新冠肺炎疫情的爆發(fā)使住房租賃行業(yè)遭受嚴重打擊，隨著疫情的逐步控制，以及畢業(yè)租賃旺季的來臨，行業(yè)相關方都期待市場快速回溫。但事實上，據克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，自 2020 年 2-5 月期間，全國 55 城平均租金持續(xù)下跌。作為全國平均租金最高的城市，北京市場也初于低迷狀態(tài)，市場恢復不及預期。
疫情爆發(fā)以來，相關部門一直給予住房租賃市場支持，可政策的實際操作和落地仍需時間。另外，由于北京的重要政治地位，疫情期間人員管控十分嚴格，極大的限制了市場租賃需求。 從具體數據來看，個人房東對房租的調整更為靈活，多根據市場變化調整租金，租金下滑最為明顯，3 月環(huán)比跌幅為 3.22%，此后持續(xù)下跌；分散式公寓平均租金不斷下調，且受負面新聞影響，跌幅逐步擴大，截至 5 月環(huán)比下跌 3.31%，未出現恢復拐點；集中式公寓租金相對平穩(wěn)，但多是通過發(fā)放優(yōu)惠券、延長租期等方式代替租金下調，明升暗降。 在此情況下，隨著二次疫情的爆發(fā)，沒人知道北京住房租賃市場何時才能向好。
2020 年年初爆發(fā)的疫情，給整個住房租賃行業(yè)都帶來了巨大影響。近月來隨著疫情的逐步控制，各地已開啟復工復產，同時往年的畢業(yè)租房旺季也即將來臨。但據克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，自 2020 年 2 月起，全國 55 城平均租金持續(xù)下跌，5 月 55 城租金平均價格為 30.68 元/平方米/月，環(huán)比下跌 1.2%，較 2 月租金已下跌 4.3%，市場尚未回溫。
在這其中，北京作為全國平均租金最高的城市，住房租賃市場表現仍相對低迷，5 月份個人租賃和分散式公寓租金呈環(huán)比下跌。本文將詳細剖析北京住房租賃市場情況及其原因。
政策扶持，落地仍需時間
近年來，政策一直大力支持住房租賃市場發(fā)展。早在去年 7 月，北京就入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展的試點城市名單，每年可獲得 10 億元的獎補資金支持。今年疫情爆發(fā)以來，相關部門也一直給予市場支持。
扶持政策可助力住房租賃市場的恢復，可從當前情況來看，政策的實際操作和落地仍需時間，市場回溫后勁不足。
一方面，一些支持政策尚處于指導層面，由于影響較廣、涉及部門較多，具體細則的商討和推行還需更多時間。而對于已推出的政策，雖對租賃市場有一定利好，但受限于當前疫情環(huán)境和低迷市場，實際效果有限；
另一方面，北京向來對住房租賃市場管控甚嚴，也是在法律和政策層面明確表示不支持「N+1」模式的城市。近期北京在進行針對住房租賃市場的整改工作，例如重點排查工商登記中含「公寓」字眼的相關企業(yè)，或對一些中小型企業(yè)造成壓力。
嚴控人員進出，市場需求受限
眾所周知，北京作為首都，疫情防控工作關系國家工作大局，也關系全國疫情防控全局，因而在人員管控方面更為嚴格。
早在今年的 1 月 24 日，北京就已啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應機制，停止國內旅游團隊業(yè)務和機加酒服務；于 1 月 26 日起對所有北京市省際道路客運全部采取停運措施；于 1 月 30 日發(fā)布《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)(村)防控工作方案(試行)，要求對返(來)京人員進行分類管控，督促其他疫情高發(fā)地區(qū)來(返)京人員主動自行隔離 14 天；并在 3 月 19 日通告進一步嚴格管控境外進京人員。
從代表人口遷入規(guī)模的遷入指數來看，春節(jié)之后，大量外來務工人員入京，2019 年 2 月至 3 月中旬，北京為人口遷入最多的一線城市。然而至 2020 年，北京的同期人口遷入規(guī)模驟降，僅為 2019 年的 23%，處于一線城市之末。
由北京的每日人口遷入指數顯示，2019 年，2 月春假過后，入京人數快速上升，于 2 月 11 日攀至高峰，穩(wěn)步下落后仍保持在相對高位。
但今年受疫情期間的人員管控影響，情形大不相同。北京 2020 年 2 月初至 3 月中旬人口遷入不升反降，相較于 2019 年同期規(guī)模驟降，2 月初出現人口遷入的小型波峰，隨后持續(xù)保持極低狀態(tài)，人員流動幾近停滯。
近月來疫情初步受到控制，但北京始終保持謹慎態(tài)度，直至 6 月 6 日才將公共衛(wèi)生事件應急響應級別降為三級，社區(qū)可不再進行體溫檢測，湖北進京者不再隔離觀察 14 天。然而隨著二次疫情的爆發(fā)，僅 10 天后響應級別又調高至二級，人員管控再次加強。
由此看來，春節(jié)之前，大量外來人口離京返鄉(xiāng)，但由于北京疫情反復、人員管控嚴格，返鄉(xiāng)人口難以回城，流入人口大幅減少，整體住房租賃需求量銳減，自然會對租賃市場造成巨大影響。
市場全面受挫，恢復拐點未現
為進一步了解北京住房租賃市場情況，我們分類聚焦北京個人租賃房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表現。
1. 個人租賃房源——受創(chuàng)嚴重，租金環(huán)比下跌
根據克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，個人租賃房源在此次疫情中受創(chuàng)最為嚴重。主要由于相比機構化公寓，個人房東對房租的調整更為靈活，會及時根據市場變動變化。
從常規(guī)租賃市場周期來看，一般 11 月為次年 1 月為租賃淡季，2 月后年后返鄉(xiāng)人員回歸，市場逐步轉熱，至 6、7 月畢業(yè)季迎來旺季。但受疫情影響，今年租賃市場尚無回熱趨勢，3 月個人租金環(huán)比跌幅 3.22%，此后持續(xù)下跌，至 5 月仍環(huán)比下跌 2.16%。
一方面，雖然全國多數企業(yè)都在積極復工復產，但由于大量的人力成本無法支撐公司的運營，整體失業(yè)率呈現上升跡象；另一方面，疫情導致多地畢業(yè)季延遲，許多畢業(yè)生延緩入職就業(yè)，或因險峻就業(yè)形勢而選擇繼續(xù)深造緩沖風險。
2. 分散式公寓——市場低迷，跌幅持續(xù)擴大
分散式公寓方面，今年 2-5 月期間，公寓平均租金不斷下調，且跌幅持續(xù)擴大，截至 5 月環(huán)比下跌 3.31%，未出現恢復拐點。
分散式公寓作為機構化企業(yè)，租金調整波動小于個人租賃房源，但受市場低迷影響，疫情期間同樣運營困難。
另外，不同于集中式公寓，分散式公寓租約涉及廣大中小業(yè)主，在疫情期間不少頭部分散式公寓都曝出與房東、房客的負面合約糾紛，引發(fā)信任危機，加劇了行業(yè)整體運營難度。為提升出租率、維持穩(wěn)定現金流，分散式公寓只能持續(xù)調低租金價格。
3. 集中式公寓——租金調整幅度受限，明升暗降
疫情期間集中式公寓發(fā)展相對平穩(wěn)，截至5月租金出現回升態(tài)勢，環(huán)比上漲 1.44%。但事實上，根據克而瑞租售部調研，當前集中式公寓運營尚未恢復，其受資本要求，不便對租金進行大幅度調整，因而對租戶的租金補貼多以發(fā)放優(yōu)惠券、延長租期、減少押金等形式完成，明升暗降。
案例分析：國內某頭部集中式公寓產品線
接下來將以國內某頭部公寓在北京的運營數據為例，探討集中式公寓各類產品的市場情況。
1. 藍領公寓——抗風險能力強，波及較小
各類產品線當中，藍領公寓的出租率受影響程度最小，疫情期間最低值為 3 月份的 83%，截至 6 月已回升至 90%。
套均價格方面，受租賃長約延遲反應影響，2020 年 2 月藍領公寓運營尚未受波及，平均租金高于去年同期。3 月之后租金均低于去年價格，但差距逐漸縮小，由 4 月的同比下跌 7.9% 升至 6 月份的同比跌幅 1.7%。
究其原因，主要由于藍領公寓以長期租賃的企業(yè)客戶為主，雖然仍受到疫情影響，但穩(wěn)定性較個人客戶更強。且藍領公寓多分布在產業(yè)園區(qū)內，人員管控相對簡單集中。隨著國家對復工復產的大力支持，勞動性密集的服務業(yè)、制造業(yè)企業(yè)陸續(xù)開工，藍領公寓的快速恢復得益于經濟復蘇，也能為經濟發(fā)展發(fā)揮積極作用。
2. 白領公寓——恢復較慢，線上渠道尚待發(fā)展
相較之下，白領公寓恢復速度較慢。疫情爆發(fā)之后，很多個人租客無法回到公寓，公寓方在無新租賃需求的同時，還需推出各項免租退租政策，整體運營受創(chuàng)嚴重，2 月出租率僅為 68%，租金同比下跌 8.8%。
為此，公寓運營商積極開拓線上渠道，推過 VR 看房、抖音直播、小紅書推介等方式招攬客流。內部人員透露，目前新渠道會提升一部分詢單量，但轉化率相對較低，無法作為主推方式。截至 6 月，白領公寓的出租率逐步回升至 79%，租金同比跌幅 2.8%，仍不及去年同期運營情況。
3. 金領公寓——打擊嚴重，租金下跌1/3
最后，高端金領公寓是在某頭部公寓在此次疫情中最受影響的產品線，其 2 月出租率僅為 36%，租金同比下跌 32.6%。雖至 6 月份出租率回升至 58%，但遠不及去年同期的 95%，租金價格同比跌幅 30.9%。
分析其原因，一方面，不同于藍領、白領公寓，為提升收益，很多高端公寓采取長短租結合模式，而疫情對短租業(yè)務造成巨大打擊；另一方面，目前國內高端公寓的品牌效應尚未顯現，同等價位下，租戶對高端連鎖酒店、海外公寓品牌的運營及防疫能力更為信賴。
小結
綜上所述，雖然國家意在扶持北京住房租賃市場發(fā)展，但受限于具體的政策落地進度，以及疫情期間北京地區(qū)的人員嚴格管控，近月來北京住房租賃需求大幅下跌，租賃企業(yè)生存艱難。
隨著疫情的逐步控制，以及畢業(yè)租賃旺季的來臨，不少行業(yè)相關者期待市場快速回溫。但從具體數據來看，失業(yè)率提升、畢業(yè)生延緩就業(yè)，北京當下的租房租賃市場恢復遠不如去年同期，個人房源租金持續(xù)下跌，分散式公寓租金跌幅進一步擴大。
更雪上加霜的是，隨著二次疫情的爆發(fā)，北京地區(qū)管控升級，再加之持續(xù)趨嚴的住房租賃市場整治和延后的畢業(yè)旺季，北京租賃需求短時間內很難得到提升，市場恢復尚待時日。市場究竟何時才能回溫，有多少公寓企業(yè)能撐過這次疫情涅槃重生，我們持續(xù)關注。
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