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自去年8月，監(jiān)管層為防范因房地產(chǎn)融資帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)服務(wù)屬性，設(shè)置了“三道紅線(xiàn)”�！叭�道紅線(xiàn)”是中央銀行和住宅建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布限制開(kāi)發(fā)人員融資的政策，從2021年1月1日開(kāi)始在全國(guó)實(shí)施。

一、“三道紅線(xiàn)”針對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商劃出三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

•剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%

•凈負(fù)債率大于100%;

•現(xiàn)金短債比小于1。

“三道紅線(xiàn)”監(jiān)管新規(guī)公布以來(lái)，一直是行業(yè)熱議的話(huà)題。社會(huì)各界普遍將政策解讀為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“限購(gòu)”�！叭龡l紅線(xiàn)”直指房企融資命門(mén)，觸及越多，限制越多�！叭�道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值：每降低一檔，上限增加5%。

•若三道紅線(xiàn)均觸及，則房企有息負(fù)債不能再增加；

•若觸及兩條，則有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過(guò)5%；

•觸及一條，則增速不得超過(guò)10%；

•一條未中，則增速過(guò)不得超過(guò) 15%。

二、于此同時(shí)，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下稱(chēng)《通知》）也正式實(shí)施。

通知中規(guī)定以后銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款應(yīng)滿(mǎn)足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，主要對(duì)銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行集中處理。

該《通知》于2020年12月31日，由中國(guó)人民銀行（央行）、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布，并于2021年1月1日起正式實(shí)施。

這是房地產(chǎn)領(lǐng)域既“三道紅線(xiàn)”后最重磅的規(guī)定。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般新規(guī)出臺(tái)，大部分會(huì)提前公示，而此次完全沒(méi)有任何過(guò)渡期。

三、LPR14個(gè)月“按兵不動(dòng)” 城市房貸利率上調(diào)

6月21日，央行公布的最新一期LPR顯示，與房貸掛鉤的5年期以上LPR持平為4.65%，5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月“原地踏步”。雖然LPR連續(xù)多月未動(dòng)，但是房貸利率近期卻不斷上行。

房貸利率近期一直保持平穩(wěn)，目前房貸利率均按照監(jiān)管規(guī)定執(zhí)行首套房利率為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+55個(gè)基點(diǎn)（5.2%），二套房利率LPR+105個(gè)基點(diǎn)（5.7%）。與去年保持相同水平，房貸利率沒(méi)有變化。

對(duì)于各地房貸利率水平產(chǎn)生分化的現(xiàn)象，成交量沒(méi)有太大變化的區(qū)域，利率就相對(duì)平穩(wěn)。利率變化大的區(qū)域基本集中在南方城市，北方城市基本沒(méi)變。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年1—5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況來(lái)看，東部區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售額暴漲了61%，而東北和西部上漲了20%—30%。部分區(qū)域房貸利率遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，是與這些區(qū)域的房地產(chǎn)需求水平掛鉤；部分城市存在限購(gòu)限貸，房貸市場(chǎng)無(wú)法打開(kāi)；而另一些區(qū)域，房貸限制較少，但額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，所以出現(xiàn)了區(qū)域性分化。

十八大以來(lái)，在房地產(chǎn)政策問(wèn)題上，高層果斷否定了過(guò)去房地產(chǎn)承擔(dān)過(guò)多經(jīng)濟(jì)功能的定位，而是讓房地產(chǎn)回歸民生。明確提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡(jiǎn)單作為穩(wěn)增長(zhǎng)的手段。2017年明確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)逐步“去經(jīng)濟(jì)功能”而回歸居住的基本屬性。

目前來(lái)看，住建部多次提出要維護(hù)樓市的穩(wěn)定，堅(jiān)持調(diào)控的持續(xù)深入的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的層層加碼下，多項(xiàng)指標(biāo)曾都現(xiàn)回落，而且也會(huì)有越來(lái)越多的城市加入到調(diào)控的范圍內(nèi)，樓市調(diào)控成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)長(zhǎng)效政策，房子的金融教育等附加屬性剝落，有望回歸到居住屬性，由此可見(jiàn)，所有這一切調(diào)控措施都是朝著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的方向去努力。