“認房不用認貸”政策來了。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
什么是“認房不用認貸”？
“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。
“認房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在當(dāng)?shù)孛聦嶋H擁有住房套數(shù)；“認貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來確定貸款比例。
其中最為嚴格的認定標準就是“認房又認貸”（“雙認”），也就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。
目前在全國各城市購買首套住房都享有一系列優(yōu)惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。簡言之，如果被認定為首套房，購房門檻將大幅下降，反之則明顯上升。
“雙認”政策抑制改善性需求
回顧我國2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控周期，當(dāng)房地產(chǎn)面臨過熱情形時，“認房又認貸”政策出臺從市場預(yù)期和實際購買力兩方面迅速壓降市場溫度。
貝殼研究院指出，例如：北京在2011年和2017年兩次啟動“雙認”之后，二手住宅成交均價均經(jīng)歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長的下跌期，且房價累計跌幅均達到15個百分點的水平。北方部分城市如天津、濟南等城市近年來房價持續(xù)低迷的原因很大程度上也在于不合時宜地執(zhí)行“認房又認貸”，過度抑制了市場需求。
“認房又認貸”政策后，重點城市換房活躍度降低、妥協(xié)性換房等特征明顯。以北京為例，2021年與2016年相比，北京換房群體面積改善縮小5平方米，從置換房屋面積結(jié)構(gòu)來看，置換后120平米以上房屋占比下降24個百分點，改善需求受到抑制。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，目前一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點城市實行“認房又認貸”的政策。
取消“雙認”能省多少錢？
據(jù)貝殼研究院測算，以北京為例，一套650萬元的改善性住房（非普通住宅），在“認房不用認貸”的情形下，首付比例40%；而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元�！罢J房又認貸”下，如果賣掉一套價值450萬元的首套房，想要換購一套650萬元的二套房，首付缺口有70萬元，且大概率首套房還有未還完的房貸，可見換房艱難。
此外，從貸款利息看，不同認定標準下房貸利率也有差異。以北京當(dāng)前利率水平計，100萬元商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息多付約9萬元。
哪些群體獲益？
王小嬙表示，三部門明確推動落實“認房不用認貸”，利好熱點城市的兩類購房群體：一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房的；一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄，但本地?zé)o房的購房群體。
政策執(zhí)行后這兩類群體再次購買房屋將按照首套房的房貸利率進行計算，可降低購房成本。對市場而言，她認為，“認房不用認貸”有利于改善性需求的釋放，也符合更好地滿足改善性合理住房需求政策方針，提升市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
哪些城市會落地？
需要看到，此次政策當(dāng)中強調(diào)：“此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用�！�
這也意味著各城市會因城施策，是否執(zhí)行、什么時候執(zhí)行，由城市說了算。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市地方政府要執(zhí)行該政策，需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商。當(dāng)?shù)厝嗣胥y行執(zhí)行該政策時，也會考慮到因城施策、一城一策的情況，會在評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行和風(fēng)險的情況下來執(zhí)行該政策。
李宇嘉認為，銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊。預(yù)計各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前深圳無房有貸戶首付50%，北京、上�！盁o房有貸”者首付比例基本在60%-80%。他認為，“認房不認貸”在一線城市預(yù)計不會全面實施，很可能會先行在北京的房山、上海的臨港等偏遠區(qū)域試點。
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