物業(yè)是指各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條指出，“物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。”物業(yè)管理的內(nèi)涵包括如下幾點(diǎn)：一，物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，二，物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和物業(yè)使用人，三，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理通常被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形商品——?jiǎng)趧?wù)和服務(wù)。
業(yè)主，不僅是指房屋所有權(quán)人，也是該房屋所處的建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人.。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主有時(shí)指所有權(quán)人個(gè)體，有時(shí)是指一個(gè)集合的概念.。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
物業(yè)管理的基本內(nèi)容有：常規(guī)性的公共服務(wù)，一房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督，二房屋設(shè)備，設(shè)施的管理，三環(huán)境衛(wèi)生的管理，四綠化管理，五配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作，六車輛道路管理，七公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，二針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)，包括：日常生活類，商業(yè)服務(wù)類，文化，教育，衛(wèi)生，體育類，金融服務(wù)類，經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)，社會(huì)服務(wù)類，三委托性的特約服務(wù)。
物業(yè)管理的目的是保障和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔，文明，安全，舒適的生活，工作環(huán)境和秩序，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，提高城市的現(xiàn)代文明程度，創(chuàng)建和諧社會(huì)。
業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，但離不開(kāi)樓梯，電梯，供水，供電，供氣，中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開(kāi)對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益，擁有了共同事務(wù)，業(yè)主通過(guò)
成立業(yè)主大會(huì)管理共同事務(wù)，維護(hù)共同利益。
業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)內(nèi)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的組織.。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)作出的有效決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力.。
業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系。雙方的這種民事關(guān)系建立在主體的平等性和行為的自愿性基礎(chǔ)上，不是主與仆，管理與被管理的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同的訂立，變更，解除以及物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用等也都是在雙方自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致而達(dá)成的。
業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo).。
物業(yè)管理的相關(guān)制度
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括：一按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服企業(yè)提供的服務(wù)；二提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，根據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；三提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；四參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；五選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；六監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；七監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；九監(jiān)督物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；十法律，法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利.。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的業(yè)務(wù)主要有：一遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；二遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；三，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；四按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金；五按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在首次會(huì)議召開(kāi)時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主員會(huì)，人數(shù)為5~11名的單數(shù).。
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。
管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用，維護(hù)，管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書(shū)面形式定義。
共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要通過(guò)民主協(xié)商的機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，管理規(guī)約集中體現(xiàn)了經(jīng)民主協(xié)商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則.。
管理規(guī)約在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)時(shí)就需存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約，稱為臨時(shí)管理規(guī)約.。
物業(yè)的承接驗(yàn)收，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公有房屋出售單位，業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或者原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn).。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，在完成承接驗(yàn)收后，物業(yè)就移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理.。
住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新，改造的資金。
住宅共用部位，是指依據(jù)法律，法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)，承重墻體，柱，梁，樓板，屋頂以及戶外的墻面，門廳，樓梯間，走廊通道等.。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯，天線，照明，消防設(shè)施，綠地，道路，路燈，溝渠，池，井，非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)。公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等.。
業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房房單位所有.。
商品住宅的業(yè)主，非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平米造價(jià)的5%~8%。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，并出具有效證明。該房屋分戶賬戶中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議，房屋權(quán)屬證書(shū)身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù).。
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