7月中旬，上海市城市更新中心揭牌成立，著力創(chuàng)新舊改機(jī)制，推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。隨后，武漢市跟進(jìn)，成立武漢城市更新中心，專門統(tǒng)籌推進(jìn)舊城改造等城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目落地實(shí)施。
更早之前，深圳市首條城市更新條例征求意見稿發(fā)布，城市更新的推進(jìn)正在進(jìn)一步加速。
房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，城市的開發(fā)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)紛紛進(jìn)入下半場(chǎng)，房企的運(yùn)營(yíng)模式將從大開發(fā)模式轉(zhuǎn)變成精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。目前，百?gòu)?qiáng)上市房企涉足城市更新的比例達(dá)到47%，TOP50房企參與度達(dá)到61%。
從城市更新的量來看，2020年已確定的各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量達(dá)到3.9萬個(gè)，比去年增加一倍，重點(diǎn)改造2000年以前建成的老舊小區(qū)的量，大概有30億平方米。
無疑，城市更新，將賦予房企更多發(fā)展機(jī)會(huì)，成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
01 政策支撐城市更新發(fā)展
近年來，不管是中央，還是各省市，政策層面對(duì)城市更新的支持力度越來越大，為房企布局城市更新提供了政策支持，這也是城市更新長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)。
2019年7月30日，中央政治局會(huì)議提出“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。同年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。
2020年以來，財(cái)政部、住建部等各部委均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造。包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項(xiàng)債券的支持范圍”“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等。可以預(yù)見，未來城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺(tái)并完善，支持民生保障工作順利開展，并進(jìn)一步拉動(dòng)地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費(fèi)。
隨著房地產(chǎn)增量市場(chǎng)天花板的見頂，借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。
根據(jù)企業(yè)年報(bào)和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百?gòu)?qiáng)上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新領(lǐng)域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，這一數(shù)值更是達(dá)到了61%。
房企紛紛加入城市更新的賽道，有三個(gè)原因：
1、一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對(duì)老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可以有效補(bǔ)充核心一二線城市土儲(chǔ)。
2、相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，同時(shí)也意味著企業(yè)能保證更高的利潤(rùn)率。
3.城市更新改造的對(duì)象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項(xiàng)目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場(chǎng)預(yù)期。
雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，涉及的規(guī)模也有較大差距。
百?gòu)?qiáng)上市房企中，多達(dá)27家房企城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點(diǎn)城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭(zhēng)之地。
這主要是因?yàn)閺V、深兩城最早參與城市更新進(jìn)程。2009年之前，省內(nèi)大部分城市尚未進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)代，主要供應(yīng)來源依賴于新房，處于城鎮(zhèn)化快速提升階段，由于缺乏相應(yīng)配套制度及法律法規(guī)，因此城市更新進(jìn)度緩慢。
2009年8月，廣東省“三舊”改造政策（粵府（2009）78號(hào)文）出臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“三舊”改造、用地出讓和完善歷史用地手續(xù)等六大突破，廣州、深圳跟隨省政府，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策文件，“三舊”改造方才浮上臺(tái)面。
2015年至今，隨著政策文件逐步完善，城市更新進(jìn)入快速發(fā)展階段。綱領(lǐng)性文件《廣州市城市更新辦法》以及《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》、《廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法》、《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法》相繼出臺(tái)，形成“1+3+N”的政策主體結(jié)構(gòu)，取代了先前頒布的“三舊”改造意見。同期，廣州市城市更新局宣布成立。
較早出臺(tái)的配套制度和法規(guī)，以及逐步完善的政策文件，造就了廣東省在規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)方面的領(lǐng)先。
03 今年各地計(jì)劃改造3.9萬個(gè)
未來市場(chǎng)容量到底有多大？
住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。
據(jù)克而瑞研究中心梳理，目前約有30個(gè)省市公布了2020年城市更新計(jì)劃，其中北上廣深四大一線城市今年計(jì)劃推出舊城改造計(jì)劃。北京大力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，實(shí)現(xiàn)新開工80個(gè)項(xiàng)目，完成50個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，投資超12.8億元。上海堅(jiān)持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，新增供應(yīng)各類保障房6萬套。
今年4月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，其中，各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。重點(diǎn)改造2000年以前建成的老舊小區(qū)的量，大概有30億平方米。
隨著各大城市城市更新迎來前所未有的新高度，推進(jìn)速度明顯加快，這就為房企提供了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。盡管市場(chǎng)容量和政策支持力度很大，如何抓住這些存量市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)，考驗(yàn)著房企的運(yùn)營(yíng)能力。
鑒于城市舊改開發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問題，市場(chǎng)存在很多不確定性，房企在參與城市更新的過程中，需要對(duì)資本與運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力均有所考量。
不同于以往房企對(duì)住宅項(xiàng)目從拿地、開發(fā)、銷售到結(jié)算交付的簡(jiǎn)單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，需要對(duì)全盤全周期有全面的把控能力。除了要有雄厚的資金實(shí)力，還要，要清楚模式的復(fù)雜性以及各城市的政策力度和市場(chǎng)容量。重要的是，企業(yè)需要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，以靈活處理應(yīng)對(duì)與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關(guān)系。
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