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引言

自商品房市場(chǎng)化改革以來，我國(guó)城市化進(jìn)程逐漸加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展和深化，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)中的重要地位，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何變動(dòng)，都會(huì)對(duì)貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制、中介目標(biāo)和實(shí)施效果產(chǎn)生影響。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體量龐大，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度過快，市場(chǎng)過度繁榮也引發(fā)了國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)增大的擔(dān)憂。所以各級(jí)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。在以往的研究中，學(xué)者們多集中在單一政策維度或省域異質(zhì)性維度進(jìn)行研究，而較少關(guān)注到，雙支柱宏觀政策調(diào)控體系下房地產(chǎn)的城市異質(zhì)調(diào)控機(jī)制。

隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)化改革和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展和深化。1988年的住房市場(chǎng)化改革奠定了我國(guó)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展之路2004年我國(guó)進(jìn)行了土地出讓招拍掛改革，進(jìn)一步激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力�！胺扛摹焙汀巴粮摹倍荚跇O大程度長(zhǎng)放松了房地產(chǎn)市場(chǎng)，給了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的黃金期，使得房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他商品價(jià)格的增長(zhǎng)速度。

房地產(chǎn)資產(chǎn)在我經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要，在GDP和財(cái)政收入中所占比重也越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)直接加上間接貢獻(xiàn)，占GDP的比重在20%以上，土地收入加上稅收收入占地方財(cái)政收入的40%。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高杠桿型企業(yè)，資金量較大，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款占銀行信貸總額的28.9%，同時(shí)，由于房產(chǎn)又是非常良好的抵押品，加上用房地產(chǎn)做抵押的其他行業(yè)貸款占銀行信貸總額的比例超過50%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展吸引了大量的資金流入，勢(shì)必在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用越來越大。房?jī)r(jià)的快速上漲使得房屋具有了良好的投資價(jià)值，并成為了居民財(cái)富中一種非常重要的“金融資產(chǎn)”，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條完備，既有前期建材市場(chǎng)、化工市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)的參與，又對(duì)后期裝修市場(chǎng)、家電市場(chǎng)有帶動(dòng)作用，其間接投資效用也不可小覷。

國(guó)內(nèi)外研究資產(chǎn)的價(jià)格和投資行為一般是基于股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)展開，而我國(guó)股票市場(chǎng)規(guī)模和運(yùn)行規(guī)范都不足以成為國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)主體，我國(guó)股票總市值13萬億美元，而房地產(chǎn)總市值61.9萬億美元，是股票市場(chǎng)的4.76倍是整個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)中舉足輕重的部分，吸收了大量資金，對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)產(chǎn)生極大影響。因此，我們不能忽略房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)對(duì)貨幣和資本市場(chǎng)的中介目標(biāo)、傳導(dǎo)機(jī)制、資金流動(dòng)方向和實(shí)施效果的影響。當(dāng)前超大規(guī)模市場(chǎng)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的比較優(yōu)勢(shì)，研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響十分重要。

受新冠疫情的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊，宏觀政策持續(xù)發(fā)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，隨著政府采取量化寬松政策，M2持續(xù)保持中高速增長(zhǎng)，多地城市尤其是一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也迎來了持續(xù)上漲，而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有規(guī)模大，資金需求大，加杠桿普遍，波動(dòng)幅度大等特點(diǎn)，更容易產(chǎn)生泡沫，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)�？偭控泿耪�策對(duì)房?jī)r(jià)具有一定的調(diào)控作用，但“一刀切”的政策容易產(chǎn)生“馬太效應(yīng)”，所以各地方政府還因城施策出臺(tái)了一系列限制性住房政策，因地制宜、多策并舉，同貨幣政策一起進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。

近幾年，央行、銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控和需求、供給管理，不止一次指出:“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛”。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議、中共中央政治局會(huì)議、央行等多次強(qiáng)調(diào):“房子是用來住的、不是用來炒的”。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)不斷加碼、層層升級(jí)的趨勢(shì)，表明了政府堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和宏觀審慎制度的連續(xù)性和穩(wěn)定性的決心。

房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是通過直接或間接的抑制房地產(chǎn)需求，限制住房信貸，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿來降低房地產(chǎn)行業(yè)資金流入，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目擴(kuò)張。主要是通過政府強(qiáng)制政策對(duì)需求端和供給端進(jìn)行事前約束，控制資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2008年以來一系列諸如“國(guó)十三條”“國(guó)四條”“國(guó)五條”“930新政”2010年和2016年的兩次限購(gòu)限貸政策的收緊和加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎政策，再到十九大以來政府反復(fù)提及的“構(gòu)建貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架”，都是房地產(chǎn)調(diào)控政策的具體措施。2020年以來政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)銀行貸款集中度管理和對(duì)房企“三道紅線”融資管理的限制，表明政府越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的“降溫作用，逐步加強(qiáng)對(duì)涉房資金的監(jiān)管。

房地產(chǎn)調(diào)控政策可以分為供給端調(diào)控政策和需求端調(diào)控政策。供給端調(diào)控主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，如房企融資的“三道紅線政策”，限制銀行房地產(chǎn)貸款比例等。需求端調(diào)控主要是對(duì)居民進(jìn)行調(diào)控通過限制購(gòu)房者需求，隔絕一部分炒房者、投資客以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的，如限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、調(diào)整銀行個(gè)人住房貸款比例等。而對(duì)于需求端的調(diào)控是各國(guó)最常使用的政策工具。對(duì)我國(guó)來說，房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)規(guī)模巨大，情緒旺盛，對(duì)需求端的約束也一直是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，對(duì)抑制房地產(chǎn)需求，控制房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重要作用。

由背景分析可知，貨幣政策和需求限制政策的政策目標(biāo)、對(duì)象、工具、類型.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都有所不同。雙支柱宏觀政策框架這一創(chuàng)新理論的提出使得貨幣政策的調(diào)控變得更加復(fù)雜在政策實(shí)施的過程中應(yīng)該注重兩類政策目標(biāo)的矛盾、政策實(shí)施對(duì)象的相互約束、政策工具的相互交叉和影響、政策類型的差異等，以保證宏觀調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定效應(yīng)。

結(jié)語

對(duì)總體而言，寬松的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有促進(jìn)作用；總體上需求限制政策對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，主要表現(xiàn)在限貸政策和金融審慎政策抑制房?jī)r(jià)的作用顯著，而限購(gòu)政策無效；分區(qū)域驗(yàn)證可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于發(fā)達(dá)城市，貨幣供應(yīng)量政策效果明顯，而利率對(duì)其房?jī)r(jià)無影響，限貸政策和金融審慎政策有顯著影響，但影響程度最��；對(duì)于一般發(fā)達(dá)城市，貨幣供應(yīng)量政策效果最大，而利率對(duì)其房?jī)r(jià)無影響，限貸政策和金融審慎政策有顯著影響，影響程度最大；對(duì)于欠發(fā)達(dá)城市，貨幣供應(yīng)量政策和利率對(duì)其房?jī)r(jià)都有顯著影響，限貸政策和金融審慎政策的影響程度次之。