房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向再次確認(rèn)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需解決的去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)、收拾問(wèn)題房企殘局和解決保障對(duì)象住房困難這四大難題，“止跌回穩(wěn)”是個(gè)系統(tǒng)性工作，當(dāng)前政策目標(biāo)一致，行動(dòng)一致，在“組合拳”協(xié)同發(fā)力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)。
新增貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房改造
這是一個(gè)積極的開(kāi)始，其信號(hào)意義值得關(guān)注，是“貨幣化安置”的政策重啟。
從改造數(shù)量看，100萬(wàn)套僅是開(kāi)始。類(lèi)比上一輪棚改貨幣化，2015-2018年改造開(kāi)工量為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套、609萬(wàn)套、626萬(wàn)套；2015、2016年貨幣化安置比例為29.9%、48.5%；對(duì)應(yīng)貨幣化安置套數(shù)為180萬(wàn)套、294萬(wàn)套。本次100萬(wàn)套僅是開(kāi)局，如果市場(chǎng)未向企穩(wěn)方向邁進(jìn)，政策仍有加碼可能。
從改造范圍看，本次僅針對(duì)已摸底的成熟項(xiàng)目。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，對(duì)于城中村改造，僅在全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的就有170萬(wàn)套。對(duì)于危舊房，全國(guó)城市需要改造的有50萬(wàn)套。本次提出的新增實(shí)施100萬(wàn)套，是已摸底的成熟項(xiàng)目。區(qū)域看，政策重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市，而全國(guó)地級(jí)城市有297個(gè)，城中村和危舊房改造可實(shí)施范圍廣。
從資金支持力度看，主要包括三個(gè)方向。一是開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)借款，二是地方政府專(zhuān)項(xiàng)債，三是商業(yè)銀行貸款。同時(shí)，給予稅收優(yōu)惠。
從政策效果看，助力去庫(kù)存。城中村改造一直以來(lái)，致力于改善民生、補(bǔ)齊城市建設(shè)治理短板、調(diào)整供需結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)有效需求，本次提出通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，加大了政策支持力度。預(yù)計(jì)將新增拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，達(dá)到去庫(kù)存的目的。
保交房加速推進(jìn)
保交樓加速推進(jìn)，所有老百姓買(mǎi)的住房最終都能拿到房子，這是一個(gè)承諾。
保交房任務(wù)中，解決好項(xiàng)目建設(shè)資金問(wèn)題是重點(diǎn)。資金加倍，據(jù)金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。范圍擴(kuò)大，將所有商品住房項(xiàng)目都納入白名單，加大銀行資金支持力度，便于房企融資。流程優(yōu)化，從審核制改成審核與備案兩種形式，融資更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法權(quán)益。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)了，“應(yīng)貸盡貸”、“能早盡早”，加強(qiáng)融資落地的效率。雖然細(xì)節(jié)上還有待落實(shí)，但方向是從部分保交房到全部住宅保交房的大轉(zhuǎn)變。保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)完成交付246萬(wàn)套，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)明顯改變。未來(lái)，隨著交付數(shù)量增加，有助于市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好。
一線(xiàn)城市購(gòu)房限制政策仍有空間
充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，因城施策，優(yōu)化限購(gòu)限貸等限制性政策，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。9月底一線(xiàn)城市跟進(jìn)落實(shí)地產(chǎn)新政，市場(chǎng)升溫明顯。根據(jù)中指研究院公眾號(hào)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市調(diào)研項(xiàng)目國(guó)慶假期平均認(rèn)購(gòu)量超過(guò)9月全月。一線(xiàn)城市，北京、上海監(jiān)測(cè)項(xiàng)目國(guó)慶假期平均認(rèn)購(gòu)量超過(guò)9月全月認(rèn)購(gòu)量，廣州、深圳達(dá)9月全月2倍水平。取消限售限價(jià)有助于提高購(gòu)房者預(yù)期，進(jìn)而打通一二手房聯(lián)動(dòng)，改善市場(chǎng)的流動(dòng)性。
后續(xù)一線(xiàn)城市購(gòu)房限制政策仍有空間，如限購(gòu)、普宅非普等政策調(diào)整會(huì)跟進(jìn)。限購(gòu)政策在北京、上海、深圳仍需根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。普宅非普標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)行政策中，在土地增值稅方面，對(duì)建造銷(xiāo)售增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。在增值稅上，四個(gè)一線(xiàn)城市，目前仍對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住宅要征收差額5%的增值稅。10.17國(guó)新辦發(fā)布會(huì)中財(cái)政部提出，賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策的穩(wěn)定性和公平性，并視城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財(cái)政收入形勢(shì)而定。待稅收政策配套更新后，將有空間降低房地產(chǎn)企業(yè)土增稅負(fù)擔(dān)和購(gòu)房人二手房交易過(guò)程中的增值稅負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
專(zhuān)項(xiàng)債將對(duì)盤(pán)活存量土地發(fā)揮重要作用
在供給上，盤(pán)活存量土地。房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨高庫(kù)存問(wèn)題，庫(kù)存是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況的一個(gè)重要指標(biāo)，有三個(gè)層次，包括狹義庫(kù)存，即已竣工未銷(xiāo)售；廣義庫(kù)存，即已開(kāi)工未銷(xiāo)售；更廣義庫(kù)存，即已拿地未銷(xiāo)售。截至2024年8月，最廣義庫(kù)存，已拿地未銷(xiāo)售面積46.7億平方米、去化周期達(dá)56.5個(gè)月。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地，有利于緩解城投公司、房企的流動(dòng)性和債務(wù)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。在需求上，用于新增土儲(chǔ)，有利于地方政府完善土地收益管理。未來(lái)，土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)貸款、再貸款，會(huì)作為專(zhuān)項(xiàng)債券的額外補(bǔ)充。
在收回存量土地的過(guò)程中，可以在符合國(guó)土安全規(guī)劃的前提下，通過(guò)合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，使其更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式。同時(shí)，加快土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)交易信息公開(kāi)，為將來(lái)的專(zhuān)項(xiàng)債退出提供條件。
未來(lái)展望
房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵是發(fā)揮一線(xiàn)城市的帶動(dòng)作用。
從9月24日一攬子政策，到9月26日政治局會(huì)議定調(diào)，到9月底一線(xiàn)城市政策優(yōu)化，到10月12日財(cái)政部宣布擴(kuò)大專(zhuān)項(xiàng)債使用范圍，再到10月17日新增100萬(wàn)套貨幣化城中村改造和危舊房改造、擴(kuò)大白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模到4萬(wàn)億元，各項(xiàng)政策協(xié)同發(fā)力均為達(dá)成“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的最終目的。
一線(xiàn)城市作為行動(dòng)的標(biāo)桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)10月份以來(lái)全線(xiàn)回穩(wěn)，截至10月14日北上廣深中原二手房報(bào)價(jià)指數(shù)較9月16日分別提升13、9.4、7.3、24個(gè)百分點(diǎn)，反映了居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的改善。
隨著專(zhuān)項(xiàng)債盤(pán)活存量土地和收購(gòu)存量商品房落地，以及貨幣化安置投入到地級(jí)以上城市的城中村和危舊房改造，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一線(xiàn)城市的引領(lǐng)下逐步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，其中核心城市的市場(chǎng)將率先平穩(wěn)，這將進(jìn)一步推動(dòng)樓市朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示：對(duì)發(fā)布會(huì)提及的政策內(nèi)容理解有偏差，政策效果受地方政府和居民部門(mén)實(shí)際情況影響，實(shí)際政策落地規(guī)模低于預(yù)期，宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期波動(dòng)，全球經(jīng)濟(jì)超預(yù)期衰退，地緣政治不確定性等。
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