10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。這意味著房地產(chǎn)稅立法邁出了關(guān)鍵性一步。引起業(yè)內(nèi)外廣泛的關(guān)注和討論。
從2003年首次提出“對自住房進行征稅”到2021年“在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作”，征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)醞釀多年。在當(dāng)前的時間點上，為何要開征房地產(chǎn)稅？哪些城市有可能成為首批試點城市？將帶來什么樣的影響？
“房地產(chǎn)稅”不等于“房產(chǎn)稅”
首先需要注意一點，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅，是不一樣的概念。
房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，征稅對象是相關(guān)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。征收的目的，是為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。
房產(chǎn)稅的征收對象則為房產(chǎn)，是一種針對房屋產(chǎn)權(quán)人的財產(chǎn)性稅收。征收房產(chǎn)稅是為了加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價，來抑制投資性炒房。
為何要征收房地產(chǎn)稅？
在過去幾十年間，關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論由來已久。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系助理教授張宇梳理了房地產(chǎn)稅的立法歷程：
1984年工商稅制改革，房地產(chǎn)稅被分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種；
1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》實施，成為目前房產(chǎn)稅的適用依據(jù)。條例中，所有非營業(yè)的個人用房納入免稅范圍，因而排除了80%以上的可征稅房產(chǎn)；
2003年，黨的十六屆三中全會首次提出對自住房進行征稅；
2011年，上海和重慶率先開展自住房房產(chǎn)稅改革試點；
2015年，房地產(chǎn)稅納入第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，正式為房地產(chǎn)稅立法劃定時間表；
2018年，十三屆全國人大一次會議提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法；
今年以來，國家層面更是多次提及房地產(chǎn)稅。3月“推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系”被寫入“十四五規(guī)劃綱要”，5月財政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》，“推進房地產(chǎn)稅立法和改革”被提及。
10月16日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記文章《扎實推動共同富裕》中提到“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”。
再到10月25日，全國人民代表大會常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
可以看出，房地產(chǎn)稅的立法過程經(jīng)歷了較長周期，為何在當(dāng)前推出？官方解釋是“為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
中國財政科學(xué)研究院研究員賈康分析稱，一方面，房地產(chǎn)稅改革將站在歷史高度承擔(dān)起新時代的歷史責(zé)任，在推動共同富裕和優(yōu)化實現(xiàn)三次分配體系應(yīng)有功能過程中扮演重要角色，更好地調(diào)節(jié)收入分配和實現(xiàn)社會公平；另一方面，房地產(chǎn)稅的征收意味著每隔一段時間可重評一次稅基，這也將給地方政府轉(zhuǎn)變職能、盡心盡力做好公共服務(wù)、優(yōu)化本地投資環(huán)境，帶來一個更有效的與其財源建設(shè)的“內(nèi)洽機制”。
向誰征收房地產(chǎn)稅？
此次試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。
在國內(nèi)，2011年，上海、重慶兩地已經(jīng)率先試點對個人住房征收“房產(chǎn)稅”。
具體來看重慶的規(guī)定，重慶試點的房產(chǎn)稅有兩種征收對象，一種是對高端住宅收稅，即個人擁有的獨棟商品住宅，或者個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。另一種則是外地來重慶置業(yè)的，同時無戶籍、無企業(yè)、無工作人員的新購住房。
房地產(chǎn)稅稅率會是多少？
在國內(nèi)，參考上海和重慶的試點情況。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房產(chǎn)，以及外地居民家庭在滬購買的首套房屋，且設(shè)有每人60平的免征面積；重慶是對豪宅以及無戶籍、無工作、無社保人員征收房產(chǎn)稅。
其中，上海在征收房產(chǎn)稅時，采用的稅率為0.4%、0.6%兩檔稅率，而重慶在征收房產(chǎn)稅時采用的稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。
在國外，美國、韓國、日本等國家都有類似“房地產(chǎn)稅”的稅收政策，且已經(jīng)實施多年�？傮w來看，各國房地產(chǎn)稅主流稅率占住宅價值約0.2%-1.4%，也有比較高的，比如美國房產(chǎn)稅平均占家庭收入的近3%。房產(chǎn)稅是美國的重要稅種，也是地方政府收入的重要來源。
哪些城市有可能成為首批試點區(qū)域？
新一輪房地產(chǎn)稅試點開展，哪些城市有可能會被納入首批試點？
相關(guān)方面可能會基于以下的考慮：
第一，可能是選擇部分經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，比如濟南、南京、上海、杭州、廣州、深圳等地。
第二，可能是過去一段時間房價上漲較快的城市，比如深圳、杭州、上海等地。
第三，可能要考慮到土地出讓金收入比較高的城市，比如蘇州、杭州、上海等地，看看房地產(chǎn)稅收和土地出讓金之間的平衡效果。
第四，可能還是有較好納稅基礎(chǔ)的城市，比如上海、重慶，已經(jīng)試點過房產(chǎn)稅的城市。
特別值得注意的是，今年5月，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部等主管部門在北京召開房地產(chǎn)稅座談會，上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南共6個城市相關(guān)負(fù)責(zé)人均有參加。
賈康強調(diào)，可以肯定的是，將來擴大范圍的試點地區(qū)，都會給它一個彈性空間，不要求所有的試點地區(qū)采取完全一致的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會全國“一刀切”，會允許地方根據(jù)不同的情況，有先有后或有差別地制定具體實施細(xì)則。
征收房地產(chǎn)稅會對市場產(chǎn)生什么影響？
房地產(chǎn)稅可以說是調(diào)控房地產(chǎn)市場的方式，亦或是取代土地財政的保障，然而普通老百姓最關(guān)心的，還是征收房地產(chǎn)稅是否會引起房價的下降。
房地產(chǎn)稅試點細(xì)則暫未出臺，但重慶和上海房產(chǎn)稅試點已多年，對本地市場產(chǎn)生了怎樣的影響？
貝殼研究院成都分院院長付躍華對封面新聞記者表示，“從滬渝試點經(jīng)驗來看，滬、渝房地產(chǎn)稅在2011年1月底明確征收，對市場的影響在2011年2月正式出現(xiàn)，由于房地產(chǎn)稅對預(yù)期沖擊較大，同時疊加春節(jié)季節(jié)性影響，2011年2月成交量出現(xiàn)明顯下降，但價格卻并未出現(xiàn)明顯變化。2011年3月起上海、重慶住房成交量恢復(fù)月度環(huán)比增長。因此，我們判斷從市場情緒面，短期易對市場預(yù)期形成較大沖擊，但交易量價長期由住房供求基本面決定，期間量價波動主要受金融環(huán)境、調(diào)控政策等外在變量影響�！�
付躍華還表示，房地產(chǎn)稅對市場交易的影響主要取決于市場的供求關(guān)系狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價能力更強，這些地方房地產(chǎn)稅試點將會導(dǎo)致總交易金額的下降。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅與房價下跌不能簡單的劃等號。從中長期來看，房價受到多重因素影響，房地產(chǎn)稅只是其中一個變量。但短期來看，房地產(chǎn)稅試點則是向社會傳遞強烈的調(diào)控信號，會扭轉(zhuǎn)市場對于“房價永遠漲”的預(yù)期，有穩(wěn)定房價的作用。
告別過去的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型中尋求高質(zhì)量發(fā)展，仍將在推動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮重要作用，且在住房租賃、城市更新、老舊小區(qū)改造等方面還有廣闊結(jié)構(gòu)性發(fā)展空間。
盡管房地產(chǎn)稅試點細(xì)則暫未公布，但可以預(yù)見的是，在推動共同富裕背景下的房地產(chǎn)稅以及整個房地產(chǎn)行業(yè)，都將更加平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策將重點在防風(fēng)險、保剛需、重保障、調(diào)分配等方面持續(xù)發(fā)力。
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