自 2015 年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出「租購并舉」，2017 年十九大定調(diào)，提出「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！古嘤赓U住房市場的發(fā)展，既是妥善解決過去住房體系失衡的現(xiàn)實(shí)要求，也是滿足人民美好生活需要的重要民生工程。
五年以來，我們看到各地政府從完善市場規(guī)范、保障主體權(quán)益、增加用地供應(yīng)、對租賃企業(yè)進(jìn)行扶持等多方面大力推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。
對于市場中的企業(yè)主體來說，如何抓住「風(fēng)口上的行業(yè)機(jī)會(huì)」實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展，又實(shí)踐改善民生的企業(yè)社會(huì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)雙贏，是亟需探索的問題。
那么，「租購并舉」落地五年，市場發(fā)生了哪些變化呢？
革故鼎新的租賃住房供給側(cè)改革
1. 行業(yè)初期，「低質(zhì)」供應(yīng)與旺盛需求間的矛盾
當(dāng)前，我國的住房租賃領(lǐng)域尚未形成標(biāo)準(zhǔn)完善的管理體系，市場龐雜無序，不少未達(dá)資質(zhì)的中介、小公寓魚目混珠，擾亂秩序，引發(fā)糾紛。一方面，中介機(jī)構(gòu)亂象頻出，虛假房源、「黑中介」極大的損害了租戶利益，出租房源的甲醛、噪音、安全等問題難以解決；另一方面，部分公寓企業(yè)為了規(guī)模擴(kuò)張，「高收低租」、采用租金貸極大提高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，「暴雷」事件層出不窮，最終轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主和租戶買單。
同時(shí)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房價(jià)水漲船高。對于為城市建設(shè)做出巨大貢獻(xiàn)的流動(dòng)人口來說，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，租房是更常見的選擇。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019 年末，全國流動(dòng)人口達(dá) 2.36 億人，而這其中大部分人只能選擇狹小逼仄、安全隱患巨大的群租房、隔斷房，整體租住環(huán)境極差。
究其原因：
雖然我國租賃需求旺盛，但租賃住房領(lǐng)域起步較晚，仍缺乏標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管制度。更為關(guān)鍵的是，相較海外成熟市場，由于房價(jià)高企、租售比低，我國租賃住房的投資回報(bào)率極低，一線城市甚至只有 1%-2%。疊加初期投入大、投資周期長，微薄的盈利空間導(dǎo)致住房租賃市場化動(dòng)力不足，難以保障供應(yīng)品質(zhì)。
那么，為解決此類問題，近年來政府端和市場端有哪些變化呢？
2. 政府大力支持，多渠道籌措，推動(dòng)租賃供給側(cè)改革
為解決上述問題，五年來，政策持續(xù)推動(dòng)市場展開租賃住房的供給側(cè)改革。
一方面，降低租賃用地成本，多渠道籌措租賃房源，為市場創(chuàng)造盈利空間；另一方面，通過推出集中式租賃社區(qū)，提升市場租住品質(zhì)，加強(qiáng)市場管理的同時(shí)，改善租住環(huán)境，提供更好的租賃產(chǎn)品及服務(wù)。通過這「一升一降」調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，培育和支持行業(yè)發(fā)展。
自 2019 年 7 月，住建部公示了首批納入住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)名單城市，包括北京、上海、廣州、深圳等 16 城。今年 7 月，天津、石家莊等 8 城成功入圍第二批名單。此 24 城試點(diǎn)示范期均為 3 年，中央財(cái)政支持直轄市每年 10 億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年 8 億元，地級城市每年 6 億元。資金主要用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。
同時(shí)，各地制定租賃住房目標(biāo)，多渠道籌措租賃房源。一方面，上海、南京、杭州均推出租賃地塊及土地自持比例，廣州、深圳采取「競自持」政策，北京大力發(fā)展集體土地租賃住房。以上海為例，截至 8 月，上海共推出租賃地塊 97 幅，含自持地塊 135 幅。
??另一方面，住建部鼓勵(lì)制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策，解決存量資產(chǎn)的同時(shí)，降低租賃房源獲取成本。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、武漢、合肥、佛山等城市都出臺了「商改租」、「工改租」的政策，積極響應(yīng)中央號召。
另外，針對市場亂象，2019 年底，6 部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，各地都展開了住房租賃市場整治工作，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，加強(qiáng)租賃備案管理及資金監(jiān)管工作，改善市場環(huán)境。
3. 租賃企業(yè)在薄利環(huán)境下尋求發(fā)展機(jī)會(huì)
而作為租賃住房市場的重要參與主體，租賃企業(yè)如今最需考慮的，是如何在關(guān)乎民生的薄利市場環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。
首先，需要利用規(guī)模優(yōu)勢，進(jìn)一步降低獲房及運(yùn)營成本，創(chuàng)造盈利空間；
其次，要提升運(yùn)營管理能力，降本增效，通過保障產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，贏得口碑及客戶。
那么，企業(yè)端是如何探索及實(shí)踐的呢？我們嘗試從分析行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展路徑和實(shí)踐中，探討租賃企業(yè)該如何參與并推動(dòng)租賃住房市場供給側(cè)改革，成就自我發(fā)展。
龍湖冠寓的租賃住房探索之路
1. 穩(wěn)步前行，四年成就行業(yè)標(biāo)桿
龍湖冠寓自 2016 年成立以來，一直穩(wěn)扎穩(wěn)打，同步提升運(yùn)營效率和經(jīng)營質(zhì)量。8 月 26 日，龍湖集團(tuán)公布了 2020 年上半年業(yè)績，成績亮眼。
規(guī)模方面，2017-2019 年是冠寓進(jìn)入快速擴(kuò)張規(guī)模的發(fā)展階段，短短三年，其累計(jì)開業(yè)房間已達(dá) 7.5 萬間，2018 年的月均開業(yè)房間數(shù)更是一度超過 3000 間。截至 2020 年上半年，龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模 7.9 萬間，較去年同期增長 32%，位列行業(yè)第二。
?同時(shí)，上半年冠寓租賃住房收入約 7.32 億元，同比增長 70%，較同類企業(yè)在盈利和運(yùn)營方面表現(xiàn)更佳。
支撐其發(fā)展背后的原因在于：
主航道定位，做強(qiáng)、做長、做大
之所以能在短短四年內(nèi)交出這樣一份成績單，與龍湖冠寓一開始的戰(zhàn)略定位有莫大關(guān)系。響應(yīng)國家政策號召及自身發(fā)展需求，租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展之初就被定位于龍湖集團(tuán)四大主航道之一，較高的戰(zhàn)略定位使得冠寓發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景相對較佳。
從數(shù)據(jù)來看，龍湖集團(tuán)近兩年四大主航道業(yè)務(wù)占比均有一定程度提升。其中租賃住房業(yè)務(wù)對集團(tuán)業(yè)績的貢獻(xiàn)一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢。未來，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大以穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)運(yùn)營，業(yè)務(wù)占比將會(huì)持續(xù)提升。
為了降低租客孤獨(dú)感，讓他們體驗(yàn)世界的更多可能，結(jié)交更多志同道合的伙伴，冠寓于 2020 年迭代了社群運(yùn)營生態(tài)，以「Goyoo」星球全新形象亮相，強(qiáng)調(diào)「零重力、零壓力」的生活方式，為租戶創(chuàng)造「安心、顏值、友鄰」的居住空間。
社群活動(dòng)現(xiàn)場
落地到日常運(yùn)營，冠寓開展了一系列社群活動(dòng)，并以興趣為出發(fā)點(diǎn)組建各個(gè)租戶社團(tuán)，線上、線下交流。2019 年，龍湖冠寓全國 200 余家門店就舉辦了近 3000 場社群活動(dòng)，活動(dòng)內(nèi)容涵蓋美食、電子科技、體育運(yùn)動(dòng)、手工 DIY、旅游、技能培訓(xùn)、讀書公益等，受到了年輕租客群體的熱情歡迎。
情感鏈接：冠寓「運(yùn)營官」
作為直接對接 C 端的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)者是傳遞溫暖、鏈接情感的最重要一環(huán)�！高\(yùn)營官」是冠寓獨(dú)有的公寓運(yùn)營崗位，圍繞「溫暖、明亮、愛」的核心關(guān)鍵詞，以青年人視角服務(wù)青年人群體，打造有溫度有情感的社群鏈接。
這些「運(yùn)營官」幾乎都是 90～95 后，他們「對企業(yè)愛操心會(huì)經(jīng)營、對客戶有感同身受的陪伴和服務(wù)意識」，可以與你一起聊天聊地侃大山，也會(huì)在你需要幫助時(shí)伸出援手，了解租戶的感受與需求。
同時(shí)，為了更好的培養(yǎng)這些充滿熱情的年輕團(tuán)隊(duì)，冠寓始終關(guān)注「運(yùn)營官」的成長，以一系列培訓(xùn)成長體系，進(jìn)一步提升員工專業(yè)能力，也為年輕人提供廣闊的發(fā)展平臺，讓「運(yùn)營官」們更有能力，也更有熱情為租戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
結(jié)語
整體來看，近年來在政府的支持下，疊加資本和各方企業(yè)的不斷推動(dòng)，租賃住房市場發(fā)生了諸多變化，向著規(guī)�；�、規(guī)范化、市場化、多元化的方向發(fā)展，但行業(yè)整體還處于發(fā)展初期，位于 s 型增長曲線的最底部，市場的空間和發(fā)展前景還很大。
同時(shí)，租賃住房是鏈接一個(gè)城市關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施。這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施好不好，決定了城市中的年輕人能否安居樂業(yè)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。
對于租賃企業(yè)來說，既需要利用技術(shù)的進(jìn)步和運(yùn)營的賦能來實(shí)現(xiàn)降本增效、提升產(chǎn)品品質(zhì)，解決行業(yè)和客戶需求的痛點(diǎn)，也要通過更加人性化服務(wù)贏得客戶的認(rèn)可，在薄利的市場環(huán)境下獲得發(fā)展的空間。
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