很多非房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，在手里有一定可支配資金的的時(shí)候，想買房子改善居住條件或讓資金保值增值，但往往擔(dān)心房地產(chǎn)行情不好，出手后房?jī)r(jià)會(huì)降低，投入的資金會(huì)貶值或增值緩慢。居于此，今天我與大家分享下如何判斷一個(gè)地方的房地產(chǎn)發(fā)展行情，希望對(duì)大家的消費(fèi)選擇有幫助。如果一個(gè)地方或城市的房地產(chǎn)行情潛力巨大，房?jī)r(jià)看漲，當(dāng)然就值得投資，反之則否。那我們可以從哪些方面來(lái)判斷房地產(chǎn)行情呢？
一、長(zhǎng)期看人口
一方面看人口數(shù)量：城市人口是否增加，是凈流入還是凈流出？
另一方面看人口質(zhì)量：看城市是否有大量人才聚集，包括是否有很多高校、是否吸引眾多大學(xué)生就業(yè)等。這是巨大的消費(fèi)潛力所在，也是人口數(shù)量紅利過(guò)渡到人口素質(zhì)紅利的表現(xiàn)。
二、中期看城市
一是看城市區(qū)位：是否沿海？是幾線城市？是否是城市集群成員（如環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角）？是否為區(qū)域核心城市（如西安、武漢、成都、重慶）等。
二是看城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系到人才結(jié)構(gòu)，涉及人口素質(zhì)紅利，涉及到大家買房以后是否容易轉(zhuǎn)出手。
三是看城市規(guī)劃：每個(gè)城市都有自己的總體規(guī)劃，比如廣州有《廣州市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，每個(gè)城市總規(guī)里都有自己的城市定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)位布局等等，這是投資產(chǎn)品的一個(gè)很重要的參考，這當(dāng)然也涉及到土地供應(yīng)，而土地供應(yīng)又是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品稀缺性的直接因素。
這里給大家分享一下關(guān)于人口和城市的地理學(xué)名詞“胡煥鏞線”。
胡煥鏞線
這條線從黑龍江省璦琿（1956年改稱愛(ài)輝，1983年改稱黑河市）到云南省騰沖，大致為傾斜45度基本直線�！昂鸁ㄓ咕�”在某種程度上也成為城鎮(zhèn)化水平的分割線。這條線的東南各省區(qū)市，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)化水平高于全國(guó)平均水平；而這條線的西北各省區(qū)，絕大多數(shù)低于全國(guó)平均水平。所以朋友們?nèi)绻谕顿Y房產(chǎn)，請(qǐng)記住這根線，線東南的城市，投資潛力絕對(duì)大于線西北的城市。
三、短期看政策
一是看金融機(jī)構(gòu)政策：包括宏觀層面國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策，微觀方面銀行對(duì)消費(fèi)者房貸方面的政策。
二是看城市限購(gòu)政策：看城市是否限購(gòu)、限價(jià)等，具體表現(xiàn)在戶口、社保、公積金等配合限制手段。
三是看公益性住房政策：看城市是否有公益性保障房供應(yīng)，供應(yīng)比例是多少？某種程度上這會(huì)在短期內(nèi)調(diào)節(jié)地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)。
看漲方面拿深圳舉例：深圳長(zhǎng)期人口涌入、高端人才聚集，城市產(chǎn)業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主、成為國(guó)際科創(chuàng)中心，加上城市容量接近飽和、土地供應(yīng)不足、限購(gòu)限貸，所以它的房?jī)r(jià)一直是漲的。
房?jī)r(jià)上漲相對(duì)緩慢方面拿東北舉例：東北人口減少、人才流失，傳動(dòng)重工業(yè)占主導(dǎo)，加上地廣人稀，所以房地產(chǎn)價(jià)格處于相對(duì)低位區(qū)間。
當(dāng)然一個(gè)城市即使大行情普遍看漲，對(duì)于不同的產(chǎn)品，也可能存在漲得快、漲得慢的情況。那么如何讓我們的投資收益最大化？除了今天分析的研判城市的發(fā)展趨勢(shì)外，還涉及到具體產(chǎn)品的區(qū)位環(huán)境、品牌效應(yīng)、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、園林景觀、裝修效果、市政配套、物業(yè)服務(wù)等諸多因素。以后再跟大家分享如何從這些方面著手選更好的房子！
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