房子是生活中最重要的組成部分，很多人畢生的奮斗只為了一二線城市中的一套房子。雖然國家政策已經(jīng)明確了房住不炒，但是剛需仍然存在。
很多朋友在購買新房還是二手房之間猶豫不決，其實(shí)是各有利弊的。二手房的優(yōu)點(diǎn)是屬于城市核心區(qū)，地理位置好，交通便利且經(jīng)過多年發(fā)展配套設(shè)施完善；缺點(diǎn)是小區(qū)環(huán)境一般，老舊小區(qū)沒有物業(yè)維護(hù)，衛(wèi)生稍差且樓體會(huì)因?yàn)槟昃檬蕹霈F(xiàn)一些問題。新房的優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境好，戶型比較新穎，科技含量較高。開發(fā)商會(huì)采用新型的建筑材料、新風(fēng)及供熱系統(tǒng)以及智能化家居；缺點(diǎn)是普遍位置距離中心城區(qū)有段距離，公交和地鐵線路少，周圍配套設(shè)施不完善。
作為剛需人群以年輕人居多，為了結(jié)婚需要買套房子�，F(xiàn)在年輕人普遍有私家車，開車上下班比較方便。白領(lǐng)階層對(duì)居住環(huán)境要求較高，園林綠化較好的社區(qū)更能增添生活情調(diào)。因此剛需人群選擇新房的可能性會(huì)更大一些。根據(jù)本人在房地產(chǎn)開發(fā)公司從事多年設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行了如下總結(jié)，希望對(duì)買房子的朋友有所幫助。
01
不要關(guān)注展示區(qū)的園林景觀
展示區(qū)是開發(fā)商劃定的對(duì)外展示銷售的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域內(nèi)會(huì)包含售樓處、停車場(chǎng)、樣板間和園林綠地。園林景觀是開發(fā)商對(duì)外營銷的重要手段，通過對(duì)購房者的視覺影響來干擾購房者的判斷。停車場(chǎng)通常安排到距離售樓處較遠(yuǎn)的地方，如果整體區(qū)域較小的情況下，通往售樓處的園路會(huì)設(shè)計(jì)得比較蜿蜒曲折，做出的園林景觀也是非常有氣勢(shì)、品質(zhì)感最高的。因此從停車場(chǎng)步行去售樓處的時(shí)候盡量不要過多停留，不要被優(yōu)美的場(chǎng)景所迷惑。
不要覺得售樓處周邊的景色和自己有什么關(guān)系，其實(shí)沒有半毛錢的關(guān)系。通常情況下展示區(qū)的范圍是在設(shè)計(jì)紅線之外的，通俗地說就是這片區(qū)域是小區(qū)圍墻之外的。是開發(fā)商通過正常手續(xù)辦理，臨時(shí)占用的市政綠地或消防通道，是有使用期限的。通常到期后會(huì)整體拆掉還原為綠化或道路。就算可以保留開發(fā)商也會(huì)選擇拆掉，因?yàn)闄n次越高的園林造景所需要的維護(hù)費(fèi)用越高。
其次不要覺得買了房子以后能夠在社區(qū)內(nèi)享受同樣的園林景觀，這是不可能的。展示區(qū)為了營造效果，在園林上的投入通常為每平米1000元至2000元的范圍，越是高端的住宅比如別墅類的樓盤在園林上花的錢越多。而建成后的普通住宅小區(qū)，在園林上花的錢通常為每平米300元至400元。因?yàn)殚_發(fā)商的資金也是非常有限的，地主家也沒有余糧。
除了資金投入的因素還有植物本身的因素。我們?cè)谡故緟^(qū)所看到的各種樹木花卉層層疊疊、花團(tuán)錦簇的景致在實(shí)際中是不可能實(shí)現(xiàn)的。在展示區(qū)的樹都是從眾多樹里選擇出來最挺拔的、樹冠最豐滿的。在小區(qū)里實(shí)際種的樹會(huì)比展示區(qū)的規(guī)格小很多，甚至樹干不如胳膊粗。展示出的樹木高聳、枝繁葉茂、樹影斑駁的景致是十年后的樣子，入住的時(shí)候能夠看到大樹的樹冠都說明開發(fā)商屬于良心商家。繁花似錦更不要想，展示區(qū)的花卉屬于應(yīng)季花卉，兩三個(gè)月就要花落枯萎，需要不停的更換，成本相當(dāng)大。即使是可以長(zhǎng)期栽植的花卉，按照植物生長(zhǎng)特性，每株之間的距離也會(huì)比較大，要給植物充分的生長(zhǎng)空間。而展示區(qū)的原則是不能看到黃土，因此比如原本每平米只能栽種30株，那么售樓處周圍的花卉會(huì)栽種到每平米50株到60株。
以上這些就是開發(fā)商在園林方面的套路。我曾經(jīng)經(jīng)手設(shè)計(jì)和建造的一個(gè)樓盤示范區(qū)的園林效果讓所有來看房的客戶滿意，甚至在市長(zhǎng)視察的時(shí)候得到了好評(píng)。但是也讓公司的領(lǐng)導(dǎo)非常愁的一件事就是客戶看到建好后的小區(qū)實(shí)際園林效果和展示區(qū)的差距那么大然后跑去投訴怎么辦。
02
不要被樣板間的精美裝修迷惑
經(jīng)過在售樓處和銷售人員的初步溝通后，下一步銷售人員就要帶著客戶去參觀樣板間了。樣板間通常是臨時(shí)搭建的幾個(gè)房子，分別針對(duì)幾個(gè)不同的戶型，戶型格局和實(shí)體樓是一樣的。進(jìn)入樣板間都會(huì)被屋內(nèi)的精裝修所吸引，這個(gè)時(shí)候客戶更多的是看每個(gè)房間的功能和裝修風(fēng)格是否和自己設(shè)想的一樣。這個(gè)時(shí)候多數(shù)人不會(huì)關(guān)注到，其實(shí)樣板間的整體尺寸要比實(shí)體樓的房間大一些。這就是很多購房者在入住后總感覺為什么某個(gè)地方的空間看著不像之前看到的樣板間那么寬敞。另外說明凡是買房送精裝修的不要認(rèn)為是自己撿了便宜，其實(shí)羊毛出在羊身上。所選用材料和設(shè)備絕對(duì)是真的品牌，只是開發(fā)商和裝飾材料生產(chǎn)商都是戰(zhàn)略合作伙伴，成本價(jià)低到你無法想象。
另一方面樣板間所看到的戶型肯定是最完美的。首先樣板間的單獨(dú)一棟平房建筑，它的結(jié)構(gòu)和實(shí)際高層建筑結(jié)構(gòu)是有很大差別的。實(shí)際的建筑很可能在某個(gè)位置會(huì)有一道梁；或者由于上下水管道的緣故會(huì)占用一部分的空間等等，這樣的情況在樣板間里是反應(yīng)不出來的。如果哪個(gè)開發(fā)商對(duì)外展示的樣板間是在建好的實(shí)體樓的話，那么這個(gè)開發(fā)商也絕對(duì)是個(gè)良心商家。
03
購買新房的時(shí)候需要關(guān)注哪些？
那么我們?nèi)ツ硞�(gè)樓盤去看房子，究竟要關(guān)注哪些方面呢？
項(xiàng)目的地理位置及交通情況
項(xiàng)目的位置很重要，有的行政區(qū)時(shí)間僅隔著一條路，路的一邊可能屬于內(nèi)城，另一邊則屬于城外城，價(jià)格還是有差別的。如果價(jià)格相差較多，建議購買屬于城外區(qū)的房子，性價(jià)比會(huì)高一些。不要擔(dān)心孩子上學(xué)的問題，新的樓盤為了吸引客戶開發(fā)商都會(huì)為政府代建學(xué)校和幼兒園，并積極地引入市級(jí)重點(diǎn)學(xué)校的資源。如果價(jià)格相差不大那肯定還是買屬于城里的新房了，畢竟如果幾年以后出手的話城里的房子會(huì)好賣一些。交通方面如果樓盤距離城市主干道比較近且周圍有地鐵站的話是比較搶手的。如果地鐵線路只是在規(guī)劃階段設(shè)定附近有站的話還是需要慎重一些，畢竟地鐵在建設(shè)過程中改變站臺(tái)和線路的情況也有發(fā)生。
戶型模型
戶型和朝向最為重要
在一線、二線城市新建的住宅很少有南北通透的房子，像多年前的老式六層住宅我們成為”板樓“，房屋的戶型幾乎一樣，雖然老舊但是南北通透，通風(fēng)效果最好。新式高層住宅為了能夠最大限度的開發(fā)，會(huì)設(shè)計(jì)多個(gè)戶型，包含了一居室、兩居室和三居室拼接的布局，這樣的樓我們稱為”塔樓“。塔樓的優(yōu)點(diǎn)就是戶型多變，房間功能劃分更加明確，缺點(diǎn)是通風(fēng)效果不如板樓。如今在三、四線城市還可以買到南北通透的新房。不同的開發(fā)商在房屋布局上會(huì)有很大的差異，比較大的開發(fā)商比如萬科、華潤等等在戶型研究上比較深入，有自己成熟的設(shè)計(jì)開發(fā)系統(tǒng)，建造的房屋戶型比較合理，一些中小開發(fā)商的設(shè)計(jì)水平有限，設(shè)計(jì)出的戶型會(huì)有浪費(fèi)的空間。
房屋質(zhì)量
購買新房最好還是選擇大開發(fā)商，質(zhì)量確實(shí)有保障。具體孰長(zhǎng)孰短在此不做評(píng)論。
開發(fā)商在售樓處通常都會(huì)設(shè)置一個(gè)建材展
關(guān)注室內(nèi)裝飾建材
如今的高層住宅都是贈(zèng)送精裝修，主要包含門和門套、地板、衛(wèi)浴、廚房灶具及櫥柜等。購買房子的時(shí)候需要注意這些建材的品牌是否是質(zhì)量過硬的大品牌，地板、櫥柜等木材的甲醛含量是否超標(biāo)等質(zhì)量問題。
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