黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）闡述了改革的總目標(biāo)并部署了多個維度的改革任務(wù)。針對當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化、房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險尚未完全化解的現(xiàn)狀，全會對未來房地產(chǎn)政策的改革提供了方向性指引。
專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，通過進(jìn)一步全面深化改革，房地產(chǎn)有望更好地做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和宏觀經(jīng)濟(jì)健康增長，推動經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展。
一線城市利好政策仍將逐步釋放
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，縱觀歷史，我國曾經(jīng)面臨極其復(fù)雜的國內(nèi)外現(xiàn)實問題，每一次都是通過改革破解了各種阻礙我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，從而不斷開創(chuàng)中國式現(xiàn)代化建設(shè)新局面。她認(rèn)為，黨的二十屆三中全會對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。主要表現(xiàn)在以下五個方面。
一是科技類企業(yè)在政策的傾斜下將繼續(xù)飛速發(fā)展，有望帶動寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長。二是財稅體制改革將有望進(jìn)一步提振消費(fèi)，促進(jìn)零售物業(yè)的發(fā)展。三是進(jìn)一步高水平對外開放有助于提升外資企業(yè)投資中國的信心，全面提升外資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)各領(lǐng)域的需求。四是商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)政策的落地將極大推動城市更新的發(fā)展。五是ESG（環(huán)境、社會和公司治理）發(fā)展將進(jìn)入快車道。
雖然近期部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)逐步回暖跡象，但整體市場依然處于深度調(diào)整之中。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月份，TOP100房企銷售總額為23909.4億元，同比下降40.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.5個百分點(diǎn)，降幅連續(xù)五個月收窄。房企拿地方面，TOP100企業(yè)拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1—6月份降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn)。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資39883億元，下降10.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53538億元，同比下降22.6%，跌幅連續(xù)三個月收窄；新建商品房銷售額47133億元，同比下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。盡快促進(jìn)樓市企穩(wěn)復(fù)蘇是消除風(fēng)險隱患的關(guān)鍵。
無論是黨的二十屆三中全會還是近日召開的中共中央政治局會議，都強(qiáng)調(diào)了防風(fēng)險的重要性。黨的二十屆三中全會指出，落實好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的各項舉措。中共中央政治局會議也強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
在專家看來，防風(fēng)險不僅要求加速房地產(chǎn)行業(yè)出清，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而且從根本上要正確認(rèn)識和處理房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原國務(wù)院參事陳全生在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，實際上，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了房地產(chǎn)需求，而不是房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果想要依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就陷入了誤區(qū)，這樣不僅不可持續(xù)，而且會帶來很多風(fēng)險。
聯(lián)合資信工商評級三部資深分析師羅星馳認(rèn)為，黨的二十屆三中全會將房地產(chǎn)列入需要防范化解風(fēng)險的重要領(lǐng)域之一，為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動“土地財政”改革及城鄉(xiāng)融合發(fā)展等方面的改革方向作出指引。
《決定》中有較大篇幅的內(nèi)容涉及“土地財政”改革，中央和地方的收入支出比例將進(jìn)行一定的劃分調(diào)整，拓展地方的收入來源，減輕地方的支付壓力，從而對沖土地出讓金大幅削減導(dǎo)致的不利影響。
從構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的改革任務(wù)來看，未來房地產(chǎn)市場有望強(qiáng)化“保障房+商品房”雙軌運(yùn)行機(jī)制，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有望持續(xù)松綁，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式有待進(jìn)一步改革，商品房預(yù)售制度改革仍需等待時機(jī)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)計將在長期內(nèi)陸續(xù)推開。
在羅星馳看來，基于不同能級城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化加劇，《決定》肯定了因城施策的必要性，但考慮到一線城市的虹吸效應(yīng)以及維護(hù)市場平穩(wěn)的需要，預(yù)計后續(xù)一線城市房地產(chǎn)利好政策仍將逐步釋放，但一次性打開的可能性不大。
樓市供大于求商品房應(yīng)減量發(fā)展
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，《決定》充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策。他認(rèn)為，在需求端，預(yù)計各級政府將繼續(xù)結(jié)合本地實際，適時優(yōu)化調(diào)整政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，更好地滿足居民合理的購房需求。
龐溟強(qiáng)調(diào)，各地特別是一線和部分強(qiáng)二線城市，原有的限購、限售、限貸和限價等限制性措施有望逐步放松，可能的方向包括：分區(qū)、定向甚至全面松綁限購政策，調(diào)整限價政策，調(diào)整交易稅費(fèi)征免年限等財稅政策，等等。
不過，他指出，在一線城市和高能級城市，雖然短期內(nèi)全面取消住房限購政策的概率相對不大，但預(yù)計將根據(jù)房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)，考慮從地段范圍上、從住宅等級上、從相關(guān)稅費(fèi)上進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策的力度，而且取消限購和取消限價、限貸、限售將作為“組合拳”來有序使用。
他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控的因城施策、一城一策、分類指導(dǎo)是一個靈活的、動態(tài)的、不斷優(yōu)化的過程。各地應(yīng)按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整和優(yōu)化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策和各項措施，用足用好政策工具箱，跟進(jìn)中央政府政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效，落實好房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復(fù)蘇和長期、健康、可持續(xù)發(fā)展。
談到防風(fēng)險的問題，陳全生表示，要注意一、二線城市限購放開后，對三、四線城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，使后者出現(xiàn)負(fù)增長、地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險增加。對此，應(yīng)予以重視并積極應(yīng)對。
對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，他提出“允許買房、限制炒房、獎勵租房、閑置罰款”的政策建議。此外，他還建議，應(yīng)大力發(fā)展房屋租賃市場，把那些買不起、或暫時買不起、或暫時買不起大房好房的居民，從銷售市場引導(dǎo)到租賃市場上來�；跇鞘泄┐笥谇蟮臓顩r，商品房應(yīng)該減量發(fā)展。
龐溟認(rèn)為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，使供需平衡、市場穩(wěn)定，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。預(yù)計未來會努力完善“人、房、地、錢”四個要素聯(lián)動機(jī)制，實現(xiàn)“以人定房，以房定地、以房定錢”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。
現(xiàn)在不少房子因為價格太高而難以賣掉，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何適應(yīng)市場供求關(guān)系的重大變化、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量、打造普通百姓買得起的好房子至關(guān)重要，房企要做好降本增效、提升人均產(chǎn)值和風(fēng)險防控。此外，有的城市已經(jīng)取消商品房指導(dǎo)價，這為進(jìn)一步“以價換量”、刺激需求創(chuàng)造了條件。
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