在發(fā)達國家，疫情后復(fù)蘇正在迅速推進。在美國，46%的人口完全接種了疫苗，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的擴張速度接近歷史最高水平。即使是在復(fù)蘇較慢、最初為疫苗推廣而掙扎的歐元區(qū)，隨著經(jīng)濟重開和免疫計劃大幅加快，商業(yè)活動也以15年來最快的速度增長。
然而，日本的經(jīng)濟復(fù)蘇卻難以獲得動力。上周公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受新冠病毒疫情再次爆發(fā)的拖累，私營部門活動在6月底處于收縮區(qū)域，這迫使政府在大城市實施緊急狀態(tài)。
1. 疫情下經(jīng)濟困局難破，房地產(chǎn)市場卻排名世界前列
在美國和歐洲，恢復(fù)正常意味著增長和貨幣刺激的退出。在日本，這意味著持續(xù)的通縮壓力和超寬松的貨幣政策。同樣令人擔(dān)憂的是，日本在疫苗接種方面遠遠落后，只有9%的人口完成了疫苗接種。
然而，盡管亞洲最大的發(fā)達經(jīng)濟體可能錯過了發(fā)達世界的大幅反彈，但它一直是疫情爆發(fā)以來最具彈性、表現(xiàn)最好的房地產(chǎn)投資市場之一。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，東京是僅次于波士頓的全球交易量第二高的城市房地產(chǎn)投資市場，交易量接近80億美元，在2020年全年排名第三。
同樣令人印象深刻的是，去年海外投資占比達到34%，為2007年以來的最高比例。另一個更顯著的比率是，和同屬于亞洲市場的中國和韓國相比，日本的國內(nèi)房地產(chǎn)投資占比最高。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，盡管病毒引發(fā)了人們對未來寫字樓需求的擔(dān)憂，但今年第一季度，寫字樓占日本投資交易的52%，與疫情前的水平相當。盡管東京的租金承受著壓力，但去年寫字樓的凈吸收率甚至高于2019年，這有助于將東京的空置率保持在2%以下。
第一太平戴維斯駐東京的亞太(不包括大中華區(qū))首席執(zhí)行官曼奇尼表示，日本房地產(chǎn)投資市場的強勁表現(xiàn)表明，引人注目的黯淡經(jīng)濟數(shù)據(jù)對投資者情緒幾乎沒有影響。
2. 為何日本能成為亞洲房地產(chǎn)投資的“明星”？
不過，其他國家特有的因素有助于解釋為什么房地產(chǎn)投資者會被吸引到日本。
首先，亞洲沒有其他市場具備日本所提供的流動性和穩(wěn)定性。日本不僅在亞洲年度交易量中占據(jù)最大份額，而且長期以來一直被視為一個安全港，其支撐因素包括政治穩(wěn)定、相對較高的市場透明度和擁有大量可靠租戶的核心房產(chǎn)。
其次，盡管外國投資者面臨著來自成熟的本地機構(gòu)投資者基礎(chǔ)的激烈競爭，但國內(nèi)資本的實力使日本房地產(chǎn)市場更能抵御外部沖擊。它還增加了該行業(yè)的深度，為海外投資者實現(xiàn)規(guī)模提供了堅實的基礎(chǔ)。
第三，投資市場正在拓寬，買家將目光投向東京以外的地方。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，日本第二大城市大阪是全球交易量第15大的房地產(chǎn)市場，而大大阪、名古屋和福岡地區(qū)去年合計占日本交易量的四分之一，2010年這一比例為12%。
第四，日本房地產(chǎn)市場的成熟及其充足的流動性，在物流和多戶住宅領(lǐng)域尤其具有優(yōu)勢，這是自疫情爆發(fā)以來最受歡迎的兩個資產(chǎn)類別。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司RCA的數(shù)據(jù)，去年日本占亞洲物流交易的39%，投資者越來越被吸引到更大的地區(qū)城市。
然而，正是日本租房行業(yè)的吸引力，在很大程度上解釋了該國房地產(chǎn)市場的強勁表現(xiàn)。日本的多戶住宅市場是亞洲規(guī)模最大、全球流動性最強的市場之一，它符合正確的標準：入住率持續(xù)高企，租金收入穩(wěn)定而富有彈性，由于日本的超低借貸成本和收益率進一步壓縮的空間，其定價具有吸引力。
同樣重要的是，文化因素也在起作用。與自疫情爆發(fā)以來席卷美國和歐洲的大規(guī)模裁員形成鮮明對比的是，日本不贊成大規(guī)模裁員。此外，工人們更渴望回到辦公室。這兩個因素都支撐了多戶家庭資產(chǎn)的韌性。
說到發(fā)達經(jīng)濟體的快速復(fù)蘇，日本顯得與眾不同。然而，在房地產(chǎn)投資市場，它是亞洲的明星。
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