欧美日韩精品va亚洲第一香蕉网站|狼友视频 - 首页|亚洲精品入口一区|日韩美精品无码人妻|性爱激情亚洲春色|AV网站在线观看无码|农村毛片特黄不卡|国产手机视频第一页|成人免费视频在线|欧美日韩乱伦视频

引言

自商品房市場化改革以來，我國城市化進(jìn)程逐漸加快，房地產(chǎn)市場得到了迅速的發(fā)展和深化，其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要，成為我國經(jīng)濟(jì)不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場在我國資產(chǎn)市場中的重要地位，決定了房地產(chǎn)市場的任何變動，都會對貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制、中介目標(biāo)和實(shí)施效果產(chǎn)生影響。同時(shí)，房地產(chǎn)市場體量龐大，房價(jià)的增長速度過快，市場過度繁榮也引發(fā)了國家對金融風(fēng)險(xiǎn)增大的擔(dān)憂。所以各級政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)節(jié)房價(jià)。在以往的研究中，學(xué)者們多集中在單一政策維度或省域異質(zhì)性維度進(jìn)行研究，而較少關(guān)注到，雙支柱宏觀政策調(diào)控體系下房地產(chǎn)的城市異質(zhì)調(diào)控機(jī)制。

隨著我國商品房市場化改革和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)市場得到了迅速的發(fā)展和深化。1988年的住房市場化改革奠定了我國房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展之路2004年我國進(jìn)行了土地出讓招拍掛改革，進(jìn)一步激發(fā)了房地產(chǎn)市場的活力。“房改”和“土改”都在極大程度長放松了房地產(chǎn)市場，給了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的黃金期，使得房價(jià)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他商品價(jià)格的增長速度。

房地產(chǎn)資產(chǎn)在我經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要，在GDP和財(cái)政收入中所占比重也越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)直接加上間接貢獻(xiàn)，占GDP的比重在20%以上，土地收入加上稅收收入占地方財(cái)政收入的40%。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高杠桿型企業(yè)，資金量較大，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款占銀行信貸總額的28.9%，同時(shí)，由于房產(chǎn)又是非常良好的抵押品，加上用房地產(chǎn)做抵押的其他行業(yè)貸款占銀行信貸總額的比例超過50%。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展吸引了大量的資金流入，勢必在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用越來越大。房價(jià)的快速上漲使得房屋具有了良好的投資價(jià)值，并成為了居民財(cái)富中一種非常重要的“金融資產(chǎn)”，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條完備，既有前期建材市場、化工市場、建筑市場的參與，又對后期裝修市場、家電市場有帶動作用，其間接投資效用也不可小覷。

國內(nèi)外研究資產(chǎn)的價(jià)格和投資行為一般是基于股票市場和房地產(chǎn)市場展開，而我國股票市場規(guī)模和運(yùn)行規(guī)范都不足以成為國內(nèi)投資市場主體，我國股票總市值13萬億美元，而房地產(chǎn)總市值61.9萬億美元，是股票市場的4.76倍是整個(gè)資產(chǎn)市場中舉足輕重的部分，吸收了大量資金，對貨幣政策傳導(dǎo)產(chǎn)生極大影響。因此，我們不能忽略房地產(chǎn)市場的變動對貨幣和資本市場的中介目標(biāo)、傳導(dǎo)機(jī)制、資金流動方向和實(shí)施效果的影響。當(dāng)前超大規(guī)模市場已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的比較優(yōu)勢，研究貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響十分重要。

受新冠疫情的影響，中國經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊，宏觀政策持續(xù)發(fā)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，隨著政府采取量化寬松政策，M2持續(xù)保持中高速增長，多地城市尤其是一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也迎來了持續(xù)上漲，而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有規(guī)模大，資金需求大，加杠桿普遍，波動幅度大等特點(diǎn)，更容易產(chǎn)生泡沫，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)�？偭控泿耪�策對房價(jià)具有一定的調(diào)控作用，但“一刀切”的政策容易產(chǎn)生“馬太效應(yīng)”，所以各地方政府還因城施策出臺了一系列限制性住房政策，因地制宜、多策并舉，同貨幣政策一起進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。

近幾年，央行、銀保監(jiān)會連續(xù)多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控和需求、供給管理，不止一次指出:“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大灰犀�！薄Ｈ珖�住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議、中共中央政治局會議、央行等多次強(qiáng)調(diào):“房子是用來住的、不是用來炒的”。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)不斷加碼、層層升級的趨勢，表明了政府堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場的調(diào)控和宏觀審慎制度的連續(xù)性和穩(wěn)定性的決心。

房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是通過直接或間接的抑制房地產(chǎn)需求，限制住房信貸，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿來降低房地產(chǎn)行業(yè)資金流入，抑制房地產(chǎn)市場盲目擴(kuò)張。主要是通過政府強(qiáng)制政策對需求端和供給端進(jìn)行事前約束，控制資金大量流入房地產(chǎn)市場。從2008年以來一系列諸如“國十三條”“國四條”“國五條”“930新政”2010年和2016年的兩次限購限貸政策的收緊和加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎政策，再到十九大以來政府反復(fù)提及的“構(gòu)建貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架”，都是房地產(chǎn)調(diào)控政策的具體措施。2020年以來政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對銀行貸款集中度管理和對房企“三道紅線”融資管理的限制，表明政府越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)的“降溫作用，逐步加強(qiáng)對涉房資金的監(jiān)管。

房地產(chǎn)調(diào)控政策可以分為供給端調(diào)控政策和需求端調(diào)控政策。供給端調(diào)控主要是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，如房企融資的“三道紅線政策”，限制銀行房地產(chǎn)貸款比例等。需求端調(diào)控主要是對居民進(jìn)行調(diào)控通過限制購房者需求，隔絕一部分炒房者、投資客以達(dá)到控制房價(jià)的目的，如限購、限貸、房產(chǎn)稅、調(diào)整銀行個(gè)人住房貸款比例等。而對于需求端的調(diào)控是各國最常使用的政策工具。對我國來說，房地產(chǎn)的需求市場規(guī)模巨大，情緒旺盛，對需求端的約束也一直是我國房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，對抑制房地產(chǎn)需求，控制房價(jià)產(chǎn)生了重要作用。

由背景分析可知，貨幣政策和需求限制政策的政策目標(biāo)、對象、工具、類型.對房地產(chǎn)市場的影響都有所不同。雙支柱宏觀政策框架這一創(chuàng)新理論的提出使得貨幣政策的調(diào)控變得更加復(fù)雜在政策實(shí)施的過程中應(yīng)該注重兩類政策目標(biāo)的矛盾、政策實(shí)施對象的相互約束、政策工具的相互交叉和影響、政策類型的差異等，以保證宏觀調(diào)控對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定效應(yīng)。

結(jié)語

對總體而言，寬松的貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格具有促進(jìn)作用；總體上需求限制政策對房價(jià)有一定的抑制作用，主要表現(xiàn)在限貸政策和金融審慎政策抑制房價(jià)的作用顯著，而限購政策無效；分區(qū)域驗(yàn)證可以發(fā)現(xiàn)，對于發(fā)達(dá)城市，貨幣供應(yīng)量政策效果明顯，而利率對其房價(jià)無影響，限貸政策和金融審慎政策有顯著影響，但影響程度最小；對于一般發(fā)達(dá)城市，貨幣供應(yīng)量政策效果最大，而利率對其房價(jià)無影響，限貸政策和金融審慎政策有顯著影響，影響程度最大；對于欠發(fā)達(dá)城市，貨幣供應(yīng)量政策和利率對其房價(jià)都有顯著影響，限貸政策和金融審慎政策的影響程度次之。