近日，天津、鄭州、青島分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，具體來(lái)看，主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。
隨后，傳出共22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙。
我認(rèn)為，從整體來(lái)看，“22城集中供地”對(duì)各方主體都有好處。尤其是對(duì)規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢(shì)，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機(jī)會(huì)，全年全口徑和權(quán)益銷售都會(huì)出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)，與此同時(shí)又因?yàn)楹献髂玫剌^多，整體地價(jià)也會(huì)有一定的下滑。
對(duì)地方政府而言，宅地的集中出讓可起到穩(wěn)定地價(jià)的作用，整體地價(jià)的穩(wěn)定出讓比單純追求個(gè)別土地價(jià)格、拍出高地價(jià)來(lái)說(shuō)更重要，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”，關(guān)鍵還是在于對(duì)于地價(jià)，乃至于房?jī)r(jià)的整體控制。
01
重點(diǎn)城市地價(jià)居高不下
土地調(diào)控升級(jí)在情理之中
2020年，城市間市場(chǎng)分化不斷加劇，熱點(diǎn)城市如深圳、寧波、上海，市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，庫(kù)存消化周期縮短至6個(gè)月以下，而壓力城市如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等，去化持續(xù)承壓，庫(kù)存消化周期持續(xù)攀升至20個(gè)月以上。
2021年1月以來(lái)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度居高不下，如杭州、南京近兩月來(lái)成交涉宅土地?zé)o論是主城還是邊緣板塊基本均觸及總價(jià)上限，上海更是在2月拍出了兩個(gè)區(qū)域單價(jià)地王。
從2021年開年以來(lái)重點(diǎn)城市的溢價(jià)率走勢(shì)來(lái)看，在多城已采取“限價(jià)拍地”的方式下，仍有6個(gè)城市涉宅用地成交溢價(jià)率超過(guò)20%，其中無(wú)錫、寧波和杭州的溢價(jià)率更是超過(guò)了25%。
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在十九屆五中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一再?gòu)?qiáng)調(diào)供地保障、房住不炒等要求的大背景下，如何平衡市場(chǎng)熱度成為了關(guān)鍵，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在于增加供應(yīng)、提高透明度。
此次“22城集中供地”在提高市場(chǎng)透明度上意義更大。在透明度提升下，更多企業(yè)可參與土地市場(chǎng)交易，同時(shí)企業(yè)也有更多競(jìng)品選擇，有助于降低整體市場(chǎng)競(jìng)拍熱度。整體地價(jià)也會(huì)因土地市場(chǎng)集中放量而平緩，地價(jià)漲幅有望進(jìn)一步降低。
02
土拍整體熱度下降
部分地塊關(guān)注度更高
在土地集中放量的供地方式下，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量會(huì)在短期內(nèi)明顯增加，同時(shí)也利于社會(huì)形成土地供應(yīng)充足的預(yù)期，并為企業(yè)提供更多選擇，分散地塊的競(jìng)拍關(guān)注度，進(jìn)而降低地市競(jìng)拍熱度，控制地價(jià)上漲。
但在這種拍地模式下，熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍熱度仍會(huì)居高不下。雖然集中供地會(huì)造成企業(yè)現(xiàn)金流緊張進(jìn)而降低整體市場(chǎng)土拍熱度，但正是由于集中拍地，房企無(wú)法分散資金和精力，只能優(yōu)先關(guān)注重點(diǎn)地塊，從這一層面來(lái)看熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍熱度仍然難以回落。
同時(shí)，土地集中供應(yīng)制度或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化城市間、區(qū)域間分化格局。供地緊缺型城市土地競(jìng)拍或?qū)⒏蛹ち�，而�?duì)長(zhǎng)期供地過(guò)剩型城市而言，密集供地反而可能導(dǎo)致土地流拍率升高。
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具體而言，上海、深圳等供地緊缺型城市土拍競(jìng)爭(zhēng)或更加激烈。典型如深圳，由于長(zhǎng)期土地資源緊缺，即便2020年已經(jīng)超額完成供地計(jì)劃，也難以真正彌合供應(yīng)缺口。而對(duì)于沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等長(zhǎng)期供地過(guò)剩型城市而言，集中供地或?qū)⒓觿⊥恋亓髋�。典型如長(zhǎng)春，商品住宅去化周期已明顯超過(guò)18個(gè)月的警戒線，土地消化周期也逼近2年，庫(kù)存壓力顯而易見。對(duì)于這類城市，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，密集供地反而可能導(dǎo)致整體流拍率升高。
當(dāng)然，更多城市供地和庫(kù)存情況并不似深圳、長(zhǎng)春一樣極端，但結(jié)構(gòu)性供地過(guò)剩依然存在，典型如鄭州，中心區(qū)域供地總體有序、庫(kù)存壓力可控，而遠(yuǎn)郊區(qū)域供地明顯過(guò)量、庫(kù)存高企。
3
03
利好規(guī)模房企
中小房企有撿漏機(jī)會(huì)
“22城集中供地”將對(duì)企業(yè)投資布局產(chǎn)生巨大影響。在這其中，對(duì)規(guī)模房企可以算是重大利好，按照現(xiàn)有的初步規(guī)則來(lái)看，并沒(méi)有限制企業(yè)在某次集中供地中的參拍次數(shù)，規(guī)模房企資金量大、資金渠道優(yōu)勢(shì)明顯、投資標(biāo)準(zhǔn)化體系和投決研究方面積累較多，投資節(jié)奏統(tǒng)一后，其優(yōu)勢(shì)可以更加集中，拿地的次數(shù)和成功概率將大幅提升，規(guī)模效應(yīng)將進(jìn)一步放大。
對(duì)于中小房企而言，集中供地的最大利好在于有“撿漏”的機(jī)會(huì)。這主要是由于，集中供地后，規(guī)模房企受資金和精力限制，無(wú)法覆蓋全部土地，因此會(huì)優(yōu)先關(guān)注重點(diǎn)地塊，這就使得中小房企可以有機(jī)會(huì)去拍那些，原本并未集中供地時(shí)相對(duì)熱門但并非最熱門的地塊，從而“撿漏”。
而對(duì)于近年來(lái)擴(kuò)張速度較快，且踩了紅線的企業(yè)來(lái)說(shuō)，集中供地模式或?qū)a(chǎn)生一定壓力，這些房企一方面需要盡快修復(fù)自身的負(fù)債指標(biāo)，增厚現(xiàn)金流實(shí)力，提升參拍競(jìng)爭(zhēng)力，另外一方面也需要調(diào)整企業(yè)融資回款節(jié)奏，以趕上集中供地機(jī)會(huì)。
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與此同時(shí)，隨著未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)間的合作也將變得更為密切，集中供地后，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多企業(yè)合作拿地開發(fā)的現(xiàn)象。
04
政府合理安排土地供應(yīng)
企業(yè)妥善管理現(xiàn)金流是關(guān)鍵
需要注意的是，在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與現(xiàn)行模式發(fā)生根本性改變，集中大批量的土地出讓，會(huì)對(duì)地方土拍管理帶來(lái)更大的考驗(yàn)，并且在出讓安排上也會(huì)存在眾多問(wèn)題，需要地方主管部門和企業(yè)警惕。
從目前來(lái)看，對(duì)于那些土地市場(chǎng)相對(duì)比較熱門的城市來(lái)說(shuō)，一年至多三次的集中供應(yīng)，還需提前規(guī)劃管理，如何更好地通過(guò)對(duì)土拍節(jié)奏及地塊優(yōu)劣的安排，引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的節(jié)奏與熱度，這是一種挑戰(zhàn)。
對(duì)于土地市場(chǎng)相對(duì)較冷的城市來(lái)說(shuō)，如何通過(guò)集中供地解決土地流拍，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題也將是關(guān)鍵。
與此同時(shí)，目前許多地方土拍細(xì)則，在土地集中出讓制度下，是否也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整？如南京目前規(guī)定在一輪土拍中，一家企業(yè)只能參與一幅地塊的競(jìng)拍。這些都是需要解決的問(wèn)題。
對(duì)于各大房企而言，在供應(yīng)大增、自身資金有限的情況下，企業(yè)如何更好地管理現(xiàn)金流，更好地進(jìn)行資金排布就顯得尤為重要。
雖然目前很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但實(shí)際上仍然是以公開市場(chǎng)招拍掛為主，其他渠道為輔，在“22城集中供地”之后，房企相關(guān)各部門的節(jié)奏和模式都將發(fā)生變化，開發(fā)運(yùn)營(yíng)端要根據(jù)城市供地節(jié)奏調(diào)整項(xiàng)目節(jié)奏，投融資端也要根據(jù)城市供地節(jié)奏調(diào)整資金排布，未來(lái)將強(qiáng)調(diào)投融營(yíng)一體化，提升資金的統(tǒng)籌能力。
總體來(lái)看，我認(rèn)為“22城集中供地”對(duì)于今年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于各大房企間的有序競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于整體土拍市場(chǎng)降低地價(jià)、減少溢價(jià)率、增加宅地供應(yīng)、企業(yè)合作等諸多方面都是利好的。
這一政策發(fā)布之后，房地產(chǎn)股股價(jià)也出現(xiàn)了一個(gè)比較大幅度的上升，這一方面是受政策利好影響，另外一方面也是對(duì)過(guò)去一年的行情修復(fù)。就市場(chǎng)整體來(lái)看，集中供地政策正面意義更大，未來(lái)市場(chǎng)也將更加規(guī)范有序。
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