房子是生活中最重要的組成部分，很多人畢生的奮斗只為了一二線城市中的一套房子。雖然國家政策已經(jīng)明確了房住不炒，但是剛需仍然存在。
很多朋友在購買新房還是二手房之間猶豫不決，其實是各有利弊的。二手房的優(yōu)點是屬于城市核心區(qū)，地理位置好，交通便利且經(jīng)過多年發(fā)展配套設施完善；缺點是小區(qū)環(huán)境一般，老舊小區(qū)沒有物業(yè)維護，衛(wèi)生稍差且樓體會因為年久失修出現(xiàn)一些問題。新房的優(yōu)點是環(huán)境好，戶型比較新穎，科技含量較高。開發(fā)商會采用新型的建筑材料、新風及供熱系統(tǒng)以及智能化家居；缺點是普遍位置距離中心城區(qū)有段距離，公交和地鐵線路少，周圍配套設施不完善。
作為剛需人群以年輕人居多，為了結婚需要買套房子�，F(xiàn)在年輕人普遍有私家車，開車上下班比較方便。白領階層對居住環(huán)境要求較高，園林綠化較好的社區(qū)更能增添生活情調。因此剛需人群選擇新房的可能性會更大一些。根據(jù)本人在房地產(chǎn)開發(fā)公司從事多年設計工作的經(jīng)驗，進行了如下總結，希望對買房子的朋友有所幫助。
01
不要關注展示區(qū)的園林景觀
展示區(qū)是開發(fā)商劃定的對外展示銷售的區(qū)域，這個區(qū)域內會包含售樓處、停車場、樣板間和園林綠地。園林景觀是開發(fā)商對外營銷的重要手段，通過對購房者的視覺影響來干擾購房者的判斷。停車場通常安排到距離售樓處較遠的地方，如果整體區(qū)域較小的情況下，通往售樓處的園路會設計得比較蜿蜒曲折，做出的園林景觀也是非常有氣勢、品質感最高的。因此從停車場步行去售樓處的時候盡量不要過多停留，不要被優(yōu)美的場景所迷惑。
不要覺得售樓處周邊的景色和自己有什么關系，其實沒有半毛錢的關系。通常情況下展示區(qū)的范圍是在設計紅線之外的，通俗地說就是這片區(qū)域是小區(qū)圍墻之外的。是開發(fā)商通過正常手續(xù)辦理，臨時占用的市政綠地或消防通道，是有使用期限的。通常到期后會整體拆掉還原為綠化或道路。就算可以保留開發(fā)商也會選擇拆掉，因為檔次越高的園林造景所需要的維護費用越高。
其次不要覺得買了房子以后能夠在社區(qū)內享受同樣的園林景觀，這是不可能的。展示區(qū)為了營造效果，在園林上的投入通常為每平米1000元至2000元的范圍，越是高端的住宅比如別墅類的樓盤在園林上花的錢越多。而建成后的普通住宅小區(qū)，在園林上花的錢通常為每平米300元至400元。因為開發(fā)商的資金也是非常有限的，地主家也沒有余糧。
除了資金投入的因素還有植物本身的因素。我們在展示區(qū)所看到的各種樹木花卉層層疊疊、花團錦簇的景致在實際中是不可能實現(xiàn)的。在展示區(qū)的樹都是從眾多樹里選擇出來最挺拔的、樹冠最豐滿的。在小區(qū)里實際種的樹會比展示區(qū)的規(guī)格小很多，甚至樹干不如胳膊粗。展示出的樹木高聳、枝繁葉茂、樹影斑駁的景致是十年后的樣子，入住的時候能夠看到大樹的樹冠都說明開發(fā)商屬于良心商家。繁花似錦更不要想，展示區(qū)的花卉屬于應季花卉，兩三個月就要花落枯萎，需要不停的更換，成本相當大。即使是可以長期栽植的花卉，按照植物生長特性，每株之間的距離也會比較大，要給植物充分的生長空間。而展示區(qū)的原則是不能看到黃土，因此比如原本每平米只能栽種30株，那么售樓處周圍的花卉會栽種到每平米50株到60株。
以上這些就是開發(fā)商在園林方面的套路。我曾經(jīng)經(jīng)手設計和建造的一個樓盤示范區(qū)的園林效果讓所有來看房的客戶滿意，甚至在市長視察的時候得到了好評。但是也讓公司的領導非常愁的一件事就是客戶看到建好后的小區(qū)實際園林效果和展示區(qū)的差距那么大然后跑去投訴怎么辦。
02
不要被樣板間的精美裝修迷惑
經(jīng)過在售樓處和銷售人員的初步溝通后，下一步銷售人員就要帶著客戶去參觀樣板間了。樣板間通常是臨時搭建的幾個房子，分別針對幾個不同的戶型，戶型格局和實體樓是一樣的。進入樣板間都會被屋內的精裝修所吸引，這個時候客戶更多的是看每個房間的功能和裝修風格是否和自己設想的一樣。這個時候多數(shù)人不會關注到，其實樣板間的整體尺寸要比實體樓的房間大一些。這就是很多購房者在入住后總感覺為什么某個地方的空間看著不像之前看到的樣板間那么寬敞。另外說明凡是買房送精裝修的不要認為是自己撿了便宜，其實羊毛出在羊身上。所選用材料和設備絕對是真的品牌，只是開發(fā)商和裝飾材料生產(chǎn)商都是戰(zhàn)略合作伙伴，成本價低到你無法想象。
另一方面樣板間所看到的戶型肯定是最完美的。首先樣板間的單獨一棟平房建筑，它的結構和實際高層建筑結構是有很大差別的。實際的建筑很可能在某個位置會有一道梁；或者由于上下水管道的緣故會占用一部分的空間等等，這樣的情況在樣板間里是反應不出來的。如果哪個開發(fā)商對外展示的樣板間是在建好的實體樓的話，那么這個開發(fā)商也絕對是個良心商家。
03
購買新房的時候需要關注哪些？
那么我們去某個樓盤去看房子，究竟要關注哪些方面呢？
項目的地理位置及交通情況
項目的位置很重要，有的行政區(qū)時間僅隔著一條路，路的一邊可能屬于內城，另一邊則屬于城外城，價格還是有差別的。如果價格相差較多，建議購買屬于城外區(qū)的房子，性價比會高一些。不要擔心孩子上學的問題，新的樓盤為了吸引客戶開發(fā)商都會為政府代建學校和幼兒園，并積極地引入市級重點學校的資源。如果價格相差不大那肯定還是買屬于城里的新房了，畢竟如果幾年以后出手的話城里的房子會好賣一些。交通方面如果樓盤距離城市主干道比較近且周圍有地鐵站的話是比較搶手的。如果地鐵線路只是在規(guī)劃階段設定附近有站的話還是需要慎重一些，畢竟地鐵在建設過程中改變站臺和線路的情況也有發(fā)生。
戶型模型
戶型和朝向最為重要
在一線、二線城市新建的住宅很少有南北通透的房子，像多年前的老式六層住宅我們成為”板樓“，房屋的戶型幾乎一樣，雖然老舊但是南北通透，通風效果最好。新式高層住宅為了能夠最大限度的開發(fā)，會設計多個戶型，包含了一居室、兩居室和三居室拼接的布局，這樣的樓我們稱為”塔樓“。塔樓的優(yōu)點就是戶型多變，房間功能劃分更加明確，缺點是通風效果不如板樓。如今在三、四線城市還可以買到南北通透的新房。不同的開發(fā)商在房屋布局上會有很大的差異，比較大的開發(fā)商比如萬科、華潤等等在戶型研究上比較深入，有自己成熟的設計開發(fā)系統(tǒng)，建造的房屋戶型比較合理，一些中小開發(fā)商的設計水平有限，設計出的戶型會有浪費的空間。
房屋質量
購買新房最好還是選擇大開發(fā)商，質量確實有保障。具體孰長孰短在此不做評論。
開發(fā)商在售樓處通常都會設置一個建材展
關注室內裝飾建材
如今的高層住宅都是贈送精裝修，主要包含門和門套、地板、衛(wèi)浴、廚房灶具及櫥柜等。購買房子的時候需要注意這些建材的品牌是否是質量過硬的大品牌，地板、櫥柜等木材的甲醛含量是否超標等質量問題。
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