欧美日韩精品va亚洲第一香蕉网站|狼友视频 - 首页|亚洲精品入口一区|日韩美精品无码人妻|性爱激情亚洲春色|AV网站在线观看无码|农村毛片特黄不卡|国产手机视频第一页|成人免费视频在线|欧美日韩乱伦视频

要把握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，應(yīng)在觀念上具備下列認(rèn)識(shí)：

01不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同

有的因素或其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這類因素可稱為增值因素；有的因素或其變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且，同一影響因素或其變化對(duì)不同類型的房地產(chǎn)導(dǎo)致的價(jià)格變動(dòng)方向可能不同。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路一般是貶值因素；而如果該地帶是倉儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路通常是增值因素。

02不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同

有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類因素可稱為主要因素；有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)�價(jià)格的影響比樓層大。但是，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素對(duì)價(jià)格的影響大小可能是不同的。商場與住宅相反，樓層對(duì)價(jià)格的影響通常要比朝向大。

03不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系不盡相同

有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格；有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對(duì)外交通，方便了居民出行，會(huì)提高該居住區(qū)的住宅價(jià)格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會(huì)降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格，要看受影響住宅離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等情況。

04有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)

在與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又有可能不同。有的因素會(huì)立即導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過一段較長的時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來，即具有“滯后性”。例如，增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)，提高或降低房地產(chǎn)貸款利率，放松或收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，除影響人們的市場預(yù)期而較快影響房地產(chǎn)價(jià)格外，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響通常需要一個(gè)過程。

05有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度非一成不變

隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素可能會(huì)變成降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大的因素可能會(huì)變成影響較小的因素，甚至沒有影響。例如，許多城市的住房消費(fèi)曾出現(xiàn)過這種變化：在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，人們以為高樓大廈就是現(xiàn)代化，盼望住上“樓房”，導(dǎo)致高層住宅的價(jià)格高于低層、多層住宅的價(jià)格，甚至塔式高層住宅的價(jià)格高于板式低層、多層住宅的價(jià)格。后來則相反，低層低密度住宅的價(jià)格明顯高于高層高密度住宅的價(jià)格。

06同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同

不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能被人們看重，而在另一個(gè)地區(qū)則未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重住房的朝向，而南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風(fēng)水”。

07同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同

人們?cè)谙�費(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率較低時(shí)，提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時(shí)，再提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

08有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，有的則難以用數(shù)學(xué)公式或模型來

例如，土地使用期限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用公式計(jì)算，朝向、樓層對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可通過對(duì)大量不同朝向、不同樓層的房地產(chǎn)成交價(jià)格、租金的調(diào)查統(tǒng)計(jì)得到。但一些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)作出判斷。所以說，估價(jià)必須依靠科學(xué)的理論和方法，但又不是簡單地套用某些計(jì)算公式就能解決的；估價(jià)需要定性分析和定量分析相結(jié)合，測算需要以綜合分析價(jià)格影響因素為基礎(chǔ)，測算結(jié)果往往還需要通過對(duì)價(jià)格影響因素做出綜合分析后再做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整才能作為最終的估價(jià)結(jié)果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎(chǔ)，兩者相輔相成。雖然如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。只有當(dāng)影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。