“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。”今年政府工作報(bào)告指出。
以長租公寓為代表的住房租賃項(xiàng)目，近年來成為解決城市住房供需矛盾的重要舉措，也成為近年來建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的有力抓手。
經(jīng)過兩年多打磨，由北京萬科打造運(yùn)營的全國集體租賃用地上的首個(gè)長租公寓樣本——泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)），今年7月正式面市。這一樣本落位供給側(cè)層面的意義，不僅為解決北京住房供需矛盾提供創(chuàng)新方案，同時(shí)為農(nóng)村集體土地入市盤活與高效配置率先打樣。
其更深層次的意義在于，促進(jìn)租住品質(zhì)提升與城市能級(jí)提升，并且為轉(zhuǎn)型升級(jí)中的房地產(chǎn)行業(yè)探索出一套成本可控的長租公寓輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。
激活土地價(jià)值與潛能
一改數(shù)年前臟亂差難管理的中小商戶聚集面貌，成壽寺地塊如今舊貌換新顏。
土地供給側(cè)改革越來越受到各行各業(yè)的矚目。近年來，國家頂層設(shè)計(jì)不斷推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市與利益分配制度的建立。
去年5月5日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》，提出建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。今年4月，中央出臺(tái)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》，提出建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，建立公平合理的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益分配制度。
早就深受土地供需錯(cuò)配影響的北京，顯然更早意識(shí)到了盤活農(nóng)村集體性建設(shè)用地的重要。
2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）被原國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。2017年11月，北京市便發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，為集體土地上建租賃房鋪平道路。
緊跟土地流轉(zhuǎn)與入市的政策風(fēng)向，北京萬科在2018年初北京市公示首批集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房項(xiàng)目之時(shí)，便出資入股成壽寺地塊；同年3月，成壽寺村集體租賃住房項(xiàng)目得到北京發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)。
這一北京首個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目，在北京城市住房史上具有里程碑意義。
該項(xiàng)目由金城源投資與北京萬科進(jìn)行的合作共建，可以說激發(fā)了新生后的成壽寺地塊更長遠(yuǎn)的價(jià)值，并進(jìn)一步釋放土地增值空間。而成壽寺地塊被用作租賃住房建設(shè)，則提升了土地配置與利用效率，換句話說，就是用到了北京最需要的地方，即在解決高房價(jià)下住房供需矛盾的路上先行一步。
具體來看，金城源投資作為立項(xiàng)主體，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，轉(zhuǎn)讓金為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的全部資金；萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營權(quán)，北京金城源投資獲得固定租金+超額經(jīng)營分紅；雙方成立合資公司作為項(xiàng)目運(yùn)營的主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常經(jīng)營管理，每年支付村集體保底收益及超額分配。
2018年8月，成壽寺泊寓項(xiàng)目正式開工，比原計(jì)劃還要提前兩個(gè)月。
改善供需與價(jià)格錯(cuò)配
在成壽寺集體建設(shè)用地上建造高集約、低租金的租賃住房，是北京萬科探索解決大城市住房供需錯(cuò)配與價(jià)格錯(cuò)配的一次大膽嘗試。
北京萬科入股成壽寺地塊前的2017年，黨的十九大明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度、讓全體人民住有所居。這為此后一個(gè)時(shí)期的住房發(fā)展指明方向。堅(jiān)持房住不炒定位，完善住房市場體系和住房保障體系“兩個(gè)體系”成為重要任務(wù)，
現(xiàn)實(shí)情況卻不容客觀。2017年，北京租賃人口數(shù)量近870萬人，出租房屋僅有430萬套。這使得租賃人口中占比70%的387萬名白領(lǐng)，必須搶占市場上僅83萬套的開間或者一居室，大部分人則需要通過合租來解決租房問題。另外，430萬套租賃住房中合規(guī)的只有250萬套，這些住房的套平均租金約7000元/月，超出大部分年輕人收入的三分之一（3000元/月）。2018年和2019年，盡管北京租賃住房交易整體下降，但房源增長數(shù)量仍舊跟不上需求增長數(shù)量，這使得租金一度上漲，也因此引發(fā)房屋租賃中介抬價(jià)收房鬧劇。
“給年輕人一個(gè)有家的城市。在租購并舉時(shí)代，為年輕人和時(shí)代奮斗者提供租得起的房企和生活配套解決方案�！北本┤f科正是在這種市場矛盾凸顯之時(shí)提出目標(biāo)。
高集約、低租金是其解決方案。北京萬科2018年初入股的成壽寺地塊，總用地面積1.03萬平方米，總建筑面積4.75萬平方米，容積率2.8。這只是北京萬科進(jìn)駐農(nóng)村集體建設(shè)用地的冰山一角。
事實(shí)上，截至2019年11月底，北京集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)69個(gè)項(xiàng)目，面積533萬平方米，可供應(yīng)住房數(shù)量10萬套。其中，60%試點(diǎn)已經(jīng)有了經(jīng)營方，可供應(yīng)住房數(shù)量6萬套。這些經(jīng)營方包括萬科、首創(chuàng)、華潤、中糧、永盛、鴻坤、首開、中交、魯能等多家房地產(chǎn)企業(yè)。其中，北京萬科已經(jīng)獲取優(yōu)質(zhì)住房租賃資源約2萬套，在所有經(jīng)營方中占比35%，排在首位，其后排在第二位的是首創(chuàng)，占比31%。
如此租房租賃規(guī)模，在市場上并不多見。
提升城市品質(zhì)與能級(jí)
“房子是租來的，可生活不是”，在消費(fèi)升級(jí)和租購并舉的大背景下，品質(zhì)租房悄然興起。為滿足消費(fèi)者不斷升級(jí)的租住需求，北京萬科打造成壽寺泊寓時(shí)，不僅注重產(chǎn)品顏值、講究品位等，還在服務(wù)與生活配套上下了一番功夫。
成壽寺泊寓直面市場痛點(diǎn)，搭建了人群高度集約和配套設(shè)施現(xiàn)代感與生活味十足、集時(shí)尚潮流和便捷生活體驗(yàn)于一體的新型共享復(fù)合社區(qū)，滿足租住體驗(yàn)升級(jí)的需求。
產(chǎn)品方面，成壽寺泊寓堅(jiān)持功能分區(qū)、緊湊精確、健康環(huán)保、拎包入住的戶型設(shè)計(jì)導(dǎo)則，依托快裝快建工程體系及模式化的家具組合，實(shí)現(xiàn)效率優(yōu)先、健康環(huán)保、美觀舒適的三大基本原則。圍繞新時(shí)代需求，設(shè)置SOHO房、運(yùn)動(dòng)房、寵物房、主播房、女生房五大主題房型。
運(yùn)營方面，泊寓成壽寺社區(qū)從設(shè)計(jì)到建設(shè)都進(jìn)行了完善的智能化配置，如提升報(bào)修服務(wù)效率、同時(shí)提升能耗管理效率，降低能耗；增加智慧社區(qū)系統(tǒng)，保證與屬地派出所對于人員流動(dòng)的無縫對接，提高項(xiàng)目安全屬性。并且，項(xiàng)目由泊寓管家提供一站式專屬服務(wù)，由物業(yè)管家提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。
此外，成壽寺泊寓還注重社群文化建設(shè)，以社區(qū)空間為載體，以文化活動(dòng)為線索，串聯(lián)人與人的關(guān)系。
高租住品質(zhì)也是城市能級(jí)提升的一個(gè)截面。從硬核產(chǎn)品到軟性服務(wù)，從日常運(yùn)營到社區(qū)內(nèi)涵，泊寓成壽寺社區(qū)都有很多可借鑒之處。
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