīng)濟(jì)手段作為長效機(jī)制，把短期救火式的行政手段如限購限貸替換下來，進(jìn)一步推動長效機(jī)制落地，這樣才能有一個比較健全的市場機(jī)制。
一線城市房價增速遠(yuǎn)超可支配收入增速
在本屆論壇上，洪灝談到了中國35個城市還房貸與可支配收入情況，其中，北上廣深四個一線城市存在房價增長速度遠(yuǎn)超可支配收入增長速度的問題。具體而言，從2005年至今，中國35個城市還房貸占可支配收入的比例呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，尤其是北京、深圳和上海最快。
同時，在這四個一線城市中，洪灝認(rèn)為深圳的問題是最嚴(yán)重的，深圳的房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了家庭可支配收入增長的速度，每個月可支配收入拿來還房貸的比例接近100%。
洪灝表示，深圳目前的情況與香港1998年的房地產(chǎn)泡沫破滅見頂?shù)乃较嗨疲用窨芍涫杖肜镱^拿來還房貸的比例大概是100%到110%，不過還需要考慮到這些一線城市都是超大型的城市，其城市化速度、經(jīng)濟(jì)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了二三線城市。
洪灝補充說道，對比中國35個城市，發(fā)現(xiàn)一線城市和東南沿海城市房價增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于家庭可支配收入增長的速度。但是西部、西南部、東北部房價增長速度慢于可支配收入增長速度，也就是說，雖然房價漲得快，但是收入漲得更快。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長巴曙松也指出，當(dāng)前核心城市房價太高，二手房房價高、增長快。他分析道：“我們看到房價指數(shù)，同樣的房地產(chǎn)的標(biāo)的，在這段時期內(nèi)上升的幅度，北京和倫敦、紐約、東京這些發(fā)達(dá)城市比，確實有比較高的上升幅度，增長也非常快�！�
巴曙松進(jìn)而解釋，二手房過萬的城市，從沿海的少數(shù)城市在迅速向中部、向內(nèi)陸滲透擴(kuò)散，這個大背景其實也是中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段反映在了房價上，但這也會增加購房者的負(fù)擔(dān)。
下半年房地產(chǎn)市場景氣可能下滑
短期內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢如何？國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華從大環(huán)境出發(fā)，提到了兩大變局，一是新一輪的技術(shù)革命，即第四次工業(yè)革命，另一變局則是地緣政治，集中反映在中美兩個國家關(guān)系的調(diào)整。
針對房地產(chǎn)嚴(yán)控下的形勢，邱曉華表示，中央會議重提“房住不炒”，明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這給市場提供了一個明確的信號，即面對外部形勢，國內(nèi)穩(wěn)增長的重點不再是以房地產(chǎn)來刺激，而更多的是以穩(wěn)制造業(yè)的投資，以開拓國內(nèi)的消費來應(yīng)對這場外部形勢變化對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力的挑戰(zhàn)。
邱曉華說，目前房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的程度大大高于往年，這場嚴(yán)厲的調(diào)控至今為止，正在改變市場預(yù)期，也正在改變地產(chǎn)商的命運。同時，金融監(jiān)管部門再次收緊有關(guān)房地產(chǎn)的融資環(huán)境，預(yù)期下半年房地產(chǎn)市場的景氣可能下滑。
陽光控股執(zhí)行董事、全球合伙人、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌坦言，從城鎮(zhèn)化趨勢看，房地產(chǎn)業(yè)未來10年間仍是蓬勃發(fā)展的市場，但隨著融資大門不斷關(guān)閉，發(fā)展面臨重大轉(zhuǎn)型，“過去用融資加杠桿推動企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在要變成經(jīng)營方面加杠桿，融資方面降杠桿�！�
“去年房地產(chǎn)交易額是15萬億，如果2019年只有14萬億或者13萬億，就意味著在去年的基礎(chǔ)上下滑�！崩试娋G色集團(tuán)董事長田明說，高歌猛進(jìn)20年后，出自企業(yè)家對行業(yè)的直覺判斷是“有下滑的趨勢”。
旭輝集團(tuán)董事長林中也透露，“下半年不會有太大買地的投入，甚至不買地都可以，要減少不必要負(fù)債，謹(jǐn)慎融資。”
與會人員表示，房地產(chǎn)形勢長期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是決定地產(chǎn)形勢最重要的長期因素，如今中國的人口已經(jīng)從年輕型轉(zhuǎn)為老年型，對長期房地產(chǎn)支撐的力量在減弱。而當(dāng)前土地的供求關(guān)系，對地產(chǎn)形勢還有一定的漲價壓力存在。但從短期情況看，地產(chǎn)調(diào)控的政策，無論是土地、融資還是長效機(jī)制，對短期市場的影響還是比較明顯。
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