回顧2020年，從前2個月的低迷成交，到3月份至今的成交回溫，全國樓市共同經(jīng)歷了從冰封到回暖的過程。
隨著市場進入年底沖刺階段，全國樓市分化現(xiàn)象越來越明顯，部分城市面臨下行壓力，陸續(xù)出臺“救市”政策，也有城市在年底顯現(xiàn)“翹尾”行情。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月29個重點城市合計成交2801萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長16%，在成交增長的同時，重點城市的庫存面積環(huán)比漲跌參半，五成以上重點城市消化周期環(huán)比有所回升，去庫存壓力加劇。
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重點城市新增供應回升
上海迎來階段性回調(diào)
今年受疫情影響，整體推盤節(jié)奏后移，一季度商品住宅供應持續(xù)低位運行，4月隨著復工復產(chǎn)有序推進，供應探底反彈，同比由負轉正，增長11%，5-6月，隨著年中業(yè)績沖刺期到來，房企供貨節(jié)奏加快，供應穩(wěn)中有升。
7、8月，總體供應規(guī)模相較于二季度月均穩(wěn)中有降，但同比仍維持9%的正增長。
9月進入傳統(tǒng)營銷旺季，房企加快了推盤節(jié)奏，重點城市新增供應面積環(huán)比大幅增長37%，同比基本持平，不同能級城市呈現(xiàn)出顯著分化行情。
10月，各大房企并未如預期那般集中入市潮，重點城市新增供應面積環(huán)比“腰斬”，大幅下跌了53%，同比下降17%。
進入11月，受業(yè)績?nèi)セ瘔毫τ绊�，房企推盤積極性再次回升，29個重點城市新增供應面積2903萬平方米，環(huán)比增長28%，同比下降20%。
在這其中，一線城市新增供應面積360萬平方米，同環(huán)比保持增勢，貨量相對充足。其中，上海迎來階段性回調(diào)，供應面積跌至36萬平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%。
二三線城市新增供應面積2543萬平方米，環(huán)比上升24%，同比下降23%。武漢供應突破200萬平方米，長沙、西安、青島和昆明次之。多數(shù)城市推盤量不及去年同期，分化持續(xù)加劇。
02
11月成交環(huán)比微增4%
深圳“打新”火爆成交創(chuàng)新高
從成交來看，2020年重點城市成交整體呈現(xiàn)“先抑后揚” 走勢。2月受到疫情影響，成交跌至歷史低位，3月以來，隨著疫情影響逐漸退卻，成交穩(wěn)步回升，整體市場走出了深V曲線。直至9月，“三條紅線”資管新政試行，房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大影響。
在10月進一步降溫后，進入11月房地產(chǎn)市場似有好轉的跡象，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積企穩(wěn)回升，同、環(huán)比分別增長16%和4%。
具體來看，一線城市成交343萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應量影響。
某品牌經(jīng)紀人黃燁向我們表示，上海市場熱情并沒有熄滅，成交量環(huán)比下降的主要原因是整個11月上海開盤項目較少，但在屈指可數(shù)的開盤項目之中，仍不乏有熱盤表現(xiàn)突出。
11月23日，上海“首創(chuàng)禧瑞薈”二期獲批認籌，該項目使用了首套房150萬元、二套房300萬元的“凍資”方式篩選客戶。
位于浦東唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)檀府，最后一批房源也已于近日開啟認籌，給出的條件也包含了“首套房認籌金100萬、200萬銀行資產(chǎn)凍結證明；二套房客戶認籌金100萬，400萬銀行資產(chǎn)凍結證明”的要求。
對于“凍資”這一做法，黃燁表示：“雖然今年上海熱銷的項目很多，但是此前有凍資要求的卻寥寥無幾，樓盤敢這么做，只能說明樓盤現(xiàn)在不缺客戶。”
與上海供應回調(diào)不同，深圳在供應量接連放量下，成交顯著增長，并創(chuàng)近年來單月新高。受限價政策影響，中高端項目預售價格大都低于市場預期，買到即賺到的心理預期強烈，致使深圳“打新”市場持續(xù)火爆。
近期開盤的深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源，共有9690批購房者符合選房資格，中簽率約為12%。核心動因在于一、二手房售價價差，以潤璽一期最小面積100平方米計算，一旦中簽便有500萬元的套利空間。
此外，二三線城市成交2457萬平方米，同環(huán)比分別增長14%和4%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。寧波、蘇州、南寧等市場遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場形勢愈加嚴峻，房價已然步入下降通道。
表：2020年11月全國29個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
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03
五成以上消化周期環(huán)比回升
二手房難言實質(zhì)性好轉
受房企加快供貨節(jié)奏影響，七成以上城市供求比明顯回升，近半數(shù)城市出現(xiàn)階段性的供大于求。五成以上重點城市消化周期環(huán)比有所回升，常州、寧波等消化周期明顯拉長，但仍低于12個月，天津消化周期進一步攀升至32個月高位，去庫存壓力加劇。
表：2020年11月29個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬平方米，月）
二手房方面，雖然全國主要城市二手住宅市場在三季度已基本恢復正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點，但受熱點城市調(diào)控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。
2020年11月，8個重點城市成交470萬平方米，環(huán)比增長2%，但同比仍下降9%。環(huán)比來看，除杭州以外全線回升，但大部分城市漲幅有限，皆不超過15%。同比來看，8個城市半跌半張。
其中，北京市場需求依然堅挺，二手房成交量以139萬平方米的絕對優(yōu)勢穩(wěn)居第一，同比環(huán)比都有所增加；杭州9、10月環(huán)比分別下降11%和13%，因11月新房供應回升，在一定程度上分流二手房置業(yè)需求，11月環(huán)比大降39%，成為11月唯一一個二手房成交量同環(huán)比雙降的城市；深圳二手房成交環(huán)比有所回升，但同比仍處下降通道，從上個月25%的同比跌幅擴大至33%；成都二手房成交環(huán)同比同樣有所回升，除環(huán)比轉正至46%以外，同比跌幅收窄到64%，仍為同比跌幅最高的城市。
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