31日，中國(guó)央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
上述通知的重點(diǎn)政策在兩方面：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市；二是公布降低存量首套住房貸款利率的具體操作方案。
統(tǒng)一商貸首付比例下限
上述兩部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，7月24日中央政治局會(huì)議明確，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。
由此，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
具體看，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)在兩個(gè)方面。
一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
重點(diǎn)城市首付能降嗎？
有觀點(diǎn)認(rèn)為，在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿足剛性和改善性需求。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)中新社國(guó)是直通車表示，降低首付比例，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。
值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶，對(duì)于“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市一視同仁。從首付比例來(lái)看，例如，目前北京市購(gòu)買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購(gòu)買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
此次通知落地后，全國(guó)層面購(gòu)買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需求，自主確定。
存量房貸利率為何要降？
上述相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。
同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。
龐溟認(rèn)為，穩(wěn)步下調(diào)個(gè)人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動(dòng)下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，更好地提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。
誰(shuí)能申請(qǐng)、怎么申請(qǐng)？
官方表示，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
中國(guó)央行、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。
惠及多少人、省多少錢？
根據(jù)此前公布的官方數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。
有媒體報(bào)道稱，接近監(jiān)管人士說(shuō)，從我們溝通的情況來(lái)說(shuō)，銀行傾向于盡可能地把利益讓給存量客戶，所以按照上述利率情況估算，不同家庭情況有所不同，有的可能會(huì)調(diào)整多一點(diǎn)，有的可能少一點(diǎn)，涉及客戶會(huì)超過(guò)4000萬(wàn)戶，按照5.15%的利率粗略統(tǒng)計(jì)，存量貸款余額在25萬(wàn)億元左右，目前全部房貸余額為39萬(wàn)億左右。也就是說(shuō)，按照比例來(lái)算，差不多有三分之二的用戶將受到此次政策利好。
在存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。
不過(guò)龐溟也表示，必須看到，單純使用下調(diào)首付比例、房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性問(wèn)題的疊加。只有各地按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地調(diào)整優(yōu)化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，有效貫徹因城施策、一城一策、分類指導(dǎo)，用足用好政策工具箱，跟進(jìn)中央政府政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，才有望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇和長(zhǎng)期健康可持續(xù)發(fā)展。
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